京華時(shí)報(bào)記者桂瑰

　　  購房者的積極入市使得二手房市場(chǎng)的成交量穩(wěn)步回溫，9月份，北京二手房成交量攀升至9109套，環(huán)比上升8.4%，這也是年內(nèi)首次突破9000套，達(dá)到了年內(nèi)最高水準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士表示，按照正常的北京二手房成交規(guī)律，8000套是一個(gè)價(jià)格止跌的成交量，9月份北京二手房成交站穩(wěn)9000套，説明整體市場(chǎng)價(jià)格跌幅已經(jīng)接近停止。

　　  9月份成交量達(dá)年內(nèi)最高

　　  “明顯能感覺到現(xiàn)在的市場(chǎng)相對(duì)有點(diǎn)回溫了，二季度的時(shí)候一天打好幾個(gè)電話都沒人來看房，現(xiàn)在一天能帶好幾撥人看房，並且觀望的情緒明顯少了很多，一般看好很快就成交了。”西壩河附近某仲介經(jīng)紀(jì)人説。鏈家地産的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，9月業(yè)主平均成交週期為60天，較二季度縮短4天。

　　  在購房者相對(duì)積極的入市態(tài)度推動(dòng)下，與二季度時(shí)市場(chǎng)下行，成交量跌價(jià)縮的情況不同，進(jìn)入三季度以後市場(chǎng)情況有所好轉(zhuǎn)，成交量連續(xù)三個(gè)月保持8000套以上水準(zhǔn)，9月份，北京市二手住宅市場(chǎng)成交量繼續(xù)緩慢回升，攀升至9000套以上。與此同時(shí)，成交均價(jià)由實(shí)質(zhì)性下降轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性下降。隨著市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，業(yè)主預(yù)期也發(fā)生轉(zhuǎn)變，降價(jià)意願(yuàn)和入市積極性都有所下降。

　　  根據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，9月北京市二手住宅共成交9109套，環(huán)比上升8.4%，同比下降29.1%，9月成交量年內(nèi)首次突破9000套。2014年三季度，北京市二手住宅共成交25573套，與二季度相比上升21.7%，與去年同期相比下降25.6%。市場(chǎng)成交情況出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)。

　　  價(jià)跌刺激購房者入市

　　  成交量的攀升與二手房?jī)r(jià)格跳水不無關(guān)係。雖然9月份的成交量依舊在攀升，但價(jià)格仍處在下行通道之中，不過議價(jià)空間開始逐漸地縮小。

　　  根據(jù)鏈家地産統(tǒng)計(jì)，9月北京市二手住宅成交均價(jià)為26450元/平方米，環(huán)比下降2.4%。同比去年同期下降7.6%，成交均價(jià)年內(nèi)(1-9月)累計(jì)降幅為10%。從季度房?jī)r(jià)水準(zhǔn)來看，今年三季度北京市二手住宅成交均價(jià)為27307元/平方米，環(huán)比上季度下降5.7%。對(duì)比2013年以來各季度價(jià)格的環(huán)比漲幅情況，今年一季度價(jià)格環(huán)比漲幅明顯放緩，僅為1.3%，二、三季度價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)下降。

　　  鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，雖然二、三季度二手住宅成交均價(jià)均有下降，但導(dǎo)致均價(jià)下降的原因則並不相同。二季度受需求深度觀望影響，市場(chǎng)成交低迷，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)降。而三季度成交均價(jià)出現(xiàn)下降則受成交結(jié)構(gòu)因素影響更多，刨除結(jié)構(gòu)因素影響，則價(jià)格實(shí)降幅度不大。從各區(qū)域今年以來各月成交均價(jià)及價(jià)格環(huán)比變化情況也可以看出，與二季度價(jià)格普遍呈快速下降趨勢(shì)的局面不同，各區(qū)域成交均價(jià)在三季度均出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但整體仍保持了較為穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　  “北京二手房市場(chǎng)價(jià)格降幅在今年上半年超過之前市場(chǎng)預(yù)料，在實(shí)際市場(chǎng)交易中，大部分購房者都會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)在售的二手房房源均價(jià)相比年初最高點(diǎn)，跌幅已經(jīng)超過15%，部分房源甚至超過20%。這種情況下，部分購房者開始考慮入市。從7月開始，成交量已逐漸築底，房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度在逐漸放緩。截至目前，大部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，隨著部分需求入市，整體價(jià)格下調(diào)速度明顯放緩。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　  根據(jù)鏈家地産統(tǒng)計(jì)，2014年三季度北京市二手住宅市場(chǎng)議價(jià)空間為3.6%，較二季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，為自去年四季度以來首次出現(xiàn)下降。

　　  房?jī)r(jià)下降致使需求內(nèi)移

　　  鏈家地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)還顯示，2014年三季度北京市中心城區(qū)(東城、西城)、外城四區(qū)(朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山)及近郊區(qū)(通州、大興、順義、昌平)二手住宅成交佔(zhàn)比分別為11.5%、61.5%和27.4%，中心城區(qū)成交佔(zhàn)比環(huán)比上季度下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，而外城四區(qū)和近郊區(qū)成交佔(zhàn)比與上季度相比則分別上升2.7和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　  張旭認(rèn)為，從三季度各區(qū)域成交佔(zhàn)比情況來看，外城四區(qū)成交佔(zhàn)比上升明顯，尤其是其中朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，進(jìn)入三季度以後成交量大幅增加。這主要是由於二季度全市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降，使得一些購房者在有限的資金條件下，能夠選擇的區(qū)域範(fàn)圍更大，外城四區(qū)相對(duì)於近郊區(qū)而言無論是交通還是周邊配套都更加便捷，而朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)也存在一些價(jià)格洼地，房?jī)r(jià)下降後，其價(jià)格與近郊區(qū)相差不大，因此吸引了不少需求。

　　  值得關(guān)注的是，成交量的回溫促使業(yè)主的心理髮生了微妙的變化，業(yè)主方面入市及降價(jià)意願(yuàn)都開始出現(xiàn)下降跡象，但低房?jī)r(jià)卻是當(dāng)前促使需求入市的主要原因，若業(yè)主抗價(jià)程度進(jìn)一步加深，則不排除買賣雙方進(jìn)入新一輪博弈狀態(tài)的可能性。在業(yè)內(nèi)人士看來，未來的市場(chǎng)依然存在變數(shù)。