在價(jià)格管控下，開發(fā)商難過“取證關(guān)”，北京樓市供應(yīng)量和成交量雙降。 圖/CFP

　　據(jù)開發(fā)商統(tǒng)計(jì)，朗潤(rùn)園目前的銷售率約為八成。新京報(bào)記者 張旭 攝

　　2012年5月，北京樓市以“紅五月”正式奠定全年“低開高走”的大勢(shì)，但今年5月正逢樓市新政“滿月”，如果説3月的成交暴漲透支了後期需求，4月成交下跌完全在預(yù)期中，業(yè)界對(duì)5月則充滿希望，開發(fā)商的推盤積極性有所增加，但同時(shí)市場(chǎng)觀望情緒也進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　強(qiáng)摁住的漲勢(shì)

　　5月首周（4月29日-5月5日），北京商品住宅成交1453套，成交面積14.56萬(wàn)平米，分別環(huán)比大跌五成，房?jī)r(jià)則持平，暫未再上漲。新政一月後，北京樓市似乎再次面臨一個(gè)十字路口。

　　此前3月31日，隨著國(guó)五條北京細(xì)則的出臺(tái)，北京樓市迎來了三年來最火爆的春季銷售。4月，由於開發(fā)商和政府在取證問題的博弈，使得獲批預(yù)售證入市開盤的項(xiàng)目較少，最終據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月北京樓市一手成交環(huán)比跌57%，二手環(huán)比暴跌88.%。

　　“新政實(shí)施一個(gè)月後，現(xiàn)在一手的簽約價(jià)格已經(jīng)全面停漲”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍介紹，4月4日恢復(fù)網(wǎng)簽以來，每週成交均價(jià)都保持在21500元/平米左右，價(jià)格大漲現(xiàn)象已再不可見。

　　但這和購(gòu)房人的心理預(yù)期仍有落差。“現(xiàn)在不僅漲價(jià)，還買不到房”5月8日，一位購(gòu)房者在房山中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島告訴記者，他問了包括長(zhǎng)陽(yáng)半島在內(nèi)的好幾個(gè)項(xiàng)目，雖然還沒集中選房簽約，但銷售表示已經(jīng)停止排號(hào)了，想買下一期，開盤時(shí)間不定，還一定會(huì)更貴。

　　限價(jià)下的招數(shù)

　　“還是中低端的剛需樓盤供應(yīng)不足的問題”，高姍表示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量3.4萬(wàn)套，現(xiàn)房存量2.7萬(wàn)套，整體一手房市場(chǎng)存量降至6.1萬(wàn)套，再創(chuàng)歷史新低；而4月1日-5月9日，北京僅有17新盤項(xiàng)目取證，如朗潤(rùn)園、金茂悅等知名項(xiàng)目開盤即火。

　　而業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在貨幣超發(fā)、投資手段匱乏、需求旺盛的情況下，房?jī)r(jià)下調(diào)的可能性較小，政府目前的限價(jià)政策下，開發(fā)商為獲利可能會(huì)採(cǎi)取一定措施規(guī)避。

　　據(jù)北京一位民營(yíng)房企行銷負(fù)責(zé)人介紹，限價(jià)令下，並不是不允許漲價(jià)，而是漲幅不能大。“目前銷售價(jià)格總體還是向上走”，上述負(fù)責(zé)人表示，2012年時(shí)住建委已經(jīng)以“卡”預(yù)售證來調(diào)控價(jià)格，但當(dāng)時(shí)申請(qǐng)5%-10%的價(jià)格漲幅能輕鬆通過，近期就較困難；當(dāng)時(shí)也僅對(duì)期房進(jìn)行價(jià)格管理，近期對(duì)現(xiàn)房的申請(qǐng)價(jià)格也嚴(yán)格控制。

　　記者了解到，為了規(guī)避限價(jià)令，部分開發(fā)商已經(jīng)採(cǎi)取了精裝修合同單列、較低價(jià)的毛坯房特定供應(yīng)相關(guān)團(tuán)購(gòu)機(jī)構(gòu)、只推大戶型或好樓座等手段，“實(shí)在不行，地下室等原本算贈(zèng)送的面積改為自購(gòu)”，一位別墅開發(fā)商對(duì)記者如是説。

　　■ 開發(fā)商動(dòng)向

　　搶跑派 不愁沒買主

　　北京市住建委網(wǎng)站顯示，從4月1日至5月9日，共有17個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證。在調(diào)控之後，大量項(xiàng)目推遲開盤的背景下，這17個(gè)項(xiàng)目成了調(diào)控後的北京市場(chǎng)上的搶跑者。在同樣的市場(chǎng)背景下，其境遇和反應(yīng)卻截然不同。

