溫州：昔日領(lǐng)漲而今領(lǐng)跌 樓市風(fēng)光不再

　　我們把視線轉(zhuǎn)向樓市。如果説在股市大跌的背後，隱約可見投資者對(duì)於實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)心的話，那麼在溫州，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑，則已經(jīng)讓這裡的樓市感到了陣陣寒意。素以“炒房”而著稱的浙江溫州，作為中國(guó)樓市裏的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。在一度領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)之後，卻迎來了連續(xù)十幾個(gè)月的領(lǐng)跌。

　　2012年初以來，溫州一直是全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的城市，甚至在今年4月份更是成為了70個(gè)大中城市中，唯一一個(gè)二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市，尤其是那些曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的豪宅，簡(jiǎn)直成了漲得越高、跌得越狠，那麼究竟是什麼原因?qū)е聹刂莸臉鞘腥绱说恍菽兀繛榇耍覀兊挠浾邔ｉT趕到了溫州。

　　溫州：當(dāng)年炒房很瘋狂 房號(hào)能賣幾十萬

　　秦曉雲(yún)是溫州一家房産仲介的負(fù)責(zé)人，從事房産仲介行業(yè)多年的她，目睹了溫州樓市近10年間的變遷。秦曉雲(yún)告訴記者，在她剛剛?cè)胄械?004年，溫州樓市炒作的現(xiàn)象已經(jīng)十分明顯。很多新開樓盤，開盤之後，即遭到爆炒。秦曉雲(yún)向記者展示了她曾經(jīng)跟蹤過的溫州某樓盤的二手房交易記錄，從第一期開盤開始，短短兩三個(gè)月的時(shí)間，二手房市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)從加價(jià)幾萬，到幾十萬。

　　溫州某房産仲介加盟店店長(zhǎng)秦曉雲(yún)：我覺得原始記錄上其實(shí)挺有意思，體現(xiàn)當(dāng)年溫州人瘋狂炒房瘋狂盈利的現(xiàn)象。04年只是一個(gè)縮影，08、09年更為瘋狂。

　　隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，越來越多的溫州人將房子作為投資品，越來越多的炒作資本進(jìn)入樓市。炒作的介入，進(jìn)一步推高了樓價(jià)，這種效應(yīng)在09、10年的時(shí)候達(dá)到頂峰。一時(shí)間，大家對(duì)房子趨之若鶩，新樓盤開盤即售罄的場(chǎng)景接連上演。甚至只是一個(gè)購(gòu)房資格，都會(huì)在短時(shí)間內(nèi)得到爆炒。溫州大學(xué)房地産研究中心研究員陳鴻，用“瘋狂”兩個(gè)字來形容溫州炒房高峰時(shí)情況。

　　溫州大學(xué)房地産研究所研究員陳鴻：瘋狂到什麼程度，一個(gè)號(hào)，一個(gè)樓盤開盤的順序號(hào)都可以在一個(gè)小時(shí)之內(nèi)爆炒到，價(jià)值一分錢不值的，爆炒到30萬、50萬，甚至都有成交，那麼這個(gè)市場(chǎng)是瘋掉了。

　　記者在採(cǎi)訪中了解到，2006年，溫州市區(qū)住宅銷售均價(jià)為每平米8000元左右，2010年已上漲為每平米25000元，5年內(nèi)溫州房?jī)r(jià)上漲超過200%。而在樓市火爆時(shí)期，溫州幾乎所有的企業(yè)都直接或間接涉足房地産投資，一些企業(yè)主甚至聯(lián)合起來投資房地産開發(fā)。

　　溫州朗兆房産專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)告訴記者：房地産原來是非常一個(gè)暴利的行業(yè)，大家都抱團(tuán)進(jìn)入房地産的開發(fā)，其實(shí)溫州房地産走高，也由於溫州工業(yè)資本的進(jìn)入，不斷推高了地價(jià)，使得價(jià)格創(chuàng)造了比較高的價(jià)格以後，脫離了真正的需求。

　　溫州房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó) 標(biāo)誌性豪宅從最高價(jià)回落近半

　　就在2010年，當(dāng)溫州樓市在炒作資本的推動(dòng)下開足馬力一路狂飆之時(shí)，一腳不期而至的急剎車，不僅讓溫州樓價(jià)的躥升戛然而止，而且還讓它在隨後進(jìn)入了延續(xù)至今的下行通道。這就是樓市的宏觀調(diào)控。那麼調(diào)控的威力到底有多大？我們不妨先去看幾個(gè)曾經(jīng)的標(biāo)誌性樓盤。

