4月上旬開發(fā)商推貨節(jié)奏放緩。

　　市統(tǒng)計局昨公佈4月全市新建住宅成交情況

　　新建商品住宅量價齊跌

　　本月或現(xiàn)産品供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡 部分暢銷項目價格或走高

　　昨日市統(tǒng)計局公佈4月全市新建住宅成交情況，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售5053套，銷售面積51.23萬平方米，成交環(huán)比3月下滑。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，4月份長期處於雨水天氣，影響成交，加上購房者觀望等待“五一”優(yōu)惠，造成4月住宅成交面積滑落。

　　文/記者蔣幸端、唐紅傑 圖/記者盧政

　　官方數(shù)據(jù)：4月住宅簽約5053套 比上月減少1011套

　　東莞市統(tǒng)計局官方網(wǎng)站公佈的數(shù)據(jù)顯示，2013年4月，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售5053套，比3月份減少了1011套，環(huán)比減少16.67%，銷售面積51.23萬平方米，環(huán)比減少18.5%。按照銷售面積和銷售金額進(jìn)行計算，銷售均價為8445元/平方米，比3月份下降了32元/平方米。此外，4月份，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售套數(shù)排行前五名的分別是南城、萬江、塘廈、東城、厚街，而銷售面積排行前五名的是南城、塘廈、萬江、東城、虎門。另外，有10個鎮(zhèn)街均價超過平均簽約均價，其中松山湖、長安、虎門三個鎮(zhèn)街均價過萬元。

　　原因分析：長期雨水天氣影響成交

　　今年4月，受“清明節(jié)”假期及長期雨水天氣影響，4月上旬開發(fā)商推貨節(jié)奏放緩，市場上可選擇的戶型産品驟降，樓盤行銷以週末小暖場活動為主，開發(fā)商也主要為五一假期節(jié)點作蓄客準(zhǔn)備，成交量在沉寂的樓市氣氛下受到壓抑。此外，3月樓市成交旺盛，部分剛性需求提前釋放，導(dǎo)致4月剛性需求成交支撐不足。據(jù)東莞中原地産市場研究部觀察，4月上旬各項目客戶到府量不足，開發(fā)商VIP誠意登記、認(rèn)籌等蓄客量並不理想，反映購房者入市積極性下降。此外，4月黃金價格暴跌，黃金投資市場走俏，交投活躍，部分投資需求也被轉(zhuǎn)移，也影響了住宅成交。

　　供應(yīng)偏緊部分開發(fā)商惜售

　　另外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由於東莞住宅市場處於供應(yīng)偏緊狀態(tài)，4月部分開發(fā)商惜售等待“紅五月”到來也影響了4月住宅成交。東莞瑞峰置業(yè)市場研究部也認(rèn)為，整個4月以“蓄客”動作為主，並未出現(xiàn)大規(guī)模的推盤，儘管4月下旬出現(xiàn)了一波推盤潮，但由於數(shù)據(jù)滯後性等原因並未能支撐成交大幅提升，該研究部表示，由於2012年下半年市場開始回暖，一直持續(xù)到目前，市場供應(yīng)處於偏緊狀態(tài)，導(dǎo)致開發(fā)商推貨熱情放緩，出現(xiàn)惜售心態(tài)；另外項目工程進(jìn)度也跟不上供貨節(jié)奏，新産品供應(yīng)未能及時到位，對成交造成一定的影響；此外，部分購房者寄望于“紅五月”的産品多種選擇及優(yōu)惠折扣力度，不急於入市。

　　市場預(yù)測：5月剛需産品仍唱主角

　　雖然近期別墅及大戶型産品供應(yīng)增加，但從目前新增供應(yīng)和庫存情況來看，5月樓市剛需産品仍唱主角。此外，南城、萬江、塘廈等區(qū)域仍是成交熱點。

　　東莞中原地産市場研究部介紹，根據(jù)4月新增供應(yīng)及庫存情況來看，5月塘廈、萬江、南城等鎮(zhèn)街依然是成交的主力區(qū)域。塘廈觀瀾碧桂園、碧桂園·天麓山、金地·博登湖、萬科·棠樾等四個項目合計供應(yīng)洋房6萬多㎡，為該片區(qū)後續(xù)成交提供充足貨量支撐。而南城、萬江，分別有萬科·金域華府、萬科·翡麗山、北大資源·禦灣、深業(yè)·歐景城等項目提供洋房及公寓産品合計1448套，佔4月供應(yīng)套數(shù)31.44%。5月剛性需求仍是市場的主要購買力，特別是在主城區(qū)，完善的城市配套、便利的生活條件，只要開發(fā)商保持理性的推貨及定價策略，剛性需求將被持續(xù)帶動釋放。

　　部分項目提價 價格或?qū)⑸闲?/p>

　　另外，目前庫存消耗呈增大趨勢，市場供不應(yīng)求，部分項目已經(jīng)悄然提價，加上未來大戶型産品及別墅入市增加，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計未來成交價格將進(jìn)一步上行。

　　4月剛需産品供應(yīng)環(huán)比減少，城區(qū)剛需産品緊俏，同時，大戶型改善性産品及別墅供應(yīng)比例增加，市場供應(yīng)産品結(jié)構(gòu)性失衡，供需矛盾將會進(jìn)一步加劇等，都給價格上行提供了動力。東莞中原地産市場研究部介紹，回顧4月大多數(shù)項目已經(jīng)開始試探性上調(diào)價格， 5月預(yù)計部分暢銷項目將進(jìn)一步調(diào)高售價，另一方面，4月公寓産品供應(yīng)亦有所上升，投資需求將被繼續(xù)激活，價格上行已具備一定的條件。

　　有業(yè)內(nèi)人士也表示，部分樓盤在調(diào)高價格後成交仍然火熱，在供不應(yīng)求暫時未能改變的情況下，“提價潮”或?qū)⒅痢?/p>

　　市場觀察：庫存夠消化7個多月

　　由於東莞樓市連續(xù)多月成交火熱，多家代理機(jī)構(gòu)研究部都認(rèn)為目前東莞處於供不應(yīng)求狀況，庫存量僅夠消化7個多月。

　　據(jù)東莞中原地産研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，東莞住宅庫存面積為422.06萬㎡，繼3月跌至近4年來最低水準(zhǔn)以後，消化週期繼續(xù)下挫，僅為7.3個月(按照過去12個月住宅月均消化面積計算)，市場供求關(guān)係失衡情況較為嚴(yán)重。

　　從産品結(jié)構(gòu)來看，剛需戶型80~120㎡産品(剔除合併戶型後的數(shù)據(jù))的庫存面積僅101.44萬㎡，佔比24.3%，而120~180㎡改善型及180㎡以上豪宅洋房産品的存量面積為156.13萬㎡，佔比37%，市場産品結(jié)構(gòu)性失衡局面已經(jīng)形成。2012年，全市剛需産品保持著穩(wěn)定的供應(yīng)水準(zhǔn)，從庫存量上面反映，整個2012年度，每月的存量面積均保持在120萬~140萬㎡的水準(zhǔn)，而進(jìn)入2013年1月以來，剛需産品庫存量連續(xù)4個月下挫，1月跌破120萬㎡關(guān)口，至4月底僅存101萬㎡。該市場研究部認(rèn)為，剛需産品庫存量銳減，且勢頭明顯。一方面反映市場消化量在持續(xù)，另一方面凸顯的是供應(yīng)量的持續(xù)不足。

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]