申銀萬國證券最新發(fā)佈的房地産行業(yè)報告稱，中國房價未到崩盤時，目前全國的房地産供需比為119%，呈現(xiàn)供需相對均衡的狀態(tài)，但城市之間分化嚴重，全國房地産相對過剩城市的比例約為37.14%。

　　當(dāng)前市場供需基本均衡

　　申銀萬國房地産行業(yè)分析師韓思怡、陳天誠分析認為，影響房價的因素有很多，但根本原因是供需反轉(zhuǎn)趨勢的確立，有時房價會出現(xiàn)階段性回調(diào)，但這並不是供需真正反轉(zhuǎn)，而是受一些外部因素(限購、限貸、輿論情緒)影響而導(dǎo)致供需預(yù)期的短暫改變，使得供需雙方觀望。要判斷房價是否到了拐點，首先應(yīng)當(dāng)判斷現(xiàn)在的供需狀況。

　　按照申萬的定義，供需比等於統(tǒng)計年限內(nèi)出讓住宅用地規(guī)劃建築面積總和除以統(tǒng)計年限內(nèi)住宅銷售面積總和。經(jīng)過對全國70個城市2005-2013年間供需數(shù)據(jù)的分析，申萬認為：

　　全國住宅市場目前供需基本均衡。全國供需比為119%，但城市之間分化嚴重。其中，一線城市供需比僅65%，供給不足狀況仍舊嚴重，具體來看，上海>北京>廣州>深圳；二線城市供需基本均衡，供需比為116%，具體來看，太原、西寧、濟南、武漢供給嚴重過剩，過剩比例為44%；三四線城市供給輕度過剩，供需比為125%，具體來看，營口、鄂爾多斯、張家界過剩最為嚴重，但仍有部分城市供給不足。

　　全國房地産相對過剩城市的比例約為37.14%。70個城市中，有26個城市供給相對過剩，佔比37.14%；17個城市供需基本均衡，佔比24.29%；供給相對不足的有27個，佔比38.57%。分地域來看，供給過剩的省份(含嚴重和輕度過剩)有11個，分別是內(nèi)蒙古、青海、山西、山東、湖北、湖南、吉林、黑龍江、重慶、貴州、雲(yún)南、天津，區(qū)域面積達379萬平方公里，佔國土面積的39.5%；供需基本均衡的省份有5個，分別是新疆、甘肅、河南、江蘇、江西，區(qū)域面積達255萬平方公里，佔國土面積的26.6%；供給相對不足的省份有11個，分別是寧夏、陜西、四川、河北、北京、安徽、浙江、福建、廣東、廣西、海南，區(qū)域面積達200萬平方公里，佔國土面積的20.8%。

　　房價下跌直接誘因是貨幣緊縮

　　對比日本1975年、1992年以及中國2008年、2012年的房價下跌週期，申萬認為緊貨幣週期是刺激房價下跌的直接因素。

　　日本在1971-74和1988-91年經(jīng)歷了兩次快速加息週期(1971-74年由4%加至5.5%；1988-91年由1.76%提升至5.07%)，隨後導(dǎo)致地價在1975和1992年出現(xiàn)明顯調(diào)整；中國在2007-08年經(jīng)歷了6次加息、16次提升準備金，利息提升1.35%，2011-12年經(jīng)歷了6次加息、12次提升準備金，利息提升1%，隨後導(dǎo)致2008和2012年房價出現(xiàn)明顯回調(diào)。

　　同時，下跌週期在加長，幅度在加大。日本上世紀70年代加息週期結(jié)束時，房價增速經(jīng)歷了1975-1978三年的低速增長而後漸漸企穩(wěn)恢復(fù)，但1992年的下跌則開啟了失落二十年的序幕；中國2008年環(huán)比下跌週期4個月，而2012年則接近9個月，調(diào)整範圍也較2008年更為普遍(2008年主要是一線城市調(diào)整，而2011年則幾乎遍及全國)，區(qū)間跌幅由2008年的下跌10.4%擴大到2012年的下跌13.6%。

　　商業(yè)地價連續(xù)下跌是崩盤領(lǐng)先信號

　　從日本的經(jīng)驗來看，在經(jīng)濟增長初期，由於重工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)地價增長最快；隨著居民收入的提升，住宅地價增長最快；而在泡沫形成的後期，商業(yè)地價增長最快。相反，當(dāng)泡沫破裂時，商業(yè)地價最先下跌，且在泡沫破裂後的每個階段跌幅都是最大的，住宅地産其次，工業(yè)地産最後。據(jù)此，申萬認為：

　　商業(yè)地價連續(xù)下跌往往是房價崩盤的領(lǐng)先信號。日本在泡沫發(fā)生期間的1986-1991年間，商業(yè)地價的年均漲幅在10.45%，遠高於全國地價8.38%、住宅地價7.17%和工業(yè)地價7.26%的漲價幅度；在泡沫破裂初期的1992-1997年，商業(yè)地價的年均跌幅近6.68%，遠高於全國地價4.01%、住宅地價2.54%和工業(yè)地價1.95%的跌幅。商業(yè)地價的連續(xù)大幅下跌可看作是住宅地産和工業(yè)地産下跌的信號。

　　不過，我國的工業(yè)地産的價值還有待挖掘。中國的工業(yè)地産不像日本，在經(jīng)濟和房地産發(fā)展初期就大幅增長，這與我國特殊的開放和招商政策有關(guān)，工業(yè)地價被人為壓低。日本在地産發(fā)展初期的10年(1956-1965年)，工業(yè)地價年均漲幅達25.23%，超過商業(yè)21.97%和住宅21.87%的水準。而我國工業(yè)地産的價格幾乎沒有增長過。2008年和2012年更是下跌近20%，後續(xù)工業(yè)地産有待盤活。