圖為3月5日，鄭州市房管局交易大廳內(nèi)，前來辦理二手房買賣手續(xù)的市民人頭攢動。胡影攝

　　雖説“擁有一套完美的房子不等於擁有一個幸福的家”，但買一套可以安居的住房的確已經(jīng)成為目前中國不少普通家庭的頭等大事。然而，日漸高漲的房價(jià)和愈加嚴(yán)格的調(diào)控政策卻頻頻引發(fā)“恐慌性”購房，城鄉(xiāng)保障性住房的供應(yīng)數(shù)量和較高門檻，也讓不少百姓望房興嘆。

　　“安居”而後樂業(yè)。如何在宏觀政策和具體執(zhí)行中完善百姓的居住條件，提升“美麗中國”百姓的幸福感，將成為擺在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子面前的待解要務(wù)之一。而呼之欲出的“國五條”細(xì)節(jié)就是一次考驗(yàn)智慧的“大考”。

　　霧裏看花的“國五條”細(xì)則能否保護(hù)“剛需”？

　　午夜時分，二手房交易大廳燈火通明、人頭攢動，幾乎每次房地産調(diào)控政策有大的舉措時，各地建委和稅務(wù)機(jī)關(guān)都會成為最熱鬧的場所。3月1日“國五條”出臺之後，北京、上海、南京、西安……扎堆過戶的潮流橫跨大江南北，幾乎席捲了半個中國。

　　根據(jù)北京住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，“國五條”細(xì)則出臺後的一週(3月2日-8日)，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了9400套，環(huán)比上一週(2月23日-3月1日)大幅增加了140.5%，與上月同期(2月2日~8日)相比更是大幅增加了279.5%。

　　“國五條”實(shí)施細(xì)則出臺以後，已有武漢、長沙等二級城市相繼執(zhí)行公積金政策調(diào)整，政策調(diào)整的總體方向是提高了公積金貸款的門檻、收緊了貸款的額度。而隨著租房高峰季節(jié)的到來，北京等大城市的租房價(jià)格可能受到“國五條”的影響波及，迎來新一輪漲價(jià)高峰。

　　其實(shí)，對二手房交易繳納20%個人所得稅的規(guī)定已經(jīng)存在將近20年，中間細(xì)節(jié)幾經(jīng)調(diào)整，很長一段時間實(shí)際上都按1%-3%繳納個人所得稅。而在住房長期的賣房市場交易中，應(yīng)該由賣房者支付的個人所得稅幾乎都由買方承擔(dān)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前二手房市場上的確出現(xiàn)了一些恐慌，但預(yù)計(jì)可能的各地政策落地細(xì)則比如會有保護(hù)自住的條款。如果是最近面臨過戶的，當(dāng)然應(yīng)該加緊過戶。但還未達(dá)成意向交易的也無需恐慌。“國五條”細(xì)則出臺前，二手房成交高峰仍將持續(xù)，但成交價(jià)格短期內(nèi)或?qū)⑹艿揭种疲史€(wěn)步下探走勢。

　　受這輪二手房“交易潮”的影響，後續(xù)出臺的國五條執(zhí)行細(xì)則有望“保護(hù)剛性需求”。有媒體透露，在遭遇到巨大的“輿論反彈”之後，財(cái)政部、住建部、國稅總局已經(jīng)著手制定包括“保護(hù)剛性需求”在內(nèi)的國五條執(zhí)行細(xì)則的落實(shí)方案，並上報(bào)了國務(wù)院。

　　預(yù)計(jì)除了保留了居住滿5年且為唯一自住房産出售免征個稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望包括按照售價(jià)、面積、購買年限等要素劃定保護(hù)線，區(qū)別性徵收售房個稅的“空間”。中央部門對此只做原則性規(guī)定，地方政府將制定具體的實(shí)施徵收技術(shù)方案。

　　由於“國五條”在全國“兩會”前夕頒布，住建部長姜偉新成為“兩會”上媒體的重點(diǎn)“圍堵”對象。姜偉新説，無論新“國五條”什麼時候出臺，都會傷及一部分人的利益。這個政策不可能讓13億人都滿意，只能符合大多數(shù)人的利益，符合長遠(yuǎn)利益。他表示，對於普通購房者的利益保護(hù)，可以進(jìn)一步研究，解決方式是在“十二五”期間繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