　　2011年下半年，一度火爆的溫州樓市開始逐步降溫，到2012年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。鹿城廣場(chǎng)，是溫州標(biāo)誌性的豪宅項(xiàng)目。這個(gè)位於甌江邊的樓盤，開盤均價(jià)在4萬左右。2011年樓市火爆時(shí)，鹿城廣場(chǎng)的二手房?jī)r(jià)格曾高達(dá)每平米8、9萬元，而現(xiàn)在價(jià)格又跌回了開盤時(shí)的起點(diǎn)。

　　溫州某房産仲介加盟店

　　王輔興告訴記者：鹿城廣場(chǎng)，也叫錦玉園，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)高位的時(shí)候掛牌價(jià)已經(jīng)掛到了8萬多，將近9萬，成交據(jù)了解7萬多，7萬5以上有成交的。後來市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，價(jià)格跌下來，大部分掛牌價(jià)都在5萬多，成交大概在4萬6左右，4萬2、3。

　　價(jià)格大跌的並不只是鹿城廣場(chǎng)，那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤，例如香緹半島、京都城等項(xiàng)目，最近價(jià)格也都大幅回落。

　　記者在暗訪中與香緹半島小區(qū)的保安交談中聽到：現(xiàn)在這裡(香緹半島)的房子比開盤的時(shí)候，賣的便宜，開盤的時(shí)候炒到5萬多，5萬多6萬，現(xiàn)在3萬左右。

　　而在京都城小區(qū)外，某仲介工作人員也表示：(京都城)價(jià)格兩萬四五，價(jià)格兩萬五上下，均價(jià)，(比原來低了吧？)低很多了，以前4萬多，5萬多都有。

　　而今年溫州幾個(gè)新開樓盤，定價(jià)也趨於理性。像綠城海棠灣、萬科瓏庭幾個(gè)項(xiàng)目，前期開盤多在2萬7、8，現(xiàn)在已經(jīng)降到2萬2左右。不少業(yè)內(nèi)人士表示，從去年到現(xiàn)在，整個(gè)溫州樓市都處在一個(gè)去泡沫化的過程中。

　　專家：2012是“逃命年” 溫州樓市已擠掉四成泡沫

　　溫州大學(xué)房地産研究所研究員陳鴻：2012年本身溫州整個(gè)房?jī)r(jià)，泡沫擠掉了大約是35-40%，這樣的房?jī)r(jià)已經(jīng)擠掉，到了今年，同比這兩年，相比又?jǐn)D去了10%左右的泡沫。實(shí)際上去年一年就是逃命年，到今年上半年，實(shí)際上所有在溫州有項(xiàng)目的這些公司來講，就是逃命，以價(jià)換量。

　　溫州樓市：以價(jià)換量回籠資金 大戶型拼套産品滯銷

　　從去年到現(xiàn)在，溫州房?jī)r(jià)一直是領(lǐng)跌全國(guó)，可是這樣的領(lǐng)跌很有可能還要延續(xù)下去，因?yàn)閾?jù)溫州市物價(jià)局的統(tǒng)計(jì)，今年，溫州市區(qū)新建商品住宅的供應(yīng)量可能會(huì)達(dá)到160萬平方米，是去年溫州市區(qū)新建商品住宅銷售量的2.4倍，是銷售最高峰2009年銷售量的1.5倍。有專家預(yù)測(cè)説，需要約29個(gè)月也就是兩年多才能基本消除這些庫(kù)存。那麼，高價(jià)買地的開發(fā)商如何才能把房子賣出去呢？繼續(xù)來看報(bào)道。

　　葉維堅(jiān)在溫州樓市摸爬滾打了多年，他告訴記者，在限購(gòu)政策出臺(tái)之前，大戶型的高端樓盤在溫州非常走俏，可如今，這些項(xiàng)目由於總價(jià)太高，樓盤銷售紛紛受阻。為此開發(fā)商不得不以價(jià)換量，來回籠資金。

　　溫州朗兆房産專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)告訴記者：高地價(jià)拿過來的這些開發(fā)公司，一定是割血拋售，以量來定價(jià)格，其實(shí)12年的時(shí)候，比如説置信原墅，當(dāng)時(shí)的全國(guó)地王，3萬7的樓面價(jià)格，他就是以價(jià)換量走的，虧的走的。

　　置信原墅是溫州的一個(gè)典型高端豪宅項(xiàng)目，2010年這一樓盤以每平米3.7萬元的樓面價(jià)成為了當(dāng)時(shí)的全國(guó)地王。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)期，它的開盤價(jià)至少在每平米7萬到8萬元左右。而去年5月，該項(xiàng)目最終開盤時(shí)，售價(jià)僅高出樓面價(jià)1萬元左右。儘管如此，但置信原墅至少比較成功地實(shí)現(xiàn)了以價(jià)換量的目標(biāo)。而溫州的另一個(gè)大戶型高端樓盤公園大地，就沒有這樣幸運(yùn)了，儘管公園大地的位置和環(huán)境都不錯(cuò)，但由於房源多為雙套拼甚至三套拼的大戶型，多産權(quán)和高總價(jià)成為了其“致命傷”。從2011年首次開盤至今，雖經(jīng)多次降價(jià)，依然銷售不暢。