　　入市樓盤“不愁賣”

　　在4月份以後拿到預(yù)售證的17個(gè)項(xiàng)目中，萬(wàn)科佔(zhàn)了3個(gè)。據(jù)北京萬(wàn)科提供給記者的數(shù)據(jù)顯示：4月11日，位於房山的京投萬(wàn)科新里程開盤，推出200套房源，截至4月底簽約率大約為60%。位於大興舊宮的金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園4月28日和29日舉辦選房活動(dòng)，共推出544套住宅産品，目前銷售率約八成。5月7日，位於房山的萬(wàn)科幸福匯項(xiàng)目開盤，推出142套房源，開盤當(dāng)天簽約60套，去化率約為58%。

　　房山某品牌項(xiàng)目工作人員介紹：“據(jù)我的了解，調(diào)控之後，房山各個(gè)項(xiàng)目的來電來訪量還是有所下降的。如果以前一週的來電來訪量有250到300組，現(xiàn)在可能在200組左右。但和推出的房源相比，蓄客情況也算是不錯(cuò)的。”他還介紹，與需求的減少相比，房源供應(yīng)上的減少幅度更大。“據(jù)我所知，在房山長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域，就有3、4個(gè)原本準(zhǔn)備在4月份推盤的項(xiàng)目，開盤推遲了，至今沒有拿到預(yù)售證。”

　　高開項(xiàng)目“佔(zhàn)便宜”

　　在記者探訪中，在銷售價(jià)格上比較突出的是K2玉蘭灣項(xiàng)目。其毛坯普通住宅的報(bào)價(jià)為2.5萬(wàn)元/平米-2.6萬(wàn)元/平米。而附近的華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目，毛坯住宅售價(jià)為18500元/平米，另有贈(zèng)送面積。

　　在北京市住建委網(wǎng)站，記者看到，在新政出臺(tái)之前的3月2日，該項(xiàng)目有過一次開盤，預(yù)售審批價(jià)格為27702元/平米和27299元/平米。因此，4月27日該項(xiàng)目拿到預(yù)售證，預(yù)售價(jià)格為27267元/平米和26414元/平米，與前期價(jià)格相比，仍可算作沒有漲價(jià)。

　　高策地産服務(wù)機(jī)構(gòu)首席策略官李國(guó)平表示：“一些新政之前高開的項(xiàng)目，現(xiàn)在反而日子比較好過。因?yàn)楝F(xiàn)在要求是和以前比不能漲，這些項(xiàng)目賣高價(jià)也不算作漲價(jià)，拿預(yù)售證比較順暢。”

　　博弈派 等待發(fā)證放行

　　“這三期還不知道什麼時(shí)候開呢，四期肯定要下半年了。”5月8日，金融街·融匯一位售樓員這樣對(duì)記者説。據(jù)記者從天宮院板塊樓盤了解，區(qū)域老項(xiàng)目如今還是積極尋求開盤放量，但難點(diǎn)在取證；取證的難點(diǎn)在於價(jià)格。

　　暫無新房源推出

　　位於天宮院的金融街·融匯，在去年11月底二期開盤後，融匯一直在等待三期開盤。根據(jù)售樓員介紹，融匯三期預(yù)計(jì)推出兩棟樓600多套房源，且截至今年3月上旬就積累了3000多組買房人，並停止當(dāng)期登記排號(hào)。但過了兩個(gè)月，現(xiàn)在也沒有拿到預(yù)售證，不知道什麼時(shí)候開盤。

　　同在天宮院板塊，類似中國(guó)水電·雲(yún)立方、保利·春天裏也都有超過半年的時(shí)間沒有新開盤放量。雲(yún)立方售樓處透露的消息是，可能下個(gè)月開盤；而春天裏售樓處則表示，暫時(shí)不賣了，開發(fā)商全力準(zhǔn)備南側(cè)新項(xiàng)目——保利首開·熙悅春天，爭(zhēng)取下半年入市。

　　北京今年的限價(jià)政策對(duì)於房企來説無疑是一道坎，房企基於市場(chǎng)需求支撐等原因，或多或少都在尋求漲價(jià)，漲價(jià)預(yù)期在每平米1000-2000元不等。市住建委網(wǎng)站顯示，融匯、雲(yún)立方、春天裏上一次開盤成交價(jià)都在16000元/平米上下。可以想見，類似天宮院板塊的開發(fā)商還處在與有關(guān)部門博弈的階段。

