□　漫畫/高岳

　　10月9日，一起房地産仲介與購房人之間的糾紛案在北京市房山區(qū)人民法院開庭審理，雙方就購房人是否違約以及房地産仲介是否存在欺詐對簿公堂。

　　該案中，房地産仲介對於房源資訊缺乏了解、賣方委託多家房地産仲介交易之亂等問題暴露無疑。這起案件也僅是近年來房地産仲介交易糾紛的一個縮影。房地産仲介和客戶之間的矛盾糾紛由來已久，由於房地産仲介在滿足人們房屋買賣、租住需求方面的特殊作用，如何規(guī)範(fàn)這一市場成為熱點(diǎn)。

　　房屋仲介行業(yè)亂象叢生

　　近年來，我國流動人口不斷增加。以北京市為例，2012年，北京市暫住人口已經(jīng)達(dá)到784.2萬人。大量的外來人口、住房限購政策和高房價促使二手房買賣、出租交易數(shù)量增多，也催生了房屋仲介機(jī)構(gòu)發(fā)展，其數(shù)量如雨後春筍般增加。

　　在實(shí)際操作中，房地産仲介與房屋買賣、租住雙方之間的糾紛頻繁發(fā)生，對簿公堂的案例並不少見。今年6月，北京市通州區(qū)發(fā)生了一房多賣而房主下落不明，購房者將房地産仲介告上法庭的事件。此外，房地産仲介違規(guī)操作事件也頻頻發(fā)生。今年8月，在上海出現(xiàn)了某房地産仲介偽造人民法院民事調(diào)解書，將房屋買賣雙方的交易行為當(dāng)作“離婚夫婦”分割財産的犯罪事件。而上海松江區(qū)某房地産仲介為了交易，竟提出與客戶假結(jié)婚，結(jié)婚不成又擅自修改合同。《法制日報》記者從上海廖得律師事務(wù)所獲知，近年來該所代理的民事訴訟中類似仲介原因引起的房屋買賣、租賃合同糾紛訴訟案件有不斷增長的趨勢，數(shù)量不少且案情複雜。

　　據(jù)北京市消費(fèi)者協(xié)會公佈的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，該協(xié)會共接到房屋仲介投訴158件，其中排在前三位的分別是：行銷合同問題55件、虛假宣傳42件、交易價格29件。

　　房屋仲介法律監(jiān)管缺位

　　針對房地産仲介市場的種種亂象，中央和各地已經(jīng)採取了相關(guān)的整治措施。今年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商管理總局聯(lián)合發(fā)佈了《關(guān)於集中開展房地産仲介市場專項治理的通知》，嚴(yán)肅查處房地産仲介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員發(fā)佈虛假房源資訊，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)資訊誤導(dǎo)消費(fèi)者等違法違規(guī)行為。北京市也于兩個多月前由多個部門聯(lián)合發(fā)佈通知，規(guī)定北京出租房屋每人平均居住面積不得低於5平方米，單個房間不得超過兩人，力求改善群租現(xiàn)象。

　　雖然這些規(guī)定在整治房地産仲介市場上有一定約束作用，但在性質(zhì)上仍屬於部門規(guī)章、地方政府規(guī)章或其他規(guī)範(fàn)性文件，效力位於法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)級別之後。距離相關(guān)政策出臺已有兩個多月，據(jù)記者實(shí)地了解，房地産仲介違規(guī)操作仍然存在，消費(fèi)者在房屋交易和使用過程中仍處於弱勢地位。

　　北京市昌平區(qū)天通苑是北京外來人口較為集中的地區(qū)之一，在此處工作的馬先生對記者説：“今年北京出臺了禁止群租的通知，但我在9月初換房子的時候，還是能看到房屋被打成多個隔斷分別出租的現(xiàn)象，出租地下室更是普遍現(xiàn)象。以我現(xiàn)在租住的房子為例，最小的隔間面積小于規(guī)定的5平方米。”

　　上海廖得律師事務(wù)所主任廖佩娟表示，房地産仲介行業(yè)亂象叢生，很大程度上是由於利益驅(qū)動，在房地産市場暗流涌動的今天，房屋仲介機(jī)構(gòu)在市場的浪潮中尋求利益最大化。除了仲介機(jī)構(gòu)為尋求利益不惜違規(guī)操作外，相關(guān)法律和制度的缺失、監(jiān)管不到位也使一些無良仲介有機(jī)可乘。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對於房屋仲介管理等方面的規(guī)定相對比較欠缺，其中較新出臺的只有2011年實(shí)施的《房地産經(jīng)濟(jì)管理辦法》、2010年實(shí)施的《商品房租賃管理辦法》中的部分條款。

　　其中，《房地産經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十八條第一款對“建設(shè)(房地産)主管部門、價格主管部門”的職責(zé)和監(jiān)管方式進(jìn)行了規(guī)定，但對各部門的分工和監(jiān)管範(fàn)圍並沒有明確界定。在實(shí)際操作中，涉及房屋仲介引起的糾紛可以向房屋所在地的建設(shè)管理委員會或房地局投訴，對於房屋仲介收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由物價局監(jiān)管，而房屋仲介的相關(guān)資質(zhì)及經(jīng)營等則由工商局監(jiān)督。多方監(jiān)管、職責(zé)不明，容易導(dǎo)致實(shí)踐中部門之間相互推諉，消費(fèi)者權(quán)益難以保障。

　　房屋仲介市場亟待整頓

　　房産仲介之間爭搶客源、電話騷擾、擅自改造房子結(jié)構(gòu)、一屋多租、一房二賣、霸王條款、欺詐消費(fèi)者……房地産仲介的違法、違規(guī)操作屢見不鮮。房地産仲介機(jī)構(gòu)該由誰來監(jiān)管？相關(guān)法律法規(guī)的缺失和空白如何填補(bǔ)？消費(fèi)者的權(quán)益如何保障？

　　針對記者的這些疑問，廖佩娟指出，從法律的角度來説，對這一行業(yè)進(jìn)行規(guī)範(fàn)確實(shí)需要法律法規(guī)的明確規(guī)定才能法制化。目前在我國，合同法及相關(guān)司法解釋、相關(guān)的行政法規(guī)、刑法中對於房屋仲介機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任作了一定程度的規(guī)定，但對於因房屋仲介原因造成的合同糾紛及相關(guān)損失如何承擔(dān)等問題尚未涉及，這些問題都需要從立法的角度進(jìn)行完善。法律應(yīng)明確房屋仲介的義務(wù)和責(zé)任，統(tǒng)一規(guī)範(fàn)房屋仲介行業(yè)，確保執(zhí)法能順利進(jìn)行。

　　對於消費(fèi)者如何在房地産仲介行業(yè)不規(guī)範(fàn)的情況下保護(hù)自己的權(quán)益，廖佩娟提出了幾點(diǎn)建議：與仲介簽訂合同之前首先應(yīng)充分了解仲介機(jī)構(gòu)的相關(guān)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照等等，選擇正規(guī)的房屋仲介；其次，進(jìn)行較為完備的市場調(diào)查，多方對比，減少價格水分；再次，在簽訂合同時仔細(xì)閱讀條款，對有異議的細(xì)節(jié)性問題應(yīng)詳盡了解清楚並形成書面文字；最後，消費(fèi)者需特別注意仲介在交易中的舉動，在沒有弄清房屋真實(shí)情況和仲介機(jī)構(gòu)底細(xì)前不要隨意簽訂意向或者交付定金。　□本報記者席鋒宇□本報實(shí)習(xí)生白秀蕾