2月22日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了調(diào)控房地産的“新國(guó)五條”措施，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)認(rèn)為兩會(huì)在即，政策已經(jīng)落地，短期不會(huì)再度趨嚴(yán)。但不到十天，新的房地産調(diào)控措施（《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)於繼續(xù)做好房地産市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，以下簡(jiǎn)稱“新國(guó)六條”）就接踵而至。這些措施雖然僅是對(duì)“新國(guó)五條”諸多調(diào)控政策的細(xì)化，但是其中不少細(xì)則的嚴(yán)厲程度卻明顯超過“新國(guó)五條”的內(nèi)容。我們認(rèn)為，這次調(diào)控充分表明中央運(yùn)用信貸、稅收、監(jiān)管及行政等多方面調(diào)控手段，從嚴(yán)從緊調(diào)控房地産的決心。這雖然會(huì)在一定程度上減弱今年房地産對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，但卻不會(huì)影響今年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大局，相反還將有利於實(shí)現(xiàn)更有品質(zhì)和效益的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　“新國(guó)五條”措施得到強(qiáng)化

　　“新國(guó)五條”雖然提出了不少調(diào)控的措施，但卻被很多市場(chǎng)人士指責(zé)過於溫柔，其原因在於這些措施多半是原則性的，並沒有太多約束，而現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)也在進(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。中國(guó)房地産百城價(jià)格指數(shù)表明，2月房?jī)r(jià)連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲，而環(huán)比上漲的城市比上月增加10個(gè)。這無疑對(duì)於政府調(diào)控房地産的權(quán)威提出了更多挑戰(zhàn)，政府也就有必要進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控措施。而這次措施的出臺(tái)可謂及時(shí)，它不僅對(duì)“新國(guó)五條”的每個(gè)措施的落實(shí)給予各方面詳細(xì)指導(dǎo)，而且對(duì)於地方政府、銀行、開發(fā)商等多個(gè)執(zhí)行各方也提出了嚴(yán)格的要求。

　　“新國(guó)六條”第一條就對(duì)“新國(guó)五條”談到的完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制給予了具體的規(guī)定，即各地要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，並於一季度向社會(huì)公佈。這比2011年“國(guó)八條”的有關(guān)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)更嚴(yán)。“國(guó)八條”制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的依據(jù)是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、每人平均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力。這表明當(dāng)前政府對(duì)於今年房?jī)r(jià)上漲的目標(biāo)容忍度更低，由此也逼迫那些房?jī)r(jià)上漲較快的城市不得不落實(shí)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

　　這些調(diào)控措施最重要的無疑是抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，“新國(guó)六條”在細(xì)化“新國(guó)五條”的相關(guān)內(nèi)容基礎(chǔ)上，提出了三個(gè)方面的手段。

　　第一，“新國(guó)五條”限購(gòu)措施中提出各城市要統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施，這次對(duì)於如何統(tǒng)一落實(shí)限購(gòu)給予了具體的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，包括限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房等。這無疑有利於改變當(dāng)前一些城市限購(gòu)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)過於偏松的局面。而更重要的是，“新國(guó)六條”還指出住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施，這意味著部分房?jī)r(jià)上漲的熱點(diǎn)城市還應(yīng)繼續(xù)提高現(xiàn)有限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，以更好地抑制投機(jī)需求。

　　第二，針對(duì)“新國(guó)五條”提出的嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，此次“新國(guó)六條”給予了具體的解釋，即房?jī)r(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。這意味著目前房?jī)r(jià)上漲壓力大的北、上、廣等城市將會(huì)繼續(xù)提高二套房首付至7成，二套房利率也將從目前的1.1倍提高到1.2-1.3倍，這對(duì)於投機(jī)性購(gòu)房無疑是較大的打擊。

　　第三，在稅收方面，這次“新國(guó)六條”不僅再次督促要加快推進(jìn)擴(kuò)大房地産稅試點(diǎn)，還提出要應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)徵。該政策雖然早在2006年就已經(jīng)實(shí)施，似乎並沒有新意，但是與之前不同的是，過去出於簡(jiǎn)易徵收或避稅的需要，往往在實(shí)際徵稅過程中以住房轉(zhuǎn)讓全額的1%-2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅，而這也變相激勵(lì)了很多人逃稅。此次則強(qiáng)調(diào)只要能通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊核實(shí)房屋原值的，都應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)徵，這就堵住了過去徵稅過程的漏洞，也將較大程度增加購(gòu)房者成本。

　　除了抑制投機(jī)性需求外，“新國(guó)六條”還對(duì)如何促進(jìn)土地及房地産供給給出了比“新國(guó)五條”更有針對(duì)性的指導(dǎo)。“新國(guó)六條”要求房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量。“新國(guó)六條”還強(qiáng)調(diào)，當(dāng)?shù)卦黾油恋毓┙o的資訊還應(yīng)在一季度就向社會(huì)公佈，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期，避免開發(fā)商盲目高價(jià)搶地。此外，“新國(guó)六條”還首次提出了激勵(lì)開發(fā)商增大中小套型普通商品住房項(xiàng)目的方法，即銀行業(yè)要優(yōu)先支援那些對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)貸款需求。這些措施無疑都會(huì)對(duì)提高未來住房供給、緩解熱點(diǎn)城市供需緊張、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到十分積極的作用。

