前日，耶魯大學(xué)金融學(xué)教授羅伯特·席勒摘得諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎，對於中國房地産市場，其2009年開始便警告中國房地泡沫嚴重。但在其預(yù)警至今的四年中，全國商品住宅平均銷售價格至少漲了三成以上。多位專家表示，中國的房地産市場並不健全，因此難以照搬美國的情況。有分析稱中國樓市不存在整體性泡沫，部分城市房價收入比虛高或源於居民收入嚴重低估。

　　文/記者

　　潘彧、陳海玲

　　（署名除外）

　　席勒看空中國樓市的理由

　　1.房價收入比太高：在深圳、上海等大城市，房價收入比達到36倍，“這令人擔憂”。

　　2.房産租售比偏低：美國的房地産出租回報率一直保持在5%~6%之間。而中國的平均回報率僅在2%~3%之間。

　　席勒是行為金融學(xué)領(lǐng)域的奠基人之一，也是著名的標準普爾/凱斯-席勒房價指數(shù)的創(chuàng)設(shè)者之一。凱斯-席勒指數(shù)是反映美國房屋價格的多重指數(shù)。

　　作為長期研究房價指數(shù)的經(jīng)濟學(xué)家，席勒從2009年便對中國的房地産發(fā)出了預(yù)警。2009年，其曾經(jīng)在深圳表示，在深圳、上海等大城市，房價收入比達到36倍，“這令人擔憂”。

　　在2009年年底，他坦言，肯定不會在中國購置房産：“在北京除了房地産市場，其他的領(lǐng)域都可以投資。”

　　為何價格高企，中國的購房者依然瘋狂？他分析稱，（購房者）“預(yù)期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以後房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。”

　　而在2011年的達沃斯論壇上，席勒直言中國房地産存在泡沫。其表示：“中國房地産現(xiàn)在泡沫嚴重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經(jīng)濟産生打擊。”

　　而在2009年至今的四年時間裏，中國房價繼續(xù)突飛猛進，數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅平均銷售價格比起2009年至少已經(jīng)出現(xiàn)了30%以上的漲幅。

　　而中國的房産租售比偏低也是房地産泡沫出現(xiàn)的“明證”。他在自己的《非理性繁榮》中提到，人們更願意買房而不是租房的一個重要原因是，租房合約在執(zhí)行過程中可能遭遇道德風險：沒有足夠的激勵因素促使租房者像房主一樣愛護屋內(nèi)的財物。道德風險問題導(dǎo)致的結(jié)果就是更高的房租。

　　在存款利率長期保持2%的同時，美國的房地産出租回報率一直保持在5%~6%之間。而在中國，出租回報率逐年走低，平均回報率僅在2%~3%之間。

　　“我認為道德風險可能是個小因素。”易居房地産研究院副院長楊紅旭判斷稱，中國的租賃市場並不健全，而居民的生活方式也和國外不一樣，更喜歡購買住房而不是租房，因此造成市場上購買房産的需求大，租房的需求較小，導(dǎo)致租售比偏低。這並不能説明中國房産存在普遍泡沫。

　　席勒觀點PK

　　房價收入比是否畸形高漲？

　　中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征：應(yīng)提高居民收入水準追趕房價漲幅

　　“首先中國的房價不可能無限制地上漲。其次，房價也可以不用跌，而是通過大幅提高居民的收入水準來追趕房價漲幅。這方面要考驗我國政府提高居民收入水準的政策力度和決心。”

　　易居房地産研究院副院長楊紅旭：房價收入比虛高源於居民收入嚴重低估

　　美國的規(guī)律和經(jīng)驗不能夠照搬到中國。美國的房地産發(fā)展程度遠比中國成熟，相對而言，中國至少比美國滯後30年左右。“我認為席勒對中國國情和經(jīng)濟社會情況不是很了解。”

　　楊紅旭表示，中國的房價不能單純用房價收入比等數(shù)據(jù)去簡單套用，因中國的收入結(jié)構(gòu)不一樣，許多居民收入難以被統(tǒng)計入正常的收入之中。“比如北京上海的樓市，看起來房價很高，但由於附加的資源優(yōu)質(zhì)，不少都是外來的購買力在支撐，外地的收入並未計入本地的房價收入比，而許多本地人此前的老公房等資産均沒有統(tǒng)計在收入之中。”

　　中國房地産是否存大規(guī)模泡沫？

　　楊紅旭：中國的樓市依然處於白銀十年，個別地區(qū)有泡沫，但是整個中國很難有泡沫

　　北京大學(xué)房地産金融研究中心主任馮科：中國僅存局部房地産泡沫

　　“我覺得席勒不一定了解中國的情況，因此他對於中國的判斷並不準確。”北京大學(xué)房地産金融研究中心主任馮科表示，中國城市的發(fā)展情況差距非常大，因此並不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫。“中國的一線城市和部分三線城市泡沫比較顯著，而二線城市比較健康。”

　　馮科認為席勒對於中國房地産泡沫的判斷並不代表中國房地産就要崩盤。

　　瑞穗證券公司董事總經(jīng)理沈建光：房價危險泡沫破滅後果嚴重

　　“中國當前的房價狀態(tài)是十分危險的，它正以平均每年20%的速度上漲。這正對CPI的低位穩(wěn)定造成很大的壓力。但是如果房價受到大幅挫折，這對實體經(jīng)濟、金融體系和整體經(jīng)濟的穩(wěn)定增長也同樣構(gòu)成了很大的威脅。最好的辦法是，維持現(xiàn)狀，通過慢慢提高居民收入水準追趕房價，從而達到社會和經(jīng)濟的平衡。”