在持續(xù)不斷的地産調(diào)控施壓下，中小房企開始面臨經(jīng)營危機。繼2010年繳納退地罰款後，大龍地産的經(jīng)營便每況愈下，如今已到了“變賣家産”的地步。公司近日公告，解除合作開發(fā)“大龍新都”項目，憑此公司將獲得稅前收益約2.43億元。業(yè)內(nèi)人士指出，目前公司在建項目有限，此次終止合作可以回籠資金，緩解今年的業(yè)績壓力。但未來公司還需要擴充項目或完成轉(zhuǎn)型。

　　合作項目“泡湯”

　　此次終止的合作項目還要追溯至2004年。當年大龍地産控股股東北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司與北京中融物産有限責任公司簽訂項目協(xié)議書，約定共同開發(fā)中融公司擁有的棉花片危改區(qū)“大龍新都”項目。2005年3月，大龍城鄉(xiāng)將項目協(xié)議書中約定的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移給大龍地産控股子公司大龍有限，由大龍有限與中融公司共同開發(fā)。

　　整體來看，這個位於北京西城區(qū)虎坊橋西北側(cè)的項目總用地面積為6.1公頃，規(guī)劃總建築面積達到16.29萬平方米，用地性質(zhì)包括住宅、商業(yè)和辦公。儘管項目位於黃金地段，但地塊拆遷難度大、進程慢，無疑增加了開發(fā)商的經(jīng)營週轉(zhuǎn)壓力。據(jù)了解，項目地塊共有拆遷戶數(shù)602戶，拆遷面積2.91萬平方米。目前，只完成拆遷工作戶數(shù)243戶，拆遷面積1.65萬平方米，而大龍有限已為項目投入資金共計7.77億元。

　　為實現(xiàn)資金回流，大龍有限與中融公司約定，由中融公司繼續(xù)開發(fā)合同標的地塊，大龍有限不再參與。同時，中融公司歸還雙方已發(fā)生的往來款項3.75億元，並支付大龍有限拆遷補償款6.83億元。根據(jù)大龍地産預(yù)計，解除合同將産生稅前收益約2.43億元，對公司2013年度的財務(wù)情況産生積極影響。

　　走下地王“神壇”

　　回顧大龍地産近幾年的業(yè)績，公司地産開發(fā)經(jīng)營情況並不良好。在扣除非經(jīng)常性損益後，公司凈利潤已經(jīng)連續(xù)三年下滑。

　　作為銷售規(guī)模在10億元以下的中小上市房企，大龍地産最為市場所知的還要追溯到2009年11月，公司以50.5億元的總價競得順義區(qū)後沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地的土地使用權(quán)，創(chuàng)下當時北京總價和單價的“雙料”地王。不過“地王”寶座坐上不久，大龍地産便因為無法按時間繳納土地出讓預(yù)付款而被收回地塊，公司也因此被罰2億元。

　　“地王”被收回、公司遭罰款，對大龍地産的資金流造成了直接影響，並導(dǎo)致公司繼續(xù)通過資金杠桿獲取土地的難度加大。至此之後，公司的經(jīng)營業(yè)績更是出現(xiàn)節(jié)節(jié)下滑。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，公司2010年僅實現(xiàn)凈利潤2871.23萬元，同比下降91.53%。2011年公司憑藉轉(zhuǎn)讓北京京洋房地産93.45%的股權(quán)及債權(quán)，實現(xiàn)凈利潤2.76億元。不過，在扣除這部分非經(jīng)常性損益後，公司凈利潤僅為518.44萬元，同比下降了97.09%。2012年公司業(yè)績頹勢仍在繼續(xù)，全年虧損額已達到9742.71萬元。

　　自2010年起，公司便反覆提到，結(jié)算收入出現(xiàn)下滑。這已成為公司業(yè)績走低的主要因素，也反映出公司後續(xù)開發(fā)項目“難以為繼”。從2012年公司披露的情況看，目前在手項目僅有中山、景湖園、馬坡9號地等項目。公司表示，將在適當時機拿地，為下一步項目開發(fā)做準備。但從現(xiàn)金情況看，2012年年底公司擁有貨幣資金3.23億元，但經(jīng)營性現(xiàn)金流量僅為-3.83億元。對此，公司調(diào)整了經(jīng)營策略，稱將積極參與順義舊城改造。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，此次大龍地産“收縮戰(zhàn)線”回籠資金，將為後續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。從目前看，擴充土地資源或?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型是公司急需解決的首要問題。在地産調(diào)控持續(xù)施壓的影響下，中小房企需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，尋找新的增長點。記者 于萍

　　標簽：大龍地産北京拆遷地塊

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