樓市調(diào)控博弈大戲 來源：資料圖

　　近十年來，高速發(fā)展的房地産市場經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控，房價卻屢調(diào)屢漲。中央希望調(diào)控出手“穩(wěn)、準、狠”，但往往事與願違。“十年調(diào)控十年價漲”的現(xiàn)實窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。究竟是什麼原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面？調(diào)控中所涉及的開發(fā)商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)係？在近日的調(diào)研中，記者試圖找到答案。

　　地方政府：調(diào)控代價“耗不起”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府作為“地根”控制者，擁有較強的主導權(quán)。但每當中央出臺新的調(diào)控政策，地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”。

　　從2012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局面。

　　浙江省2012年基金預(yù)算執(zhí)行情況和2013年基金預(yù)算的文件顯示，2012年，浙江國有土地出讓金收入1973億元，同比下降46.4%。對此，浙江省財政局解釋稱：“收入下降，主要是土地出讓市場行情不景氣。”以杭州為例，2009年杭州的土地出讓金總額超過1000億元，超過上海、北京，躍居全國第一。而隨著國家調(diào)控政策的出臺，杭州土地出讓收入連年收窄。2010年，杭州市本級土地出讓金收入922.57億元；2011年，跌到了427.37億元；2012年土地出讓金再度縮水，為350.80億。

　　其他省市情況類似。按照上海市2011年國有土地所有權(quán)出讓收入佔政府性基金收入的比例85%計算，2012年上海市土地出讓金為1100億元，同比銳減43%。

　　由於上述原因，相關(guān)省份都相繼調(diào)低了今年土地出讓金預(yù)算增速，部分省份甚至預(yù)計負增長。

　　山西一位地方住建局負責人在接受《經(jīng)濟參考報》記者採訪時表示，我國房地産政策一時一變，經(jīng)歷了從過去鼓勵發(fā)展到現(xiàn)在嚴厲調(diào)控的歷程，而經(jīng)過高速發(fā)展的房地産市場如今卻難以調(diào)控，造成十年調(diào)控十年價漲。

　　在他看來，國家調(diào)控對當?shù)胤康禺b市場影響較小。“因為我們這屬於小城市，房地産市場都是剛性需求，發(fā)展相對平穩(wěn)。可能對於需求較大的大型城市影響大些。”

　　專家解析：“由於土地財政佔地方財政收入很大部分，因此，地方對土地依賴較大。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。

　　“地方政府是政策執(zhí)行者也是城市責任者。”全聯(lián)房地産商會會長聶梅生表示，地方政府微調(diào)房地産調(diào)控政策的原因是，其不像房企可以耗時間，它沒有資金，城市就不能發(fā)展，人民生活就不能改善，城市G D P也會完不成指標。

　　銀行：共同籌碼“輸不起”

　　房地産業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項目。有機構(gòu)測試認為，如果房價下跌50%，房地産開發(fā)貸款違約率上升至5%，同時將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地産市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。

　　不過，此輪房地産調(diào)控以來，銀行開發(fā)貸在開發(fā)商資金來源佔比在波動性下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商資金來源中，國內(nèi)貸款佔比從2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年輕微上升至15.3%。

　　據(jù)了解，在一、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動性狀況已有所緩解的情況下，今年，商業(yè)銀行對房地産開發(fā)貸款普遍採取“定向?qū)掦牎钡拇胧＿@將在一定程度上進一步有利於增加普通商品住宅的供給、保證部分優(yōu)質(zhì)在建項目的進度。不過，在房地産貸款投放的增量上依然有所控制，並且繼續(xù)強化名單制管理。

　　“我們對原有的房企貸款客戶投放貸款時，會考量其資金狀況，儘量保證其續(xù)建項目，防止爛尾工程，給銀行帶來不良風險。另外，對於優(yōu)質(zhì)的房地産商，銀行會作為大客戶繼續(xù)放貸。”一位股份制銀行人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“在利率方面，銀行根據(jù)企業(yè)實際情況給予一定上浮比例，一般是10%至20%。”

