每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

　　近期，金地集團、金融街等上市房企屢遭險資舉牌，是什麼影響險資的投資決策？從上市房企的數(shù)據(jù)指標不難發(fā)現(xiàn)一定規(guī)律：市凈率比較低、大股東持股比例低於50%的上市房企最容易受險資青睞。此外，房企的運營水準和狀態(tài)也是考慮因素。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，從投資方看，熱衷追逐上市房企的險資不少都與房地産有一定淵源，部分保險公司本身就涉足房地産業(yè)務。險資入股房企，雖能給雙方都帶來一定收益，但也難免發(fā)生控制權(quán)的爭奪。房企需提高自身的資本行銷水準，方能在資本市場上佔到優(yōu)勢。

　　險資看重企業(yè)資質(zhì)

　　億翰智庫選出兩個關鍵指標：第一個是上市房企的市凈率，億翰智庫選取了市凈率在1.5以下的地産公司；第二個指標是大股東集中度。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱億翰智庫提供的資料發(fā)現(xiàn)，市凈率從0.7到1.5的上市房企有近50家。其中，市凈率低至0.7的房企有信達地産、長春經(jīng)開和福星股份；首開股份、美好集團等幾家房企市凈率也低至0.8。龍頭房企中，萬通地産和保利地産的市凈率也只有1.0，招商地産、中糧地産、萬科A的市凈率為1.1。

　　針對第二個指標，億翰智庫認為，大股東持股低於50%的上市房企更有可能被舉牌，如果將目標進一步集中，則大股東持股低於30%的房企最具吸引力。

　　億翰智庫張化東評論認為，金融街再次遭遇險資舉牌，説明産業(yè)資本已經(jīng)對低估值的地産股開始關注。地産股對於險資的意義非常重要，主要表現(xiàn)在地産公司開發(fā)的房地産項目，特別是持有類項目與保險資金的長期期限最為匹配。

　　德佑地産研究總監(jiān)陸騎麟認為，上市房企受到保險資金的青睞以及上市房企涉足銀行的現(xiàn)象並不少見，這都與房企較大的資金需求有關，一定程度上是互利的。

　　險資參考的依據(jù)不僅僅是數(shù)字，對企業(yè)的實際資質(zhì)亦高度關注。金地和金融街的産品均在各自領域具有非常明顯的優(yōu)勢。金地在龍頭公司中産品較為領先，而金融街在國內(nèi)辦公開發(fā)市場上幾乎沒有對手。企業(yè)的基本資質(zhì)如果不好，險資也不敢貿(mào)然進入。

　　此外，險資的投資特點是投資週期比較長，大筆保險資金不可能很快退出，投資時間往往達到10到20年，這與房企的發(fā)展週期也比較匹配。

　　億翰智庫在報告中寫道，“我們認為甚至不排除萬保招 （萬科、保利、招商）等優(yōu)秀龍頭公司存在繼續(xù)被舉牌的可能。”

　　房企需防止企業(yè)墜入低谷

　　有意思的是，什麼樣的保險資金會對上市房企感興趣也有規(guī)律可循。和訊網(wǎng)保險中心運營總監(jiān)張燾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，安邦保險和生命人壽之所以對上市房企出手，與這兩家險企背景息息相關，他們均在房地産行業(yè)有涉足，並有很長時間的房地産經(jīng)驗，他們希望將房地産與保險業(yè)配合發(fā)展，甚至將房地産視為企業(yè)發(fā)展的重點之一。

　　今年2月19日，保監(jiān)會發(fā)佈的《關於加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，確定了保險投資比例，其中股票等權(quán)益類資産不超30%。

　　張燾表示，險資對房地産的投資受到比較嚴格的管控，各家險企對此也比較謹慎，更不敢跨越紅線。近階段發(fā)展比較好的領域，是保險公司與房地産公司合作投資養(yǎng)老地産。

　　2014年，復星集團再度獲得美國保險公司保德信集團增資。復星集團首席執(zhí)行官梁信軍透露，養(yǎng)老地産是復星感興趣的領域。目前復星在上海的養(yǎng)老地産是一個實驗性項目，尚不成規(guī)模。復星正在上海、北京都在進行小規(guī)模的社區(qū)實驗，未來會逐步考慮大規(guī)模地推廣。

　　張化東認為，險資的“舉牌”有獲得更大控制權(quán)的考慮。從上市房企角度看，如果不想被險資控制，首要的是要防止股價被低估，保證公司市凈率在一定數(shù)值以上，不要讓自己成為險資看中的目標。從根本上來説，就是企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯，避免企業(yè)墜入低谷。