用益信託分析師帥國讓指出，房地産信託發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模的佔(zhàn)比均有增加，表明很多投資者者仍然看好房地産行業(yè)

　　■本報(bào)見習(xí)記者 彭 妍

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者從中國信託業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)佈的最新數(shù)據(jù)了解到，今年三季度末，房地産信託餘額高達(dá)8942億元，餘額佔(zhàn)比為9.33%，相比二季度末的9.12%，環(huán)比增長了0.21個(gè)百分點(diǎn)。

　　三季度房地産信託新增1675億元，相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；相比今年二季度的1544億元，環(huán)比上漲8.48%。新增規(guī)模上升明顯。同時(shí)房地産信託新增規(guī)模佔(zhàn)比也在持續(xù)地上升，三季度房地産信託新增規(guī)模佔(zhàn)比為12.80%，同樣刷新了2011年四季度以來的最高水準(zhǔn)。

　　用益信託分析師帥國讓認(rèn)為，信託目前仍是大量房企獲取融資的重要方式，但從長遠(yuǎn)來看，房地産信託轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。而發(fā)行“基金化”的房地産信託産品將成為今後房地産信託業(yè)務(wù)的主要發(fā)展方向之一。

　　新增規(guī)模創(chuàng)2010年以來新高

　　根據(jù)信託業(yè)協(xié)會(huì)公佈的數(shù)據(jù)，今年三季度末，房地産信託餘額達(dá)到了8942億元，相比前幾個(gè)季度增長明顯，與今年二季度末時(shí)的8119億元相比，增長了10.14%，遠(yuǎn)超同期信託公司管理信託資産7.16%的增長速度；房地産信託餘額佔(zhàn)比為9.33%，相比二季度末的9.12%明顯回升。

　　從新增信託規(guī)模的角度分析，今年第三季度房地産信託新增規(guī)模達(dá)到1675億元，創(chuàng)2010年以來的歷史最高水準(zhǔn)，相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；與今年二季度第的1544億元相比，環(huán)比上漲8.48%，今年第三季度房地産信託新增規(guī)模明顯上升。房地産信託新增規(guī)模佔(zhàn)比也在持續(xù)上升，第三季度房地産信託新增規(guī)模佔(zhàn)全部新增信託規(guī)模的比重為12.80%，同樣刷新了2011年第四季度以來的最高水準(zhǔn)。

　　分析人士認(rèn)為，房地産信託規(guī)模及佔(zhàn)比的上升，一方面説明快進(jìn)入年底，信託公司加快産品發(fā)行速度，爭取獲取更多的資金，另一方面，地産行業(yè)有著回暖的趨勢，在房地産金融未徹底放開之前，目前房地産信託仍是房地産企業(yè)的重要融資渠道之一。

　　用益信託監(jiān)測的集合信託數(shù)據(jù)顯示，今年三季度房地産信託發(fā)行規(guī)模為1021億元，同比增加29.40%，佔(zhàn)比38%；房地産信託成立規(guī)模為656億元，同比增加14.49%，佔(zhàn)比38%。用益信託分析師帥國讓指出，房地産信託發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模的佔(zhàn)比均有增加，反映出很多投資者人仍然看好地産行業(yè)，投資者對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂有所好轉(zhuǎn)。

　　此外，房地産信託較高的收益率也是其吸引投資者的主要原因，信託業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，9月份清算信託項(xiàng)目的年化綜合實(shí)際收益率為7.46%。而今7月、8月、9月房地産信託預(yù)期年收益率分別為9.4%、9.36%、9.46%，平均預(yù)期年收益率達(dá)9.41%，考慮到房地産信託目前基本都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，其收益水準(zhǔn)在信託産品中仍有較高的吸引力。

　　兌付密集期安然度過

　　房地産信託作為房地産開發(fā)投資資金來源之一，在銀行信貸收緊、融資渠道收窄的情況下能成為銀行信貸的有效補(bǔ)充，不過隨著房地産信託的大量到期，單體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)從去年下半年來開始頻繁地見諸公眾視野。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2012年開始房地産信託到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入了兌付密集期。2013年三季度是房地産信託的兌付高峰期，集合資金信託是房地産信託的主要形式，今年集合資金房地産信託到期規(guī)模為1974億元，兌付壓力較大。分析人士指出，房地産信託産品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)於信託公司、投資人來説，都會(huì)有一定的影響，但處置風(fēng)險(xiǎn)的能力也是考驗(yàn)信託公司風(fēng)險(xiǎn)管控能力的主要方面。但是在“剛性兌付”的背景下，信託公司往往通過延期兌付、第三方接盤、甚至自有資金接盤等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前，深受房地産調(diào)控的影響，房地産融資渠道不暢，信託仍是大量房企獲取融資的重要方式，但從長遠(yuǎn)來看，房地産信託也面臨著轉(zhuǎn)型壓力。由於銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地産信託的監(jiān)管力度日趨嚴(yán)格，在當(dāng)前的形勢下，房地産信託轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。而發(fā)行“基金化”的房地産信託産品將成為今後房地産信託業(yè)務(wù)的主要發(fā)展方向之一。

　　除對(duì)付壓力之外，還款違約也是房地産信託面臨的一大壓力。據(jù)媒體報(bào)道，四川信託舟山“錦都置業(yè)”融資項(xiàng)目，因開發(fā)商無力還款造成違約，近日，這一借款糾紛案在舟山市中級(jí)人民法院開庭審理。2011年9月7日，四川信託成立“洋城錦都置業(yè)特定資産收益權(quán)投資集合資金信託計(jì)劃”，募集信託資金1億元，用於洋城錦都置業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，但隨後開發(fā)商多次未按時(shí)還款，導(dǎo)致四川信託追索過億元價(jià)款。此外，中信信託、新華信託等今年來也都曾通過訴訟的方式追索風(fēng)險(xiǎn)暴露的房地産信託項(xiàng)目。

　　據(jù)中國信託業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截止到今年三季度末，基金化房地産信託産品累計(jì)餘額已達(dá)157.44億元，佔(zhàn)全部餘額的0.16%。相比于傳統(tǒng)的單一項(xiàng)目型房地産信託産品，基金型信託産品可根據(jù)市場變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，充分發(fā)揮信託公司在投資管理方面的優(yōu)勢，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)把控上更具有優(yōu)勢。而目前平安信託、新華信託以及外貿(mào)信託等多家信託公司在基金型房地産信託産品方面進(jìn)行了較早的嘗試，已經(jīng)推出多款産品。