提要：今年以來，雖然受到新一輪調(diào)控當(dāng)中“限價”政策的影響，房價快速上漲的勢頭已經(jīng)被遏制，但是基於供需嚴重倒掛現(xiàn)象持續(xù)的影響，今年內(nèi)房價再次回落的可能性較小，大部分項目售價都達到了歷史最高點。 ??高端項目集中入市推高價格 低姿態(tài)仍是剛需熱銷法寶———

　　“同比去年同期，北京房價上漲了16.7%，位列70個大中城市住宅銷售漲幅榜榜首。”上周，國家統(tǒng)計局公佈的6月份住宅價格變化數(shù)據(jù)顯示，京城的住宅價格漲幅再次超過廣州、上海等一線城市，繼續(xù)領(lǐng)跑排行榜。一邊漲勢之下，8月份京城將要新開的29個項目售價也超過了以往，更有不少高端豪宅和高價現(xiàn)房入市，引得購房人唏噓不已。但同時需要看到的是，市場中仍有一些項目以較低的姿態(tài)開盤入市，引得數(shù)千人排號。《廣廈時代》聯(lián)合亞豪機構(gòu)，特此為您梳理出下個月最新最全的新盤資訊，希望能幫助購房人從中找到新的價值洼地。

　　8月29個項目將入市 售價均處於歷史最高位

　　新項目密集開盤的現(xiàn)象，從7月份起就逐漸勢微。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月份北京住宅市場預(yù)計開盤的項目僅有29個。其中純新盤只有7個，包括珠江東都國際、中信府·譽墅、智匯雅苑等。老項目後期共計22個，包括路勁世界城、中糧萬科長陽半島、遠洋一方等。

　　或許是由於6月份之後，多數(shù)開發(fā)商都順利完成了半年的銷售目標(biāo)，並不願意過早將下半年銷售的房源推入市場，導(dǎo)致新盤數(shù)量不斷減少。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，不僅僅是新盤供應(yīng)量開始減少，開發(fā)商“悠著賣”的心態(tài)還表現(xiàn)在價格的制定上，即便限價政策仍舊執(zhí)行，但越來越多的高端盤，高價盤獲批入市，剛需項目也通過分拆精裝修、捆綁銷售陽臺、車位等手段，使得項目實際售價均達到了歷史最高位。

　　以具體將入市的項目為例，其中位於海澱區(qū)的北五環(huán)外的華潤·橡樹灣項目自2010年以來，經(jīng)歷了從33000-33900-36000元/平方米的一路上漲，而此次新推房源的報價更是高達55000元/平方米；另外地處朝陽管莊區(qū)域的遠洋一方項目在2010年高峰時的報價為25000元/平方米，而在2011年調(diào)控之後曾一度跌至18500元/平方米，但目前最新一期房源的入市價格則已上調(diào)至31000元/平方米起；還有今年3月才首次入市的通州區(qū)金地·格林格林項目，售價也是從3月份的17000元/平方米漲至6月份的19000元/平方米，再到如今19000-21000元/平方米。

　　高姍表示，2011年以來“史上最嚴厲的宏觀調(diào)控”雖然使得房價在短期內(nèi)探底，但是隨之也迎來了猛烈而快速的反彈，在短時間內(nèi)房價快速觸底回升，甚至超越了調(diào)控之前的最高位水準(zhǔn)。而今年以來，雖然受到新一輪調(diào)控當(dāng)中“限價”政策的影響，房價快速上漲的勢頭已經(jīng)被遏制，但是基於供需嚴重倒掛現(xiàn)象持續(xù)的影響，今年內(nèi)房價再次回落的可能性較小，大部分項目售價都達到了歷史最高點。

　　高端樓盤入市積極性提升

　　樓市售價攀上最高點也讓不少高端豪宅項目看到了入市的機會。自7月下半月來，北京住宅市場當(dāng)中高端住宅項目入市積極性明顯提升。8月新盤中，高端項目(公寓豪宅+別墅)入市量高達7個，再加上7月已入市與即將入市的，這兩個月北京市場將會有15個高端項目入市，而上半年6個月裏高端項目的入市量總和僅為26個。

　　8月份最吸引人的無疑是紫玉山莊和首創(chuàng)禧瑞都的推新。前者位於朝陽亞奧核心區(qū)內(nèi)，已經(jīng)銷售多年，門檻價就在2000萬以上，雖然已經(jīng)很少推新，但每每入市都是選在樓市價格攀升的頂峰。而後者更是CBD核心區(qū)內(nèi)少有的住宅項目，10萬元的售價也為CBD住宅樓盤樹立了新的標(biāo)桿。

　　對此，高姍表示，雖然限價一度令高價盤難以獲得審批。但由於這些高端豪宅産品一般銷售週期較長，其上期開盤可能在兩年甚至多年前，因此以往價格已不能作為當(dāng)期的定價參考；而別墅項目又因為其具有獨棟、聯(lián)排、疊拼等各種不同形態(tài)等，價格上也千差萬別，因此能有更好的理由避開限價。再加上這些高端項目多為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房入市，進一步減少了限價的影響。

　　與此同時，上半年高端項目總體入市量的稀缺帶來的供需倒掛現(xiàn)象，使得近期入市的西山一號院等項目取得了不錯的銷量，也刺激了其他高端項目的推盤信心。因此房企多開始將高端項目作為“先鋒軍”推入市場。

　　開發(fā)商兩種心態(tài)影響市場 低姿態(tài)項目更獲認可

　　在市場的一片漲勢中，開發(fā)商對待市場的態(tài)度也出現(xiàn)了分歧，大部分開發(fā)商在推高自己售價的同時，不可避免地犧牲了銷量。而仍有少數(shù)項目堅持低姿態(tài)入市，獲得了購房人的認可。

　　7月開盤的大興某項目，早在今年年初就開始了排號蓄客，一度聲稱3月份開盤，但直到近期才“姍姍來遲”。雖然對外聲稱低價開盤，並且獲得了均價為16500元/平方米的預(yù)售許可，但記者發(fā)現(xiàn)，通過捆綁銷售，該項目的實際買入價格卻接近20000元/平方米。

　　根據(jù)銷售人員介紹，該項目均價約為16500元每平方米。但由於是精裝修交房，購房人不僅需要跟開發(fā)商簽署一個購房合同，同時還需要簽署另外兩個合同，一個是一份精裝修的合同，另外一個是地下車庫的50年使用權(quán)合同。這樣算下來，每平方米的價格也就達到了將近2萬塊錢一平方米，前一期的精裝修是含在房款裏的，而如今卻要另行支付。

　　與此同時，同樣是大興區(qū)，也同樣位於地鐵4號線沿線，緊挨五環(huán)的中建國際港在上週末開盤，一次性推出了1462套主打88-160平方米的各類房源，單價約為24000元/平方米。而周邊2010年銷售的綠地西斯萊公館的二手房報價已經(jīng)達到了27000元/平方米。較低的姿態(tài)也使得項目排號蓄客了數(shù)千人，一千多套房源開盤當(dāng)天便日光。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士提醒到，雖然市場整體以漲勢為主，高端樓盤不斷入市，但隨著剛需項目隨行就市，定價偏高將過早地透支項目售價，很可能或遭到購房人的冷遇，而較低的姿態(tài)依舊是熱銷的不二法寶。

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