　　保障房的意義是讓中低收入者真正得實(shí)惠

　　住房問題也成為今年兩會上的最熱門話題之一，無論政府工作報(bào)告還是人大、政協(xié)的工作報(bào)告，都對住房問題給予了關(guān)注。

　　2013年政府工作報(bào)告顯示，五年來，中國新建各類保障性住房1800多萬套，棚戶區(qū)改造住房1200多萬套。2012年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村每人平均住房面積32.9平方米、37.1平方米，分別比2007年增加2.8平方米和5.5平方米。預(yù)計(jì)2013年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套。

　　但目前所建的保障房還很難滿足巨大的住房需求缺口，而“房叔”、“房妹”等事件的曝光，讓保障房分配的公平公開性遭到了質(zhì)疑。要避免開豪車住經(jīng)適房，做著生意還住廉租房的不公平現(xiàn)象，就要在分配流程上實(shí)行嚴(yán)格管控。而保障房分配如何才能真正讓中低收入者得到實(shí)惠，也成為關(guān)注焦點(diǎn)。

　　全國人大代表、“最美洗腳妹”劉麗説，由於農(nóng)民工住房問題難解決，已經(jīng)導(dǎo)致這一群體的婚姻頻頻“亮紅燈”。她希望政府部門降低城市保障性住房的申請標(biāo)準(zhǔn)。

　　“對於很多教師尤其是45歲以下的教師來説，由於他們?nèi)肼殨r年齡就已經(jīng)較大，工作兩三年後就面臨結(jié)婚、生子的問題。要按廉租房的政策他們不夠資格買，要去社會上買商品房，收入差距又太大。” 全國人大代表、南開大學(xué)校長龔克呼籲關(guān)注社會“夾心層”的住房問題。

　　國務(wù)院總理溫家寶在作政府工作報(bào)告時強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

　　全國人大常委會委員長吳邦國在作全國人大常委會工作報(bào)告時強(qiáng)調(diào)，要建立可持續(xù)的保障性住房建設(shè)資金投入機(jī)制，嚴(yán)格區(qū)分保障性住房和改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配和運(yùn)營機(jī)制，真正使低收入住房困難戶得到實(shí)惠。

　　代表委員“支招”説——

　　控制土地成本、降低拆遷款—— 宗慶後(杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長兼總經(jīng)理)

　　“當(dāng)前房價(jià)中最大的成本是土地成本，由於中央與地方的財(cái)政收入分配不合理，政府仍靠投資來拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府沒有錢就靠賣土地求發(fā)展，土地收入作為地方財(cái)政的重要來源，因此土地價(jià)格炒的很高，樓面價(jià)動輒上萬元、幾萬元一平方。因而農(nóng)民要求補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)亦很高，一補(bǔ)就是幾百萬甚至上千萬，還給幾套房，因而造成土地拆遷成本過高，房價(jià)調(diào)不下來。因此，要保證保障房建設(shè)，首先要控制地價(jià)，降低土地拆遷成本。而解決土地成本的關(guān)鍵是要堵絕地方政府的土地財(cái)政問題。”

　　鼓勵開發(fā)商將部分房源出租——林毅夫(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

　　“我國城市房屋租賃市場以個人房源為主，缺乏可供長期出租的房源。提案建議政府相關(guān)部門研究修改相關(guān)法律並制定優(yōu)惠措施，鼓勵房地産開發(fā)商改變蓋房賣房的單一盈利模式，將部分房源用於出租，吸引有規(guī)模的長線投資者進(jìn)入城市房屋租賃市場。”

　　低保障、中供給、高市場——宗國英(天津市副市長)

　　“天津?yàn)I海新區(qū)在住房問題上採取的‘低保障、中供給、高市場’的這個做法不失為一種思路。所謂低保障，就是要加強(qiáng)對低收入和特困人群的住房保障，這個各地都在按中央、國務(wù)院的要求做；中供給，就是針對中等收入水準(zhǔn)的人包括‘夾心層’，提供足夠多樣的住房，儘量擴(kuò)大市場供給；高市場，就是對那些收入水準(zhǔn)高的人群，推出聯(lián)排別墅等高端住房，以此滿足不同人群的多樣化需求。

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