　　也有銀行業(yè)人士透露，目前銀行給予房地産開發(fā)商單筆貸款或授信額度早已有所縮減，審批權(quán)上收至總行。一位國有大行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理坦言，“實際上，銀行貸與不貸都是基於對行業(yè)和某企業(yè)資金風險權(quán)衡的商業(yè)行為，畢竟房地産行業(yè)銀行貸款投放的比重依然較大，短期內(nèi)這種局面不會改變。因此，對於資金鏈出現(xiàn)問題的房企，銀行會在盡可能減少損失的情況下逐步退出，而優(yōu)質(zhì)房企依然會作為大客戶進行放貸。”

　　從16家上市銀行最新的財報數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，房地産開發(fā)貸款佔銀行全部信貸資産的近五分之一(2012年二季度為19%)，如果再加上住房貸款，房地産部門的直接貸款佔全部信貸資産的近三成(2012年二季度末為31.5%)。

　　2012年上半年房地産業(yè)貸款餘額共29.6萬億元，較2011年底增加3.03%，但其中，有4家銀行的房地産業(yè)貸款餘額較2011年末有所下降，11家銀行的房地産業(yè)貸款餘額較2011年底有所下降。

　　具體而言，在四大行中，除了中行房地産開發(fā)貸較上年末有所增長外，其餘三大行均呈現(xiàn)負增長。工行房地産相關(guān)貸款餘額4991億元，較上年末下降130億元；農(nóng)行房地産開發(fā)類貸款餘額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元；建行房地産開發(fā)貸餘額4177 .66億元，較上年末也減少了13 .94億元。中小股份制商業(yè)銀行中，浦發(fā)銀行上半年房地産行業(yè)貸款較上年末減少了77.26億元。

　　從不良率來看，房地産開發(fā)貸款的不良率平均水準在1%左右。一線城市中，截至2012年末，上海地區(qū)房地産不良貸款餘額41億元，不良貸款率0.38%，比年初下降0.02個百分點，低於全行業(yè)平均不良貸款水準。

　　專家解析：倪鵬飛指出，由於銀行本身信貸考核機制與性質(zhì)，造成銀行投資方向的固定，房地産企業(yè)利潤相對較高、風險較小，所以這也使得銀行大量介入了房地産市場的開發(fā)和消費貸款。

　　開發(fā)商：最能抗壓“玩得起”

　　“前一天讓北京以高溢價拍出13塊地，後一天就出‘國五條’細則，説要收20%稅，這不是耍著開發(fā)商玩嗎？”一位開發(fā)商在“國五條”細則出臺後説。不過，有觀點認為，開發(fā)商被認為是房地産市場的最大獲益者，是房地産調(diào)控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2003年到2012年十年間，中國房地産市場銷售規(guī)模額從7956億元擴大至6 .4萬億元，累計增長7.1倍。其中百強企業(yè)銷售額均值由2003年的11 .3億元增長至2012年的近200億元，增長了近16倍。

　　此前房企龍頭萬科公佈2012年年度報告顯示，去年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1031 .2億元，同比增長43 .7 %，實現(xiàn)凈利潤125 .5億元，同比增長30.4%。而其他幾家大型房企的業(yè)績表現(xiàn)不俗。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調(diào)控中均能置身於外，一方面是因為國家的“十年九調(diào)”使開發(fā)商對宏觀政策有一定的把握；另一方面，由於投資成本較低，在資金出現(xiàn)問題時，開發(fā)商大不了選擇放棄項目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”。

　　專家解析：倪鵬飛表示，由於房地産的高利潤誘惑，造成了現(xiàn)在“全企業(yè)炒房”，這也就造成了地價越拍越高，開發(fā)商同時採取成本加價的方式獲利，而不斷增長的購房需求，使購房者成了為所有成本買單的下家。

　　購房者：弱勢群體“傷不起”

　　購房者是整個房地産市場環(huán)節(jié)中最弱勢的一環(huán)。一方面，要解決自己的安身之處；另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因為，在中國投資渠道缺少的背景下，房地産投資成為最合適的選擇。

　　有分析説，在國外，一方面是投資股市擁有較穩(wěn)定的收益，另一方面，他們即使投資房地産業(yè)，不像我們這樣直接擁有一套産權(quán)，而是直接以小額投資房地産基金，通過基金收益獲得回報。而我國由於股市收益波動性較大，再加上基金、信託等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限。

