（來(lái)源：中原地産）

　　廣西南寧28日晚間正式發(fā)文為樓市限購(gòu)鬆綁，此前包括溫州、長(zhǎng)沙、杭州在內(nèi)的多個(gè)城市均相繼傳出限購(gòu)鬆綁消息。分析人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)後續(xù)跟隨南寧出臺(tái)救市政策的地方政府會(huì)明顯增加，但限購(gòu)政策本身在二三線城市較松的戶籍政策下對(duì)市場(chǎng)的影響有限，這種力度的救市作用也屬有限。

　　南寧放鬆限購(gòu)或引救市潮

　　南寧房管局28日晚間發(fā)文稱，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)於除北京上海等少數(shù)城市外，因?yàn)閼艏呦鄬?duì)比較寬鬆，限購(gòu)並非抑制樓市的最主要政策，關(guān)鍵是限貸和高庫(kù)存等因素。預(yù)計(jì)後續(xù)跟隨南寧出臺(tái)救市政策的地方政府會(huì)明顯增加，但限購(gòu)政策本身在二三線城市較松的戶籍政策下對(duì)市場(chǎng)的影響有限，這種力度的救市作用也屬有限。

　　第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，南寧人口666.16萬(wàn)，本次納入?yún)⒄諔艏奈迨腥丝诜謩e為：北海153.93萬(wàn)，防城港86.69萬(wàn)，欽州市 307.97萬(wàn)，崇左市 199.43萬(wàn)玉林548.74萬(wàn)人。“新政策相當(dāng)於在南寧不足700萬(wàn)人口基數(shù)上，增加超過(guò)千萬(wàn)的可購(gòu)房基礎(chǔ)人口。”張大偉表示。

　　中原地産統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南寧市場(chǎng)從2010年開(kāi)始，大量供應(yīng)住宅用地，明顯形成積壓，土地價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)高位回落。前4月，南寧住宅類土地平均溢價(jià)率僅4.9%，一季度南寧商品房中，住宅成交11149套，佔(zhàn)比66.48%，與去年同期相比，住宅成交出現(xiàn)了微小下滑。

　　對(duì)於近期多個(gè)城市傳出鬆綁限購(gòu)的消息，張大偉認(rèn)為，限購(gòu)政策對(duì)於投資投機(jī)需求起到顯著的抑製作用，目前難以全面放開(kāi)，但部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松存在空間。

　　一季度樓市降溫趨勢(shì)明顯

　　一季度樓市表現(xiàn)低迷，各方數(shù)據(jù)均驗(yàn)證了樓市降溫趨勢(shì)明顯，對(duì)於依賴土地財(cái)政的地方政府來(lái)説，特別是二三線城市，土地市場(chǎng)的降溫將明顯影響地方政府的財(cái)政收入。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國(guó)商品住宅銷售面積17825萬(wàn)平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額11075億元，同比下降7.7%，降幅與去年全年下滑34.3個(gè)百分點(diǎn)。截至3月末，全國(guó)商品房待售面積超過(guò)5.2億平方米，同比增長(zhǎng)22.9％。

　　一季度全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)16.8％，增速比1至2月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　克爾瑞房地産數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一季度市場(chǎng)環(huán)境較為低迷，從房貸利率上調(diào)全國(guó)鋪開(kāi)，到降價(jià)風(fēng)波持續(xù)發(fā)酵，樓市成交呈下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)低迷拖累房企銷售。一季度銷售額排名前50的企業(yè)金額、面積門(mén)檻均有明顯下滑。

　　萬(wàn)科28日公佈的2014年一季報(bào)顯示，一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95億，凈利15.3億，同比下降32.2%和5.2%。這是13年來(lái)萬(wàn)科第一次出現(xiàn)一季度凈利潤(rùn)同比下滑。

　　未來(lái)微調(diào)或放鬆?wèi)艏拖拶?gòu)範(fàn)圍

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年一季度市場(chǎng)有其特殊性，3月份市場(chǎng)已有成交上揚(yáng)跡象，但一季度樓市銷售額降底，可能會(huì)使得房地産行業(yè)分化趨勢(shì)更明顯。

　　張大偉認(rèn)為，未來(lái)限購(gòu)的可能微調(diào)形式主要有兩類，一是非戶籍資格審查放鬆，二是限購(gòu)範(fàn)圍放鬆。

　　2013年末，上海、廣州、武漢、南昌、瀋陽(yáng)、福州六城市發(fā)文提高了非戶籍繳稅年限，將購(gòu)房年限延遲了1至2年，造成入市需求延緩。若非戶籍繳稅年限在實(shí)際審核中得以放鬆，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程中戶籍政策的逐步放開(kāi)，將釋放一部分非戶籍人口的購(gòu)房需求。

　　據(jù)中原地産統(tǒng)計(jì)，目前限購(gòu)的46個(gè)城市中，僅16個(gè)城市對(duì)全市域限購(gòu)，大部分城市僅對(duì)中心城區(qū)或內(nèi)環(huán)線限購(gòu)。限購(gòu)範(fàn)圍的放鬆還包括限購(gòu)對(duì)象與限購(gòu)商品的定向微調(diào)，例如長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策僅針對(duì)90平方米以下的新建商品住房，且對(duì)本地居民範(fàn)圍擴(kuò)展至環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭。

　　“需要關(guān)注的是，不同於2008年市場(chǎng)受週邊金融危機(jī)影響波及步入全面下行通道，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多由於前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。”張大偉認(rèn)為，“雖然2008年末對(duì)樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場(chǎng)大幅反彈，但我們認(rèn)為本輪日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同於此前的市場(chǎng)反應(yīng)。”記者 李方