為全年到期最高峰 部分信託項目兌付風(fēng)險或加大

　　即將到來的5月將成為房地産信託集中到期的高峰月份。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，下月到期的房地産信託或超過1000億元。分析人士指出，在部分地方樓市降溫、開發(fā)商資金鏈緊繃的情況下，一些信託項目兌付風(fēng)險或加大，不過，券商資管或成房地産信託最後的接盤者。

　　用益信託統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年共計有8547個信託産品到期，總規(guī)模達到12733.06億元。其中，房地産信託兌付高峰集中出現(xiàn)在二季度。

　　據(jù)海通證券測算，2014年房地産信託到期量約為6335億元，其中全年到期的最高峰值出現(xiàn)在5月份，到期量在全年中佔比達到20%左右。也就是説，粗略估計，5月到期的房地産信託項目規(guī)模或超過1200億元。

　　據(jù)海通證券的不完全統(tǒng)計，從2012年8月到今年年初，至少共有16個信託項目處於壓力之中。涉事企業(yè)以規(guī)模不大的民營企業(yè)為主，行業(yè)分佈上，房地産行業(yè)為重災(zāi)區(qū)，10個項目與房地産相關(guān)。

　　有信託行業(yè)人士指出，隨著國家調(diào)控政策的收緊，三、四線城市房屋供給壓力會比一、二線城市更大，此外，就融資主體實力而言，在資金鏈緊繃的情況下，中小型開發(fā)商融資難度更大，其發(fā)行的信託項目或更容易出現(xiàn)兌付風(fēng)險。

　　不過，他認為，目前房地産信託相對於礦産等其他高危信託仍較為安全。“房地産項目一般都有土地或房屋進行抵押。一般情況下，房地産項目的抵押率都在30%~40%左右，即使融資方出現(xiàn)實質(zhì)違約，信託公司也可通過處理抵押物來覆蓋本息。”

　　投資提醒

　　首選一、二線城市

　　資質(zhì)良好項目

　　廣州民信投資執(zhí)行董事廖偉華指出，選購信託産品，首先要關(guān)注管理人實力和經(jīng)驗；其次要看融資方的實力和還款意願；再者，項目的資金用途是什麼，融資方還款的第一、二來源是什麼。

　　渤海證券的分析師康凱則建議，投資者需謹慎配置房地産類信託産品，首選一、二線城市中資質(zhì)良好的房地産公司開發(fā)的項目。而海通證券則認為，隨著地産需求的釋放，行業(yè)增長放緩，應(yīng)主要投資龍頭企業(yè)。

　　解套

　　方式

　　資金鏈斷裂?券商資管項目或成接盤者

　　一方面是房地産信託到期規(guī)模巨大，另一方面是信託融資規(guī)模的下降，對一些長期項目而言，是否會造成資金鏈斷裂？對此，業(yè)內(nèi)人士指出，並非所有房地産項目都要通過信託來借新還舊，“需要對接的只是極其個別的項目”。

　　某大型信託公司人士指出，去年不少“中”字頭信託公司已經(jīng)提前兌付了很多房地産信託，一方面是因為擔(dān)憂風(fēng)險，另一方面則是這部分項目已提前收回資金，或者找到新的接手資金，這些接手資金一部分是來自於銀行，另一部分則是來自資管項目。

　　“比如説，有些項目已經(jīng)封頂，或者四證齊全可以開始賣樓了，此時銀行就可以通過按揭貸款來介入；此外，對於一些沒有開發(fā)貸額度的銀行，還可以通過買入返售的方式來貸款。”他説。

　　據(jù)介紹，買入返售業(yè)務(wù)是銀行同業(yè)業(yè)務(wù)的一種，具體操作方式是：銀行按返售協(xié)議約定先買入金融資産，到期後再按固定價格返售給另一家銀行。

　　“買入返售主要是通過三方來完成的，比如説，A銀行想向其大客戶放貸，但由於授信額度或其他原因受限而放不出去，這時候A銀行就找到信託公司，成立一個單一信託向企業(yè)放貸。”上述信託公司人士解釋稱，“那單一信託放貸的錢由誰給？A銀行就找到B銀行，讓B買下這個信託。A向B出具一份‘兜底函’，信託到期後溢價買回信託收益權(quán)。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，買入返售的實質(zhì)是銀行通過交易市場將手上的錢以抵押的形式貸出。此間，信託、券商、基金等都是充當(dāng)“仲介”角色，收取一定的通道費用。據(jù)不完全統(tǒng)計，信託受益權(quán)買入返售業(yè)務(wù)佔到銀行表外業(yè)務(wù)的一半。

　　此外，上述信託公司人士指出，信託融資雖有下滑，但基金和券商的房地産項目今年以來有“狂飆突進”的勢頭，“若加上資管項目，房地産項目融資的總額只會增加不會減少。”他説。記者周宇寧