　　專家解析：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興指出，在城鎮(zhèn)化背景下，不斷增加的進城人數(shù)再加上本城市的改善性需求，購房需求不斷增長。與此同時，由於進入房地産市場有門檻，因此在初次收入分配差距較大的背景下，住房價格被支付能力較高的人群決定，這就導致弱勢人群在購房中的話語權(quán)更是少之又少。

　　“房價上漲的根本原因是制度失衡。”倪鵬飛在接受《經(jīng)濟參考報》記者採訪時表示，從中央考量來看，一方面要抑制房地産價格過快上漲，另一方面又必須考慮經(jīng)濟增長的重要底線。這就導致中央層面在調(diào)控措施方面不是很得力。

　　聶梅生也認為，現(xiàn)階段我國調(diào)控政策左右為難的根本原因是中國經(jīng)濟仍很脆弱，在外部經(jīng)濟較差的背景下，只能拉動內(nèi)需。而房地産業(yè)的興衰又影響著鋼鐵、煤炭、水泥、建材等眾多上下游行業(yè)。“所以，中央必須權(quán)衡多方因素，把握局部與全局的關(guān)係。”

　　十年調(diào)控路：過於著重抑制需求

　　業(yè)界總結(jié)十年調(diào)控的一個共性是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。

　　2003年開啟了十年樓市調(diào)控序幕。國務(wù)院常務(wù)會議指出，“促進房地産市場持續(xù)健康發(fā)展，有利於擴大內(nèi)需。”從促進需求出發(fā)，明確房地産業(yè)為國民經(jīng)濟支柱産業(yè)。

　　2005年，房地産市場開始出現(xiàn)投資規(guī)模過大、商品房價格上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地産市場秩序比較混亂等一些問題和苗頭。隨後，國務(wù)院常務(wù)會議再次專題研究房地産調(diào)控，開始醞釀針對需求和價格等一系列限制性措施。

　　直到2008年，全球性的金融危機爆發(fā)，樓市成為支援經(jīng)濟穩(wěn)定增長的一劑強心針。當年的國務(wù)院常務(wù)會議指出，“進一步鼓勵和支援住房消費，保持合理的房地産開發(fā)投資規(guī)模，促進房地産市場健康發(fā)展。”

　　隨後出臺了降低首付款比例、貸款利率七折優(yōu)惠等一係樓市扶持性政策。接著，國內(nèi)的房地産市場迅速升溫，出現(xiàn)超預(yù)期的井噴式增長。

　　2009年，樓市全面復(fù)蘇，成交價量陡升。“房價過高、上漲過快”一時成為社會關(guān)注和討論的焦點。針對此情況，2009年底國務(wù)院常務(wù)會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房等政策。同時密集出臺信貸、稅收、土地等一系列宏觀調(diào)控政策，加強房地産市場的調(diào)控力度，樓市調(diào)控政策的傾向也由支援轉(zhuǎn)為限制。

　　延續(xù)2009年底的調(diào)控傾向，2010年全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺，提高首付門檻、“三套房停貸”、“限購令”、“限外令”等調(diào)控措施如疾風驟雨席捲中國樓市，當年也被業(yè)內(nèi)視為“史上最嚴”之樓市調(diào)控年。全國36個城市在當年率先納入限購範圍。

　　2011年，國務(wù)院再次要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。上海、重慶成為首批試點開始對個人住房徵收房産稅。當年樓市進入深度調(diào)整，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。

　　一系列嚴厲的限制性政策一直延續(xù)到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影響下，樓市開始回暖，以北京為代表的一二線城市房地産市場出現(xiàn)價量齊漲的勢頭。雖然2012年並無重量級新政出臺，但中央各部門多次強調(diào)堅持既有的包括限購、差別化信貸等調(diào)控政策不放鬆。

　　政策疲倦加之城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的客觀推動，2013年春節(jié)前後，一線城市在內(nèi)的重點性城市再次感受到房價上漲的壓力。在此背景下，“國五條”應(yīng)運而生。國五條新政涵蓋從限購、房産稅、保障房到增加供給等多方面內(nèi)容，開始著眼于從供給和需求雙方面調(diào)節(jié)房地産市場。

