不論業(yè)界對(duì)房地産行業(yè)的走勢(shì)如何爭(zhēng)論，五一期間北京樓市銷售遇冷是不爭(zhēng)的事實(shí)。樓市不好，不如快跑。近期，北京各房企似乎一夜之間達(dá)成共識(shí)，使得樓市供應(yīng)量極度放大，一直堅(jiān)挺的成交價(jià)格也出現(xiàn)下行跡象。

　　五一銷售遇冷

　　五一小長(zhǎng)假期間，北京樓市成交慘澹，3天成交量創(chuàng)下7年來(lái)的新低。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年5月1日至3日，北京新建商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積比去年五一假期分別降低了78%和74%，創(chuàng)下了自2008年五一實(shí)行3天假期以來(lái)連續(xù)7年的最低值。

　　回顧過(guò)去7年五一小長(zhǎng)假北京樓市的銷售情況後發(fā)現(xiàn)，北京新建商品住宅成交的最高峰值出現(xiàn)在2009年到2011年，連續(xù)3年五一成交量均保持在千套以上；最低峰值則出現(xiàn)在2008年，成交套數(shù)為410套。而今年五一，商品住宅僅成交169套，比2008年的銷量還萎縮了六成。

　　除此之外，作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的二手房市場(chǎng)的成交量也不容樂(lè)觀。根據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，今年五一期間，北京二手住宅的網(wǎng)簽量?jī)H為31套，與去年同期相比下降了82%，成交量為近6年來(lái)最低。通常情況下，五一期間二手房的日均成交量與4月相比會(huì)下降70%—80%，而今年這一降幅達(dá)到95.8%。此外，4月北京市二手住宅總成交量?jī)H為7616套，為近11個(gè)月(除去春節(jié)當(dāng)月)以來(lái)的最低水準(zhǔn)。

　　樓市放量驚人

　　“就算是北京樓市最好的2009年和2010年，一個(gè)月最多也就60個(gè)項(xiàng)目開盤，像現(xiàn)在這樣單周入市近20個(gè)項(xiàng)目的情況可以説是絕無(wú)僅有。”對(duì)於近期大量新盤扎堆入市的現(xiàn)象，一位資深業(yè)內(nèi)人士面對(duì)記者如此表示。

　　今年五一前最後一週一定會(huì)被載入北京樓市史冊(cè)，北京市住建委一口氣批復(fù)了14張預(yù)售證，兩天內(nèi)多達(dá)17個(gè)新盤密集進(jìn)場(chǎng)，新增供應(yīng)量近5000套。僅在房山區(qū)域，就有6家開發(fā)商同時(shí)開盤，首創(chuàng)、金地、萬(wàn)科、北京城建、合景、中冶各顯神通，爭(zhēng)搶同一片區(qū)的消費(fèi)者。

　　雖然北京房企急於搶收剛需市場(chǎng)的情緒已醞釀至史上最高點(diǎn)，他們紛紛推出78折優(yōu)惠賣房，5萬(wàn)元抵13萬(wàn)元，0元拍賣、百萬(wàn)元封頂?shù)却黉N方式，但在深度觀望期賣房仍然十分艱難，熱門項(xiàng)目的去化速度和年初相比相去甚遠(yuǎn)。據(jù)記者了解，近期開盤的項(xiàng)目無(wú)一“日光”，其中最熱銷的項(xiàng)目開盤當(dāng)天的去化率也僅在七成左右。

　　中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前房企與購(gòu)房者之間已經(jīng)出現(xiàn)深度博弈，在多方因素的衝擊下，供需格局已經(jīng)悄然變化，購(gòu)房者的觀望情緒增多，房企讓利跑量的心理漸佔(zhàn)上風(fēng)。

　　自住房衝擊市場(chǎng)

　　據(jù)記者了解，在造成北京樓市萎靡的諸多因素中，自住型商品房的分流不可小覷。

　　據(jù)鏈家地産統(tǒng)計(jì)，自去年10月北京提出自住型商品房概念以來(lái)，至今已有8個(gè)項(xiàng)目入市，總供應(yīng)量達(dá)到近1.5萬(wàn)套。截至目前，北京累計(jì)出讓含有自住房地塊的項(xiàng)目達(dá)40多宗，涵蓋11個(gè)區(qū)域，其中朝陽(yáng)區(qū)最多，有8個(gè)項(xiàng)目。

　　“這些地塊可供應(yīng)自住房達(dá)5萬(wàn)套，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目大部分可以在2014年入市，也就是説，在2014年北京將成交4萬(wàn)—5萬(wàn)套總價(jià)在200萬(wàn)元左右的自住房。”鏈家地産分析師張旭對(duì)記者表示，按照1:5的比例，4萬(wàn)套自住房將在今年鎖定20萬(wàn)購(gòu)房者。從政府目前對(duì)自住房的供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間，其供應(yīng)力度將不斷加大，也將令市場(chǎng)觀望程度不斷加深。

　　價(jià)格或進(jìn)一步下探

　　中原地産的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五一期間，北京新房成交均價(jià)為20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下調(diào)。而亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日至3日，北京新建商品住宅的成交均價(jià)僅為20836元/平方米，對(duì)比上一個(gè)小長(zhǎng)假清明節(jié)期間，價(jià)格下探幅度高達(dá)18%。

　　二手房?jī)r(jià)格跳水是近期頗受關(guān)注的新聞。記者在北京通州、亦莊等區(qū)域採(cǎi)訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不論剛需戶型還是大戶型，價(jià)格都有較大鬆動(dòng)。亦莊南海子公園附近某仲介門店的經(jīng)紀(jì)人小張告訴記者：“如果房子長(zhǎng)時(shí)間賣不出去，我們肯定會(huì)讓業(yè)主降價(jià)。最近有業(yè)主最高讓了8萬(wàn)元，雖然和三環(huán)的房子降價(jià)百萬(wàn)元不能同日而語(yǔ)，但我們這兒的房子總價(jià)低，都快到六環(huán)了，對(duì)於一個(gè)總價(jià)100多萬(wàn)元的房子來(lái)説，降8萬(wàn)元已經(jīng)不少了。”“預(yù)期不太樂(lè)觀就抓緊跑量，開發(fā)商在重點(diǎn)押寶二季度。”面對(duì)當(dāng)下的房企混戰(zhàn)局面，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前受市場(chǎng)預(yù)期影響最大的就是剛需項(xiàng)目。“剛需消費(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感，隨著自住房的大量推出，他們可以選擇價(jià)格更低的自住房，儘管只佔(zhàn)有70%的産權(quán)，但在樓市市場(chǎng)，價(jià)格因素才是主導(dǎo)。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，自住型商品房的供應(yīng)量激增，對(duì)普通商品房形成了銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力，再加上市場(chǎng)對(duì)樓市預(yù)期持續(xù)下行，供過(guò)於求的形勢(shì)恐怕難以扭轉(zhuǎn)。此外，房企近兩年大舉拿地、激進(jìn)擴(kuò)張的做法也使其負(fù)債率走高，難以背負(fù)高庫(kù)存造成的資金沉澱，未來(lái)樓盤打折促銷的現(xiàn)象將會(huì)增多，整體市場(chǎng)價(jià)格存在進(jìn)一步下探的可能。