　　買房人心態(tài)現(xiàn)分化

　　而在這種博弈過程中，買房人的心態(tài)也出現(xiàn)分化。

　　一位已經(jīng)在某項(xiàng)目排號(hào)的王先生就表示，“限價(jià)令”要是能嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商漲價(jià)的願(yuàn)望落空，平價(jià)甚至降價(jià)開盤，對(duì)現(xiàn)在的買房人來説肯定是好事情。但也有買房人擔(dān)心，樓盤放量時(shí)間一再延遲，需求越積越多，開發(fā)商反而更有底氣漲價(jià)。

　　在熙悅春天看房的一位張先生就介紹説，最近一直在關(guān)注天宮院，“想買都沒房子可買”。就怕一旦某個(gè)樓盤先拿證，可能會(huì)從別的樓盤臨時(shí)吸引過去很多客戶，“開一個(gè)搶一個(gè)，惡性迴圈了”。

　　糾結(jié)派 高端盤尋求突圍

　　調(diào)控背景下，高端樓盤因?yàn)閮r(jià)格原因往往處?kù)陡⒚畹奈恢谩Ｈ欢行枨蟮闹危簧俑叨藰潜P還是在尋求各種突圍。根據(jù)記者了解，諸如東四環(huán)華僑城、東二環(huán)外當(dāng)代MOMA·歷峰等高端項(xiàng)目都在尋求五六月份放量。

　　“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”難掩尷尬

　　今年不少高端項(xiàng)目的熱銷，也給了當(dāng)下高端市場(chǎng)更多信心。3月，華僑城7號(hào)樓推出140多套房開盤幾乎售罄。4月初，望京金茂府開盤熱銷。4月28日，當(dāng)代MOMA·歷峰推出50余套房當(dāng)天認(rèn)購(gòu)超九成。整個(gè)4月，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，住宅銷售冠軍為高端項(xiàng)目西山壹號(hào)院。

　　值得一提的是，相對(duì)於不少期房現(xiàn)在遇到“拿證難”，一些已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)的高端盤基本處?kù)冬F(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，有的已取證樓盤直接就少了取證的煩惱。此外，如東四環(huán)內(nèi)一知名高端樓盤，準(zhǔn)備在近期推出一棟“樓王”，目前正在辦理“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”。

　　不過在北京明確限價(jià)的背景下，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端盤借“轉(zhuǎn)現(xiàn)”突圍也不是一件那麼容易的事，“可能會(huì)讓樓盤很糾結(jié)、很尷尬。”

　　部分高端盤“放低姿態(tài)”

　　在更為敏感的價(jià)格上，不少高端盤還是放低了姿態(tài)尋求買房人認(rèn)可。

　　今年3月，北京華僑城開盤均價(jià)不到4萬(wàn)元/平米。北京華僑城副總經(jīng)理譚笑也表示，新開盤在價(jià)格上首先會(huì)順應(yīng)國(guó)家的政策，沒有很高的期望值。有業(yè)內(nèi)人士表示，在南五環(huán)有樓盤都開始追求近5萬(wàn)元/平米的時(shí)候，東四環(huán)高端盤賣4萬(wàn)元/平米上下，顯示出較高性價(jià)比。不過根據(jù)記者從華僑城了解，目前該項(xiàng)目也遇到一棟“現(xiàn)房辦證週期長(zhǎng)”、一棟“期房取證比以前更繁複”的問題。

　　也有一家高端樓盤開發(fā)商頗有些無奈地表示，在調(diào)控的背景下，高端樓盤不能端著架子一定要賣高價(jià)，要避免在調(diào)控背景下顯得“刺眼”，價(jià)格上只能自我約束些。

　　不過不少人士對(duì)高端市場(chǎng)的預(yù)期還比較樂觀。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅就談到，一線城市高端住宅市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力高，當(dāng)下對(duì)資金吸引力比較強(qiáng)。這也使得高端樓盤在入夏之後積極尋求一波新行情。

　　■ 延伸

　　二手房市場(chǎng)回復(fù)平靜

　　北京新國(guó)五條細(xì)則落地後，受20%個(gè)稅等政策影響，買賣雙方均持觀望情緒，相比于3月的“瘋狂”成交，4月北京二手房市場(chǎng)迅速降溫。同時(shí)從4月下旬以來，二手房成交探底回升，相比月初有所增加，新增客源也有所增加。