　　“國五條”後的各方博弈

　　距最嚴樓市調(diào)控“限購令”出臺已有2年時間，雖然此間樓市經(jīng)歷了下調(diào)、回暖，但近月來的飛漲又迫使“國五條”于近日出臺。

　　在國五條實施細則裏，飽受爭議的是明確“二手房交易所得將計徵20%個稅”的措施。而市場對其最直接的反應(yīng)就是北京、上海、廣州、南京、武漢等地陸續(xù)出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。受“搶搭政策末班車”效應(yīng)，二手房市場也迎來一個短暫的交易高峰。

　　二手房V S新房

　　在各地二手房簽約量暴增的同時，新房市場也創(chuàng)下高峰。在3月4日至3月10日一週內(nèi)，全國九成以上城市一手住宅市場月周均成交面積同比上漲。據(jù)上海市住房管理部門統(tǒng)計，上周上海市商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環(huán)比此前一週上漲20.7%，上海市商品住宅成交面積突破30萬平方米大關(guān)，創(chuàng)造了最近36周的最高成交紀錄。

　　中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，新政的威懾作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，在新建住宅市場，全國未普遍出現(xiàn)二手房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅市場的現(xiàn)象。

　　至於購房需求轉(zhuǎn)向新房市場從而引發(fā)新房上漲一説，偉業(yè)我愛我家胡景暉表示，新房項目大都位於遠郊，在交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施方面，無法與城市中心區(qū)的二手房社區(qū)相比。因此，稅費的增加未必能夠讓消費者放棄城市中心區(qū)的成熟社區(qū)而轉(zhuǎn)向遠區(qū)郊縣。

　　此外，在政策調(diào)控下，未來新房市場的供應(yīng)量將大幅增加，消費者選購新房時將有更大的挑選空間，供需的平衡難以支撐新房價格的大幅上漲。

　　二手房買主V S二手房賣主

　　事實上，在“國五條”出臺之前，二手房市場出現(xiàn)了大量房東坐地起價和取消掛牌惜售的情況。1月中旬，記者在調(diào)查中了解到，房東惜售心態(tài)明顯，有的掛牌兩三天就取消售賣，有的直接加價5萬元至10萬元。21世紀不動産苗圃路店的置業(yè)顧問告訴記者“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源佔總掛牌房源數(shù)的比例在10%至15%，而漲價房源的漲幅在5%至10%。”

　　而在“國五條”細則出臺後，二手市場又變得熱鬧起來。因怕新政實施要交20%個稅，搶先賣房過戶。二手房市場已經(jīng)簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼儘快網(wǎng)簽過戶，引發(fā)了近期網(wǎng)簽量的暴漲。

　　與此同時，“‘國五條’出來之前，有很多業(yè)主對於價格態(tài)度強硬，甚至看買方有意購買便惜售加價。”21世紀不動産業(yè)務(wù)員對記者表示，現(xiàn)在業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，甚至心理價位也有所鬆動。他表示，現(xiàn)階段業(yè)主和客戶都希望儘快完成交易，尤其是有短期置業(yè)計劃的剛需客戶，以免夜長夢多。

　　房企V S房企

　　值得注意的是，除上述博弈之外，房企之間也有競爭。

　　“這次調(diào)控有點突然。”一位房地産商告訴記者，在“國五條”出來時他認為此次調(diào)控應(yīng)該是再次重申之前的調(diào)控措施，但沒想到的是在這麼短的時間內(nèi)細則出臺，而且力度加大。

　　他表示，雖然這次調(diào)控的主要對像是二手房，但由於整個市場預(yù)期受到影響，新建住房也不會避免。“估計房市將再次回到兩年前的狀態(tài)，在各地執(zhí)行細則下發(fā)之前突擊買房，之後需求遭受冷凍，市場逐漸走淡。”

　　“對於房企來説，又將是一年經(jīng)受考驗的時期。”上述人士説。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在房地産市場低谷間，房企又將進行新一輪洗牌，房企集中度也將隨之提高。

　　隨著“國五條”出臺，“調(diào)控從嚴從緊”仍將是2013年房地産市場繼續(xù)貫徹的整體基調(diào)，各方之間的博弈也將繼續(xù)。中國房地産學會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者採訪時表示，“國五條”及後期地方上調(diào)控細則的陸續(xù)公佈，此前“一路高漲”的房地産市場將有所降溫。

[責任編輯： 雍紫薇]