今年上半年，在限購加限貸的調(diào)控政策下，全國樓市普遍處於低迷狀態(tài)，杭州的市場也不容樂觀。作為知名的杭州本土上市房企，宋都股份的半年報傳遞了整個行業(yè)的現(xiàn)狀。主力開發(fā)剛需樓盤、成立地産基金、擬增發(fā)股份以募集資金，宋都股份的這些舉動，也同樣折射出杭州房産界苦撐待變的處境。

　　行業(yè)觀察

　　房企中報整體欠佳

　　轉(zhuǎn)型剛需換倉求生

　　在A股上市的幾家本土房企，宋都股份率先發(fā)佈半年報，顯示上半年凈利潤下降46.53%，實現(xiàn)營業(yè)收入13.79億元，離全年50億元的目標(biāo)還不到三分之一。

　　其餘幾家本土房企發(fā)佈的半年度業(yè)績預(yù)報同樣不佳，如廣宇集團(tuán)預(yù)計凈利潤下降90%，濱江集團(tuán)預(yù)計凈利潤下降60%。在香港上市的綠城中國，于本月初發(fā)佈業(yè)績預(yù)警稱，上半年凈利潤下降幅度可能超65%。

　　上半年樓市的不景氣，不只是體現(xiàn)在杭州市場。在宋都股份的半年報中這樣分析：從今年年初開始，房地産市場的調(diào)整行情進(jìn)一步深化演繹，1—6月份，全國商品房銷售下降6.7%。樓市投資投機(jī)比例大幅下降，主流為首次置業(yè)和改善型自住需求。

　　正是基於這樣的分析，宋都房産加快剛需項目的開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)剛需樓盤的快週轉(zhuǎn)與快去化。半年報中指出，上半年，以南京南郡國際為代表的剛需項目銷售情況喜人，數(shù)次開盤都取得很好的成績。

　　在力促剛需樓盤實現(xiàn)快去化的同時，上半年，宋都還成功以較低成本攬入杭州火車東站附近“淘天地”商業(yè)項目。去庫存、拿新地，宋都股份在換倉求生中遵循著“拿有市場的土地，做有市場的産品”這一理念。

　　此外，宋都股份的半年報還顯示，該公司上半年融資大幅增加，上半年融入資金30.46億元，而去年同期只有6.15億元。為了多渠道解決融資問題，宋都股份擬通過增發(fā)從資本市場募集資金，目前增發(fā)方案已經(jīng)報證監(jiān)會審核，該方案的募集資金規(guī)模超過10億元。此外，宋都股份與平安信託簽訂協(xié)議，共同成立地産基金，上限規(guī)模為100億元。

　　專家點評

　　資金扼喉毛利下降

　　地産走上金融化之路

　　浙江厚道資産管理有限公司總裁丁浚哲認(rèn)為，通過研讀中報，宋都股份的年中表現(xiàn)頗能反映浙江樓市的現(xiàn)狀，因為宋都房産上半年銷售收入的77.28%都在浙江地區(qū)。

　　從宋都的半年報可以看到房産銷售毛利率的大幅下降，這也折射了整個行業(yè)的利潤率變化趨勢。在2012年之前，整個房産業(yè)的毛利率普遍在30%左右，但是現(xiàn)在整體遭遇了下滑，房産的暴利時代已經(jīng)過去。房地産的暴利已然成為過去。在宋都股份2014年半年度中，該公司上半年的房産銷售毛利率只有18.71%，而在2012年，這個數(shù)字是47.72%。

　　毛利下滑的原因主要有兩個，一是在限購限貸的調(diào)控政策下，大家都去做剛需市場，剛需樓盤的利潤率必然不如豪宅，這也是萬科多年來毛利率不高的原因；二是樓市價格沒有大幅上漲，但房企的資金成本卻越來越高。

　　 一般來説，房企的資金來源主要有以下四個：自有資金、資本市場、銀行開發(fā)貸款、地産信託和地産基金，其資金獲得成本依次遞增。但隨著銀行開發(fā)貸款的不斷收緊，地産信託和地産基金正在成為房企融資的重要途徑。

　　資金成本的高企成為房産公司的一大困擾，一些房産商開始自謀生路。如濱江集團(tuán)在2011年成立了首只房地産股權(quán)投資基金。今年上半年，元上資産與廣宇集團(tuán)合作組建一家地産基金管理公司。房産開發(fā)商的金融化趨勢正在變得越來越明顯。

　　房價暴跌不會直接帶來好處

　　經(jīng)濟(jì)快評

　　房價暴跌不會直接帶來好處

　　6月底，呼和浩特成為國內(nèi)首個放開限購的城市。針對這個消息，我7月2日發(fā)表專欄文章《放開樓市限購已逐漸獲得共識》。正如該文給出的判斷，一個多月來，包括杭州在內(nèi)的大多數(shù)城市已經(jīng)放開或鬆綁房産限購。

　　不過，伴隨著一些城市放開限購，網(wǎng)上也出現(xiàn)不少批評聲。因為很多網(wǎng)友可能認(rèn)為，房價下跌，甚至暴跌對他們有好處。其實，這個理解可能存在一定誤區(qū)。一般而言，除了一部分恰好持幣待購的家庭，房價暴跌本身不會直接給老百姓帶來好處。

　　很多網(wǎng)友只想到樓市下跌導(dǎo)致的資本縮水，還沒有想到房價下跌導(dǎo)致的收入變化，以及收入變化對生活、對消費(fèi)、對買房帶來的影響。

　　在目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，房地産業(yè)相當(dāng)於“火車頭”的角色，涉及的産業(yè)鏈很長。比如，房地産不景氣將導(dǎo)致樓盤的建造和開工數(shù)減少，“買漲不買跌”的心理會使民眾買房意願隨之降低。在此背景下，傢具、家電、建材和機(jī)械設(shè)備等各種産業(yè)會受到影響，這些産業(yè)下滑又間接影響到餐飲、服裝、汽車、IT等一系列需求。

　　此外，房價若出現(xiàn)暴跌，相關(guān)企業(yè)將減少廣告投放，傳媒業(yè)將受到影響。至於金融業(yè)，最直接的影響是銀行壞賬增加,金融風(fēng)險加大。

　　也就是説，若這個“火車頭”不跑了，後面一系列産業(yè)會受到嚴(yán)重影響。

　　當(dāng)然，目前“中國經(jīng)濟(jì)不能繼續(xù)依賴房地産業(yè)和投資拉動”已逐漸成為共識，我寫這篇文章並不是鼓吹救市。

　　現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是，當(dāng)決定放棄樓市這個“火車頭”的同時，中國經(jīng)濟(jì)急需找到新的“火車頭”。換個角度去思考，目前的樓市調(diào)整也可以視作管理層尋求“治本之策”的良機(jī)。

　　由此分析，房價下跌將給管理層帶來緊迫感和危機(jī)感，有利於加快經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)程和力度，以釋放新的經(jīng)濟(jì)活力。

　　樣本企業(yè)：宋都股份

　　所屬行業(yè)：房地産

　　關(guān)鍵數(shù)字：2014年上半年，宋都股份營業(yè)收入為13.79億元，由於東郡國際一期、印象西湖二期項目交付結(jié)轉(zhuǎn)，比上年同期的2.55億元增長441.46%。歸屬上市公司股東的凈利潤為1626.30萬元，比上年同期的3041.41萬元減少46.53%。（記者 朱雪利）