　　量跌價(jià)穩(wěn)

　　據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，4月份北京市二手住宅網(wǎng)簽5212套，環(huán)比下降88.1%，同比下降47.7%，是自2012年3月份以來首次同比下降。與1月正常水準(zhǔn)相比，下降了73.4%。價(jià)格方面，4月北京二手住宅成交均價(jià)26550元/平米，環(huán)比下降3%，整體價(jià)格出現(xiàn)止?jié)q。

　　雖然4月份二手房成交量、均價(jià)整體呈下滑趨勢(shì)，但是從4月周數(shù)據(jù)和各門店反饋來看，4月底至今，二手房成交量有小幅回升，價(jià)格基本穩(wěn)定。

　　“4月上旬是新政過後最慘澹的時(shí)候，4月份門店僅成交了4套房源。但是從4月下旬開始，來店裏看房的人數(shù)有所增加，5月至今已經(jīng)成交了2套房源。但是與以往相比成交還是處?kù)兜臀弧！丙溙锓慨b百子灣地區(qū)一門店經(jīng)理介紹。

　　觀望蔓延

　　北京新國(guó)五條細(xì)則中對(duì)二手房買賣雙方都有明確限制，使得目前二手房市場(chǎng)上買賣雙方的觀望情緒加重。

　　“細(xì)則剛下來時(shí)，不管是業(yè)主還是購(gòu)房客戶，我們打電話都約不出來，都説看市場(chǎng)情況再等等。最近有一部分客戶開始看房，但是買賣雙方仍是相當(dāng)謹(jǐn)慎。”鏈家地産立水橋一門店經(jīng)理介紹。

　　麥田房産萬(wàn)柳一門店經(jīng)理也表示，除了部分急售的業(yè)主，其他業(yè)主仍處在觀望中，一般也不會(huì)輕易降價(jià)。而購(gòu)房者也是相當(dāng)謹(jǐn)慎，尤其是改善型客戶，更是希望一步到位，對(duì)房源各方面的條件要求更高，並不急於出手。

　　■ 專家視角

　　增加供應(yīng)是根本

　　●李國(guó)平，高策地産服務(wù)機(jī)構(gòu)首席策略官

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)是很矛盾的。如果預(yù)售證審批導(dǎo)致開發(fā)商無法推盤，供應(yīng)就會(huì)減少。雖然現(xiàn)在購(gòu)房需求也會(huì)有減少，但供應(yīng)少得更多。

　　在價(jià)格方面，我覺得可能不會(huì)往下走。目前不準(zhǔn)漲價(jià)的價(jià)格審批制度，也未必會(huì)成為長(zhǎng)期的政策。如果政策持續(xù)，不排除有些現(xiàn)金流緊張的開發(fā)商會(huì)在調(diào)控壓力下低價(jià)入市。這種項(xiàng)目很容易“月光”，其實(shí)對(duì)市場(chǎng)也不是好的信號(hào)。現(xiàn)在土地價(jià)格實(shí)際上還是在上漲的。對(duì)於開發(fā)商來説，也還要做下去。不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)就不拿地了。目前來看，開發(fā)商拿地還是比較踴躍的，表明對(duì)未來還是比較看好的。

　　鑽政策漏洞風(fēng)險(xiǎn)大

　　●袁陽(yáng)，偉業(yè)顧問集團(tuán)商業(yè)投資管理公司副總經(jīng)理

　　目前對(duì)於開發(fā)商來説，主要面臨的是市場(chǎng)的變化，購(gòu)房者轉(zhuǎn)搶購(gòu)為觀望，進(jìn)而影響開發(fā)商的銷售目標(biāo)。此外，預(yù)售證發(fā)放受到嚴(yán)格管控，也會(huì)影響推盤時(shí)間。

　　我認(rèn)為更多開發(fā)商還是會(huì)持觀望的態(tài)度，或會(huì)採(cǎi)取小的手段試探政策力度，而不太會(huì)有一些開發(fā)商去做違反政府規(guī)定的事情，去冒比較大的風(fēng)險(xiǎn)。目前一些開發(fā)商所採(cǎi)取的行為，更多是試探性和解決眼前問題的行為，而不是解決新政對(duì)其影響的長(zhǎng)久之計(jì)。

　　開發(fā)商應(yīng)該注意的是怎麼做才能符合目前的政策，而使得自己的利益不受損失。在這樣的前提下尋找一些行銷、銷售上的手段，不建議尋找政策方面的漏洞，鑽市場(chǎng)的空子。

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]