"國(guó)五條"地方細(xì)則今年3月出臺(tái)以來(lái)，除北京市以外，有關(guān)"二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%徵收政策，在許多地方並沒(méi)有明確實(shí)施時(shí)間，因而一直處?kù)?懸空"狀態(tài)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪房地産的調(diào)控難度很大，一方面不能放鬆現(xiàn)行的政策導(dǎo)向；另一方面，不解決股市等資本市場(chǎng)長(zhǎng)期不景氣的問(wèn)題，不解決地方政府長(zhǎng)期依賴(lài)土地財(cái)政的問(wèn)題，恐怕難以厘清資本追逐利潤(rùn)所帶來(lái)的樓市異化問(wèn)題。

　　遙看"增稅"近卻無(wú)

　　按照"國(guó)五條"規(guī)定，"稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)徵收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)徵"。

　　從3月底至今，北京、廣州、深圳等35個(gè)城市發(fā)佈了各自的實(shí)施細(xì)則。針對(duì)20%個(gè)稅政策，除北京明確規(guī)定自4月1日起實(shí)施外，絕大多數(shù)城市重申了國(guó)務(wù)院文件的要求，並未説明何時(shí)開(kāi)始實(shí)施；合肥、南京、鄭州等地則乾脆連提也沒(méi)有提及。

　　如今，有關(guān)增加個(gè)稅的政策可謂是"草色遙看近卻無(wú)"：人人謂之有，實(shí)則未嘗有。

　　"我們辦理的二手房交易，沒(méi)有徵收過(guò)20%的個(gè)稅，個(gè)稅還是按照房屋總價(jià)的1%或2%徵收。"有熱點(diǎn)城市二手房仲介負(fù)責(zé)人告訴記者。一城市房地産部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，此政策何時(shí)實(shí)施，"目前沒(méi)有時(shí)間表"。

　　為何出現(xiàn)這一現(xiàn)象？據(jù)了解，一些城市房屋登記系統(tǒng)時(shí)間不長(zhǎng)，存在不少"大齡房源"，諸如老公房、房改房等，核價(jià)難度很大；由於"陰陽(yáng)合同"不同程度地存在，公平核價(jià)並不容易。此外，住房購(gòu)買(mǎi)、裝修和使用過(guò)程中，涉及多項(xiàng)支出，若要準(zhǔn)確界定"轉(zhuǎn)讓所得"，也有難度。

　　據(jù)分析，一些地方對(duì)個(gè)稅政策帶來(lái)的衝擊力準(zhǔn)備不足。今年3月，有的地方出現(xiàn)"離婚潮"，爭(zhēng)議矛頭直指增加個(gè)稅政策。中國(guó)房地産及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧雲(yún)昌説，這些年房?jī)r(jià)早已翻番，增加個(gè)稅政策一旦實(shí)施，殺傷力很大，對(duì)其影響要有充分的估計(jì)。

　　房?jī)r(jià)上升"地王"歸來(lái)

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.00%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心3月進(jìn)行的中國(guó)百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心調(diào)查顯示，對(duì)於未來(lái)六個(gè)月全國(guó)平均房?jī)r(jià)趨勢(shì)，8%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期"上升10%以上"，比上季度增加7個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，新的"地王"再度回歸。5月6日，廣州白雲(yún)同寶路土地的出讓經(jīng)歷了近200輪爭(zhēng)奪，成交的樓板價(jià)高達(dá)每平方米25597元，溢價(jià)率達(dá)到1145%。4月以來(lái)，廈門(mén)、長(zhǎng)沙、天津等地都出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。

　　"20%個(gè)稅等政策'懸空'，倒是給房企吃下一顆定心丸。"一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　據(jù)了解，2010年至2012年，每年供地完成率均不到七成。國(guó)土部門(mén)公佈的數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬(wàn)公頃。供地計(jì)劃能完成幾成，尚待觀察。

　　嘉華(中國(guó))投資有限公司副董事谷文勝建議，各地的年度供地計(jì)劃不能是一本"籠統(tǒng)賬"，而應(yīng)細(xì)化到每季度、每月、每一幅地，才能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也便於房企制定拿地計(jì)劃，促進(jìn)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

　　海中原地産研究諮詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，"地王"回歸，會(huì)增加政府調(diào)控的難度，但是，既定政策又不能走過(guò)場(chǎng)，還要保持一定的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，可見(jiàn)政府調(diào)控面臨著兩難的處境。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳傑説，一方面要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供應(yīng)，而相應(yīng)的考核、問(wèn)責(zé)等程式也要及時(shí)跟進(jìn)，發(fā)揮實(shí)效。

　　"長(zhǎng)效機(jī)制"才是關(guān)健

　　業(yè)內(nèi)人士分析，我國(guó)股市、基金等資本市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，不能實(shí)現(xiàn)多數(shù)人的資本"保值增值"的願(yuàn)望，加上土地財(cái)政的無(wú)可替代性因素，地方經(jīng)營(yíng)土地的衝動(dòng)難以遏制，以至於樓市"保值增值"的作用明顯，因而資金不斷涌入這一市場(chǎng)。

　　今年3月27日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)搞好房地産市場(chǎng)調(diào)控，財(cái)稅改革要拿出方案，循序漸進(jìn)。金融改革要在推動(dòng)利率和匯率市場(chǎng)化、發(fā)展多層次主機(jī)板市場(chǎng)方面推出新的舉措。加快建立房地産穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。

　　記者了解到，針對(duì)"長(zhǎng)效機(jī)制"的相關(guān)調(diào)研正有序進(jìn)行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的"關(guān)鍵一招"。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，建立房地産穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，不能只一味地限制房?jī)r(jià)及購(gòu)房需求，而應(yīng)該在加快土地供應(yīng)、改革"土地財(cái)政"等方面作出制度安排。

　　顧雲(yún)昌等人建議，要調(diào)整財(cái)稅體系和中央地方事權(quán)體系，加快建立替代稅種、加大轉(zhuǎn)移支付力度，"多予少取"，使地方政府的土地依賴(lài)切實(shí)降低。

　　中國(guó)房地産數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，必須遏制樓市作為"投資品屬性"的不斷膨脹。

　　該院研究發(fā)現(xiàn)，商品房量?jī)r(jià)水準(zhǔn)與貨幣政策的週期性變化密切相關(guān)，寬鬆的貨幣政策會(huì)刺激房地産業(yè)發(fā)展，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲；緊縮的貨幣政策會(huì)抑制房地産業(yè)發(fā)展，引發(fā)房?jī)r(jià)下跌或上漲幅度趨緩。

　　"與其試圖撇清房?jī)r(jià)與貨幣政策的關(guān)係，不如採(cǎi)取切實(shí)可靠的行動(dòng)來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，並建立健康的資本市場(chǎng)、豐富人們投資渠道，來(lái)為樓市合理'減壓'。"陳晟如是説。

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