近年來，我國商業(yè)地産快速發(fā)展，多地寫字樓市場迎來新一輪供應高峰。然而，由於基礎設施配套待跟進、商業(yè)地産去化的週期性規(guī)律等因素，國內多個大城市將面臨階段性的“供過於求”。

　　機構數(shù)據(jù)顯示，預計至2015年，多個城市甲級寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上，天津、瀋陽兩地的增幅更分別高達154%、139%。

　　業(yè)內人士建議，地方政府應嚴控城市開發(fā)建設強度，更多地從促進産業(yè)結構優(yōu)化和城市功能完善的角度來調整土地利用結構，並進一步結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、産業(yè)最新動向、人口集聚速度規(guī)模等因素，合理把握商業(yè)地産開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

　　多城市寫字樓市場將“供過於求”

　　據(jù)全球知名商業(yè)地産服務和投資公司世邦魏理仕數(shù)據(jù)，從全國寫字樓市場來看，未來三年的新增供應量已經(jīng)超過了目前市場現(xiàn)有存量。若所有項目均按時交付，預計2014—2016年間中國14個主要城市的寫字樓供應量將激增4080萬平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、瀋陽和重慶等二線城市的寫字樓存量規(guī)模將翻兩番，遠遠超過需求。

　　商業(yè)地産的供過於求不僅直接拉低了開發(fā)商的投資回報率，更加劇了寫字樓市場的泡沫破裂風險。以長三角重鎮(zhèn)寧波市為例，該市寫字樓未來三年的供應量超過了現(xiàn)有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事總經(jīng)理馬英樞日前在“攜手與共贏”商業(yè)地産高峰論壇上表示，寧波寫字樓的需求主體來自本地企業(yè)，租用面積多在200平方米以下。大部分辦公樓物業(yè)租金僅3元/平方米，而上海是8元多，投資回報率較低“許多二線城市的商業(yè)地産都存在過度開發(fā)的情況，這已經(jīng)成為一個令人擔憂的問題。”

　　地方政府應減緩推地衝動

　　專家認為，在中國的許多大城市中，寫字樓市場的快速增長並非是由經(jīng)濟增長而帶來的需求所推動，而更多的是受地方政府的決策引導所致。

　　零點研究諮詢集團董事長袁岳在“商業(yè)重生·城市升級”主題商業(yè)地産論壇上指出，很多地方政府都熱衷於開發(fā)新的中央商務區(qū)，以便借此來推動土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎設施的建設以及整體房地産的投資，以保證地方財政收入和地方經(jīng)濟的增長。“例如，西部某中心城市審批通過了100多個購物中心，已建了30多個，這個城市怎麼容納得了？如果政府不加以制約，當?shù)氐牡禺b泡沫隨時可能破裂。”

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，天津、瀋陽等二線城市的每人平均土地供應已經(jīng)較高，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴重。除了要面對大量新增供應所帶來的市場壓力，這類寫字樓還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎和公共設施建設以及交通不便等問題。

　　陳仲偉認為，地方政府應提早規(guī)劃、加快基礎設施和公共設施的建設，儘快改善新中央商務區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務區(qū)的土地供應合理性與基礎建設的及時性相結合，將有利於寫字樓市場的健康發(fā)展。從長期及可持續(xù)的角度來講，地方政府也定將從中獲益。

　　商業(yè)地産與服務經(jīng)濟需協(xié)同發(fā)展

　　業(yè)內人士認為，高檔寫字樓將為城市的産業(yè)轉型和服務經(jīng)濟的發(fā)展提供有利載體。科學發(fā)展商業(yè)地産的根本在於結合經(jīng)濟轉型、産業(yè)轉移、人口遷移等多種因素，合理把握商業(yè)地産開發(fā)節(jié)奏，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

　　上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司董事局主席倪建達認為，未來城市商業(yè)地産的發(fā)展趨勢，更多的是通過特色經(jīng)營，通過服務的提升來為商業(yè)資産增值。

　　馬英樞認為，在商業(yè)地産開發(fā)中，成功的招商和運營是項目未來資産增值的主要途徑。“寫字樓的資産價值提升，將由其所能産生現(xiàn)金回報能力的高低來決定，運營做好了，它的價值就會提升。”

　　世邦魏理仕中國區(qū)總裁潘可維亦表示，商業(yè)運營模式的改變對於開發(fā)商來説至關重要。“目前，辦公樓産品的同質化比較嚴重，在成熟的市場，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設計、行銷、運營、招商手段各有不同。未來，管理得好的辦公樓長期的可以收取比較高的租金，如果管理不善租金回報會低很多。”