樓市調(diào)控新“國五條”出臺後，部分城市二手房市場交易迅速升溫。分析人士認(rèn)為，未來各地出臺的房地産調(diào)控細(xì)則在持續(xù)抑制投機的同時，也將在引導(dǎo)預(yù)期、降低交易成本、擴大住房保障範(fàn)圍等方面注重對剛需的保護，從而穩(wěn)定房地産市場走勢。

　　信貸與稅收政策向來是樓市調(diào)控的“利器”，在抑制樓市“虛火”方面起到重要作用。從房地産市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展而言，差別化的信貸和稅收政策無疑是抑制投機、保護剛需的必要手段。但在一個供不應(yīng)求的市場中，以增加交易成本的方式推出樓市調(diào)控手段，往往最終將成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。目前，限購措施已將大部分投機投資需求擠出，作為市場主力軍的剛需容易成為“受傷者”。

　　但此次調(diào)控情況有所不同，各地可能更加注重綜合運用多種手段實現(xiàn)對剛需的保護和差別化對待。地方政府已經(jīng)認(rèn)識到，如果房地産調(diào)控對剛需和投機“一刀切”，那麼市場在經(jīng)歷短期爆棚之後，必然迎來交易冰點。這不僅會造成市場的大幅波動，波及房地産及其上下游數(shù)十個産業(yè)，也會影響經(jīng)濟形勢和資本市場的穩(wěn)定，不利於城鎮(zhèn)化推進。鋻於此，各地在落實調(diào)控細(xì)則的過程中，將針對剛性需求的特徵，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌鰧嶋H，給予一定程度的保護。

　　第一，對於二手房交易個人所得稅按差價的20%徵收，各地有望劃定免征門檻。不妨保留“居住滿5年且為唯一自住房産出售”的免征條件，同時參照房屋的售價、面積、購買年限等因素，設(shè)定免征門檻。

　　第二，在核算家庭購房套數(shù)時，有望以“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前不少地方在界定二套房時，實施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，只要此前有過購房和貸款記錄，再次購房時便算做二套房。對於以舊換新、以小換大的改善型購房者來説，將大大提高購房成本。為保護上述購房群體，可將標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即在購買新房之前，只要將家庭名下的房産出售，仍可享受首套房政策。

　　第三，保障房的覆蓋範(fàn)圍有望適當(dāng)擴大。目前僅有公租房一定程度上向外地戶籍者開放，其餘的保障房品種仍將戶籍作為門檻，這顯然不利於城市之間、城鄉(xiāng)之間的人口流動，影響城鎮(zhèn)化推進。可適當(dāng)突破戶籍門檻，擴大保障房的覆蓋範(fàn)圍，同時建立健全保障房的準(zhǔn)入和退出制度，將更多的低收入群體納入保障。

　　最後，完善個人住房資訊系統(tǒng)，儘快聯(lián)網(wǎng)和投入使用。個人住房資訊系統(tǒng)可使個人房屋資訊更加明晰，有助於認(rèn)定購房者資格，並對不同類型的需求實施差別化管理。

　　我國現(xiàn)階段雖然部分區(qū)域存在房屋消化的壓力，但住房供需總體形勢仍相對緊張。在這個過程中，合理引導(dǎo)剛需釋放無疑是避免市場大幅波動的重要措施。供應(yīng)端的強化同樣不能放鬆。諸多房地産調(diào)控手段的要義集中體現(xiàn)在增加供應(yīng)和抑制需求兩個方面。與增加供應(yīng)相比，抑制需求起到的短期作用更明顯，因此也更多被運用，但增加供應(yīng)才是根本之道。為此，在土地供應(yīng)和開發(fā)、房屋銷售、存量房釋放等環(huán)節(jié)的相關(guān)政策要繼續(xù)強化執(zhí)行。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度而言，要建立一個相對健康和完善的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，需實現(xiàn)以普通住房為主、多個供應(yīng)層級並存。對於剛需的支援將給許多中小開發(fā)商帶來生存和發(fā)展空間，有助於遏制購地、開發(fā)環(huán)節(jié)的投機傾向，倒逼供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化。

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