美國德克薩斯州直銷化粧品公司玫琳凱昨日(2月18日)宣佈，擬在上海斥資人民幣8.2億元(合約1.35億美元)購買上海市中心靜安區(qū)的靜安門，目前正在洽談中。

　　對於此次大宗房地産物業(yè)交易，玫琳凱駐上海發(fā)言人張晶表示，這是基於公司在中國和全球許多其他市場的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，需要不斷對旗下設(shè)施和辦公區(qū)進(jìn)行評估，確保有適當(dāng)?shù)馁Y源來維持增長。

　　DTZ戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，上海大宗房地産物業(yè)投資交易總額達(dá)到467億元，同比增長50%，創(chuàng)下了上海大宗物業(yè)投資市場成交量新高。其中，境外買家投資額達(dá)到253億元，佔(zhàn)比54%，同比增長145%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受自貿(mào)區(qū)發(fā)展及金融機(jī)構(gòu)的需求的影響，今年上海大宗房地産物業(yè)投資交易量仍將繼續(xù)保持活躍。

　　自用型寫字樓比例提升

　　據(jù)了解，此次玫琳凱意向購買的靜安門包括1個零售層和11個辦公層，交易成功後，其將會是玫琳凱在中國購買的第一棟辦公樓。

　　據(jù)港交所1月下旬在網(wǎng)站上發(fā)佈的聲明稱，靜安門的持有者為一家合資企業(yè)，由在香港上市的南洋集團(tuán)、萬順昌集團(tuán)和網(wǎng)融(中國)控股有限公司組成。聲明中説，該合資企業(yè)于2007年6月斥資人民幣4.2億元買下該樓盤。

　　根據(jù)RET睿意德的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2013年，中國寫字樓物業(yè)的大額交易額佔(zhàn)所有商業(yè)地産交易總額一半以上。其中，上海大宗寫字樓交易，多集中在核心地段，其長期租金增長、資本溢價(jià)潛力，成為最大賣點(diǎn)。

　　RET睿意德方面指出，上海大宗寫字樓交易量攀升主要源於可銷售型寫字樓來自金融機(jī)構(gòu)的需求持續(xù)旺盛，尤其是自用買家對浦東中央商務(wù)區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓的購買興趣濃厚。

　　與以往投資型交易相比，去年以來，自用型的物業(yè)收購佔(zhàn)了較大比例，金額超過30%，且主要交易都集中在下半年。

　　中國房地産數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，自用型寫字樓出售比例的提高説明城市吸引力提升，尤其在上海自貿(mào)區(qū)成立以後，增強(qiáng)了境內(nèi)外企業(yè)對上海的信心。陳晟指出，市場上投資型持有整棟物業(yè)比例越高，在不能有效實(shí)現(xiàn)出租的情況下，對整個市場會形成很大壓力。

　　新興區(qū)域今年或成熱點(diǎn)

　　2013年，上海新興區(qū)域銷售型寫字樓的新增供應(yīng)量顯著增加，同比增長近三倍。RET睿意德方面認(rèn)為，今年這一市場競爭格局將加劇。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)大量新成立的公司將在中短期內(nèi)促進(jìn)辦公空間需求增長。從中長期看，自貿(mào)區(qū)將促進(jìn)金融服務(wù)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，繼而推動下游專業(yè)服務(wù)企業(yè)對辦公空間的需求。

　　DTZ戴德梁行中國區(qū)投資部董事總經(jīng)理葉建成表示，上海自貿(mào)區(qū)成立後，區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值凸顯，辦公樓成為投資首選，同時(shí)也將催生外高橋、浦東機(jī)場及臨港區(qū)域的工業(yè)物流項(xiàng)目的大宗交易需求。

　　葉建成預(yù)計(jì)，2014年境內(nèi)外投資者將繼續(xù)在大宗房地産物業(yè)領(lǐng)域保持活躍，上海也依舊是重要的投資目的地。

　　除自貿(mào)區(qū)以外，虹橋商務(wù)區(qū)也是2013年上海商辦用地出讓的重要區(qū)域。據(jù)睿意德統(tǒng)計(jì)，截至目前，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)域30個地塊全部完成土地出讓手續(xù)，總開發(fā)面積超過555萬平方米，核準(zhǔn)和備案的社會項(xiàng)目總投資達(dá)669億元，已動工項(xiàng)目超過50%。

　　2013年，虹橋板塊有零星項(xiàng)目上市，到2014年，項(xiàng)目將進(jìn)入集中上市階段，至2015年，整個虹橋商務(wù)區(qū)的商辦項(xiàng)目供應(yīng)量將相當(dāng)於浦西歷史上全部的供應(yīng)量。據(jù)悉，長三角高科技企業(yè)，有可能會把營運(yùn)中心、研發(fā)中心放到虹橋。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，項(xiàng)目上市日期接近，且趨於同質(zhì)化，也將令該區(qū)域短期內(nèi)競爭激烈。