　　溫州朗兆房産專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)説：現(xiàn)在在這樣的市場(chǎng)情況下，它沒有辦法，把它剪開來賣。三套拼，等於是270來平方的，現(xiàn)在剪開來，比如説90平方一套，180平房一套，當(dāng)然，一剪的話，戶型就一塌糊塗了。現(xiàn)在還在很艱難地賣。當(dāng)然價(jià)格也下來了。

　　記者在採(cǎi)訪中了解到，目前溫州房地産市場(chǎng)以剛需為主，市場(chǎng)成交的多為小戶型、低總價(jià)的房源，而那些大面積的、特別是拼套戶型的房源，則因?yàn)楦甙旱目們r(jià)或限購(gòu)政策而成為了難賣的滯銷貨。

　　綠城海棠灣售樓處工作人員：我們這個(gè)戶型都是大戶型的，這一棟是258方的，這個(gè)是210的，還有一個(gè)我們主要的問題在我們是兩個(gè)産權(quán)證的，比較難操作，對(duì)資金壓力考慮比較大。一般沒什麼經(jīng)濟(jì)實(shí)力的話，也沒辦法買。所以説我們銷售阻力就比較大了，如果一個(gè)證的話，早就沒有了。

　　專家：製造業(yè)不景氣致溫州樓市購(gòu)買力下降

　　很多人認(rèn)為，溫州房?jī)r(jià)大跌是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控，是炒房者紛紛撤離導(dǎo)致的。但也有人認(rèn)為，這是實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退和居民購(gòu)買力下降的表現(xiàn)。那麼到底是什麼原因?qū)е聹刂輼鞘胁粩嘞禄兀恳黄饋砺犅爩＜业目捶ā?/p>

　　溫州市委黨校研究員王健表示：過去的房?jī)r(jià)是高的，就單從性價(jià)比來説，溫州的房?jī)r(jià)本身就屬於虛高的，所以他現(xiàn)在進(jìn)行價(jià)格的下降，或者我們叫回歸，這都是一個(gè)合理的選擇，也是一個(gè)市場(chǎng)的選擇。

　　王健分析，溫州房?jī)r(jià)回歸理性一方面是樓市調(diào)控的結(jié)果，同時(shí)也與溫州近年來的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作形勢(shì)密切相關(guān)。溫州市經(jīng)信委的數(shù)據(jù)顯示，2012年1至11月，溫州規(guī)模以上企業(yè)共虧損15.93億元，同比上升68.4%。所監(jiān)測(cè)的15個(gè)行業(yè)中的855家重點(diǎn)企業(yè)，有10個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。而中小企業(yè)比較集中的服裝、製鞋、眼鏡、打火機(jī)等勞動(dòng)密集型行業(yè)，則因?yàn)榻陙韯趧?dòng)力成本的持續(xù)上升，使得企業(yè)利潤(rùn)率進(jìn)一步下降。

　　溫州特靈輕工董事長(zhǎng)李建江告訴記者：今年溫州來講，整個(gè)製造業(yè)企業(yè)明顯的，盈利能力非常差。主要的原因就是，我們的勞動(dòng)成本比較高，去年和今年，作為溫州傳統(tǒng)製造業(yè)來講，至少勞動(dòng)成本漲了15%以上。勞動(dòng)成本高主要是我們整個(gè)溫州的産業(yè)結(jié)構(gòu)有問題，因?yàn)楹芏嗟漠b業(yè)還是比較低端，

　　李建江的公司既從事打火機(jī)製造，同時(shí)也涉足房地産開發(fā)。他表示，溫州樓市與當(dāng)?shù)匮u造業(yè)密切相關(guān)，製造業(yè)不景氣不僅導(dǎo)致居民購(gòu)買房地産的意願(yuàn)和能力雙雙下降，而且由於很多企業(yè)投資房地産的資金也都來自於製造業(yè)，或是通過抵押企業(yè)資産從民間和金融機(jī)構(gòu)借貸獲得，因此，製造業(yè)資金鏈緊張，勢(shì)必也一定會(huì)波及樓市。

　　溫州朗兆房産專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)表示：由於借貸危機(jī)以後，溫州的工業(yè)企業(yè)可能也陷入一個(gè)比較困難的狀況。房地産的投資，現(xiàn)在做工業(yè)企業(yè)的基本上撤退出來。從消費(fèi)層面來講的話，由於經(jīng)濟(jì)不景氣，所以也抑制了這種高端消費(fèi)。

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