2013年仍然豪賭的地産商，一部分將面臨要麼降價(jià)賣房損失利潤(rùn)，要麼不降價(jià)讓存貨爛在手裏的尷尬局面，房地産行業(yè)洗牌將迎來最好的時(shí)機(jī)。

　　上週末兩則關(guān)於房地産的消息引起軒然大波，先是杭州傳來部分樓盤大幅降價(jià)的消息，然後興業(yè)銀行暫停了房地産夾層融資業(yè)務(wù)，消息在資本市場(chǎng)上被放大，週一房地産指數(shù)大跌5.2%，萬科的市值縮水至730億。

　　先看杭州樓盤降價(jià)這件事。從供應(yīng)來看，2013年杭州土地市場(chǎng)還上演了最後的瘋狂，全年出讓金高達(dá)1323.9億元，可建築面積2156.7萬平方米，都是2012年的兩倍左右。快於銷售的供給速度必然導(dǎo)致庫存增長(zhǎng)，2013年初杭州庫存404萬平方米，消化週期僅5.5個(gè)月，年末庫存則上升至738萬平方米，消化週期大於13.5個(gè)月，以杭州年均戶籍人口增長(zhǎng)6萬戶和全國(guó)平均32平米的每人平均住房面積計(jì)算，可以支撐多年的銷售。尤其是媒體報(bào)道降價(jià)的拱墅區(qū)與余杭交界區(qū)域集中了幾十個(gè)在售樓盤，降價(jià)促銷實(shí)屬必然。

　　杭州樓盤降價(jià)並非個(gè)例，目前廣州已傳出樓盤打折促銷的消息，像青島、寧波、南昌、無錫等城市也將陸續(xù)加入降價(jià)的行列。這是集信貸環(huán)境變化和行業(yè)供需共同作用的結(jié)果。

　　首先看信貸環(huán)境，從過去幾年銀行的資産配置看，普遍壓縮了國(guó)債以滿足信用供給，四大行裏除工行、農(nóng)行外，按揭貸的比重已經(jīng)達(dá)到20%，沒有上升空間。而股份制商業(yè)銀行更加逐利，因此今年的按揭貸款難有增長(zhǎng)，甚至一些大行會(huì)削減，而利率打折越來越難。按揭貸款的“量”和“價(jià)”會(huì)明顯制約購買力釋放。

　　再看供需環(huán)境，房地産是個(gè)特殊行業(yè)，既是耐用消費(fèi)品又具備金融屬性，需求的根本在於人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐的購買力。按照1987年生育高峰測(cè)算，2014年可能是全國(guó)住宅銷售的頂峰，但由於城鎮(zhèn)化進(jìn)程和有産業(yè)基礎(chǔ)和人口導(dǎo)入能力的城市崛起，行業(yè)銷量不會(huì)大幅下降。從供給端看，2013年全國(guó)房屋新開工面積約20.12億平米，同比增13.5%，主要原因在於2012年末到2013年初出讓土地進(jìn)入開工狀態(tài)的速度超過市場(chǎng)預(yù)期。由此預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房屋供給有明顯增長(zhǎng)。

　　面對(duì)可能減緩的需求和增長(zhǎng)的供給，房地産商的資金壓力會(huì)逐步提高。房地産銷售額從2009年的4.43萬億增長(zhǎng)到2013年的8.14萬億，開發(fā)資金從2009年的5.77萬億增長(zhǎng)到2013年的12.21萬億，其中開發(fā)貸四年來只增長(zhǎng)了8000億，可以利用的無息融資主要是預(yù)收房款，該項(xiàng)從1.62萬億增長(zhǎng)到4.33萬億。但2014年這種情況可能逆轉(zhuǎn)，即資金流入慢而資金流出快，主要表現(xiàn)在銷售回籠佔(zhàn)資金流入的比重下降，而未付工程款增長(zhǎng)到5.7萬億，土地款的壓力約0.99萬億。在全行業(yè)告別黃金年代，難以延續(xù)全面繁榮的情況下，必然有企業(yè)會(huì)為高杠桿付出代價(jià)，行業(yè)將加速洗牌。

　　為什麼是行業(yè)將分化洗牌，而非崩潰。根本原因是中國(guó)居民的杠桿率低，資産負(fù)債表健康。以“房産資産比”來衡量——中國(guó)的居民資産中房地産佔(zhàn)最大比例為47.9%，而按揭負(fù)債僅佔(zhàn)居民總資産（估計(jì)120萬億）的10%。也就是説，即便房?jī)r(jià)下跌，資産價(jià)值縮水，這個(gè)比例也不會(huì)高到令人恐慌的高度。

　　去偽存真看清房地産行業(yè)本質(zhì)，杭州等城市的降價(jià)以及信貸條件收緊，都預(yù)示著行業(yè)洗牌加速，而非房地産行業(yè)崩潰倒計(jì)時(shí)。房地産公司普遍傾向於順週期拿地，地價(jià)漲幅超過售價(jià)漲幅，利潤(rùn)率下降是必然。如今，具備成本優(yōu)勢(shì)的大型房企可能先發(fā)制人，以價(jià)換量，其周圍的樓盤恐怕要淪為炮灰。可以想像，2013年仍然豪賭的地産商，一部分將面臨要麼降價(jià)賣房損失利潤(rùn)，要麼不降價(jià)讓存貨爛在手裏的尷尬局面，房地産行業(yè)洗牌將迎來最好的時(shí)機(jī)。

　　高杉(財(cái)經(jīng)評(píng)論人)