　　此外，“新國(guó)六條”在總結(jié)近年來房地産調(diào)控經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，還對(duì)如何加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、加大有關(guān)各方懲罰力度等方面提出了許多更為具體、有效的措施。“新國(guó)六條”提出當(dāng)?shù)刈〗ú块T對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受指導(dǎo)、或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。“新國(guó)六條”還要求有關(guān)部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大力度查處那些存在閒置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地産開發(fā)企業(yè)，具體處罰措施包括：國(guó)土資源部門要禁止其參加土地競(jìng)買，金融機(jī)構(gòu)不得提供融資等。這些嚴(yán)厲的監(jiān)管及處罰措施也將能更好地督促開發(fā)商在穩(wěn)定房地産價(jià)格方面發(fā)揮積極的作用。

　　房地産新政無礙經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大局

　　可以預(yù)計(jì)，“新國(guó)六條”公佈後，各地也將很快公佈各種落實(shí)細(xì)則。這些規(guī)定也將有利於高燒不退的房市逐漸降溫。但是考慮到去年以來房地産市場(chǎng)復(fù)蘇對(duì)於經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用，房地産市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷也容易引起影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的擔(dān)憂。我們認(rèn)為，以下幾方面原因決定這種憂慮有些過度。

　　第一，房地産市場(chǎng)供需關(guān)係決定今年房市持續(xù)轉(zhuǎn)冷的可能性小。從需求來看，今年是各地城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的一年，購(gòu)房的剛性需求有望更快釋放；供給方面，房地産在經(jīng)歷了去年持續(xù)的去庫存，去年12月全國(guó)庫存銷售比已經(jīng)為1.86，處於2009年以來的較低水準(zhǔn)，這也意味著開發(fā)商仍要加大房地産的補(bǔ)庫存以滿足需求的增長(zhǎng)。

　　第二，今年仍會(huì)保持穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣信貸增速仍處於平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)，這也決定了目前一些信貸收縮政策不會(huì)明顯影響房地産市場(chǎng)的運(yùn)作。今年銀行對(duì)於開發(fā)商的貸款並沒有整體收緊，相反由於開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況好轉(zhuǎn)，各銀行都加大了開發(fā)貸的投入。目前各銀行即使將二套房首付提高到7成，這對(duì)於部分熱點(diǎn)城市的交易量影響也會(huì)比較有限。例如，北京2012年首套房比例高達(dá)九成以上，二套房比例很低，而且其中過半為全款購(gòu)房。

　　第三，更重要的是，調(diào)控並沒有一刀切，而更多采取了分類管理的方式。如二套房貸標(biāo)準(zhǔn)提高政策僅適用少數(shù)熱點(diǎn)地區(qū)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)也只適用於熱點(diǎn)、中心城市，廣大中小城市的房?jī)r(jià)不但不會(huì)受到過多控制，反而會(huì)受惠于政府的穩(wěn)定措施。如“新國(guó)六條”提出對(duì)存在住房供過於求等情況的城市，應(yīng)指導(dǎo)其採(cǎi)取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定，這無疑有利於房地産市場(chǎng)的平穩(wěn)。

　　第四，政策自身的局限性也會(huì)減弱政策調(diào)控的效果。這次二手房所得稅20%嚴(yán)格實(shí)施後，二手房的交易成本會(huì)大增，會(huì)促使更多的購(gòu)房者選擇一手房，從而加快地産商的銷售進(jìn)程。而若該政策由於受各地多年流行的“陰陽合同”潛規(guī)則所限，未能得到很好實(shí)施，我們也很難指望該政策能在較大程度上提高購(gòu)房交易成本。

　　因此，我們不認(rèn)為這次房地産調(diào)控新政會(huì)對(duì)於今年房地産市場(chǎng)産生較大的衝擊。由於經(jīng)濟(jì)其他部門增長(zhǎng)更為穩(wěn)定，房地産調(diào)控就算對(duì)投資及經(jīng)濟(jì)增速有一定影響，其負(fù)面衝擊也容易得到其他經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)部門的對(duì)衝。例如，出口受益於歐洲經(jīng)濟(jì)的修復(fù)性復(fù)蘇以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，今年外需增長(zhǎng)情況會(huì)好于去年；今年作為新政府上任後的第一年，各地在各類規(guī)劃的刺激下有著更強(qiáng)的投資衝動(dòng)。因此，今年經(jīng)濟(jì)仍有望延續(xù)去年底的復(fù)蘇形勢(shì)，增速小幅高於去年。（民族證券 陳偉）

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