超9萬(wàn)套庫(kù)存壓頂 北京明年或微調(diào)限購(gòu)政策

　　孫維晨、童海華

　　央行放鬆限貸的政策讓北京樓市的人氣大增，但成交依然低迷。

　　來(lái)自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假1至6日，北京新建住宅網(wǎng)簽472套，二手房住宅簽約38套，合計(jì)簽約510套。來(lái)自克爾瑞的數(shù)據(jù)則顯示，“十一”期間北京市場(chǎng)成交了30857平方米，成交量環(huán)比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

　　來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數(shù)已突破9萬(wàn)套，達(dá)到91265套的高位。這是自2012年3月清理3.3萬(wàn)套無(wú)效庫(kù)存以來(lái)，北京樓市最近30個(gè)月的庫(kù)存量最高點(diǎn)。面對(duì)高庫(kù)存，近日有媒體報(bào)道北京將取消限購(gòu)，不過(guò)10月9日，北京市住建委負(fù)責(zé)人對(duì)此明確否認(rèn)。

　　不過(guò)要求匿名的中國(guó)房地産協(xié)會(huì)一位副秘書(shū)長(zhǎng)在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)説：“北京面對(duì)如此大的庫(kù)存壓力會(huì)在限購(gòu)政策上進(jìn)行局部微調(diào)。預(yù)計(jì)將在明年上半年，兩會(huì)結(jié)束後有機(jī)會(huì)釋放出現(xiàn)。因?yàn)檎哒{(diào)整需要時(shí)間差。”

　　新政或?qū)⒓せ钣^望群體

　　在房貸新政公佈前，北京的購(gòu)房者如需購(gòu)買(mǎi)價(jià)值300萬(wàn)元的第二套住房需要首付180萬(wàn)元，一部分長(zhǎng)期觀望的自主性需求被這樣鉅額的首付款壓制。而現(xiàn)在只需首付90萬(wàn)元且貸款額度提升，每月還款壓力則下降。

　　在北京，這樣被壓制的需求比比皆是。一些家庭為了取得購(gòu)房資格和銀行信貸不惜使用假離婚的手段暗度陳倉(cāng)。不過(guò)，記者在採(cǎi)訪一位曾借助假離婚手段購(gòu)買(mǎi)第二套房的業(yè)主時(shí)，他並不認(rèn)同一些報(bào)道所説的“因假離婚而後悔”。

　　接受本報(bào)記者採(cǎi)訪的購(gòu)房者説：“辦理假離婚的目的是為了改善居住條件，離婚手續(xù)簡(jiǎn)易，獲得房子後再?gòu)?fù)婚。即便是現(xiàn)在新政下來(lái)，不需要假離婚，那麼再?gòu)?fù)婚即可。”

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者採(cǎi)訪時(shí)説：“央行信貸新政下，從短期看，最大的受益對(duì)象應(yīng)該是改善型需求購(gòu)房者。在限購(gòu)限貸政策實(shí)施的三年時(shí)間裏，部分北京購(gòu)房者已經(jīng)償還了首套房貸。”

　　他認(rèn)為，在目前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策下，此類(lèi)購(gòu)房者完全有能力進(jìn)行二套住房的購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)房節(jié)奏加快，背後的一個(gè)前提是北京房?jī)r(jià)依然有看漲的大空間。從這個(gè)角度看，此類(lèi)群體容易在北京房地産成交市場(chǎng)扮演領(lǐng)頭羊的角色，進(jìn)而影響其他一些觀望情緒濃厚的購(gòu)房者，從而帶動(dòng)北京整個(gè)樓市成交量的上升。

　　但是由於從政策出臺(tái)到市場(chǎng)反應(yīng)存在傳遞效應(yīng)的滯後，所以傳統(tǒng)旺季的“十一”黃金周北京的房地産住宅項(xiàng)目成交量並未起色。來(lái)自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間北京市場(chǎng)成交了30857平方米，成交量環(huán)比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

　　在黃金週期間的北京，全市僅有朝陽(yáng)區(qū)的首開(kāi)常青藤和利錦府2個(gè)中端項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，累計(jì)新增供應(yīng)未超200套。該數(shù)據(jù)與2013年的同期相比，新房開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少了4個(gè)，供應(yīng)套數(shù)下降了75%。

　　而上述中房協(xié)人士則認(rèn)為，政策最早將於今年年底開(kāi)始顯現(xiàn)。“各家銀行還要根據(jù)政策制定自己的細(xì)則。因?yàn)殂y行本身也要根據(jù)自身的信貸情況來(lái)執(zhí)行。而且銀行還要觀察購(gòu)房者和房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)北京的預(yù)期。”

　　來(lái)自路透社的消息説，中國(guó)招商銀行在最近已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行央行的這決定，並撥出單獨(dú)信貸制度支援貸款需求。招行相關(guān)負(fù)責(zé)人在新政發(fā)佈後表示，央行房貸新政出臺(tái)後，該行開(kāi)始實(shí)施首套房新政，並在房貸額度上單獨(dú)撥出信貸額度用於支援購(gòu)房貸款市場(chǎng)需求，還會(huì)根據(jù)房地産市場(chǎng)的發(fā)展適時(shí)調(diào)增房貸額度。在定價(jià)方面，將按照央行房貸新政的要求，進(jìn)一步支援居民購(gòu)房貸款需求，具體根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素確定各借款人首付款比例和貸款利率水準(zhǔn)。

　　招商銀行總行副行長(zhǎng)兼北京分行行長(zhǎng)王慶彬在電話(huà)中向記者予以確認(rèn)，他對(duì)記者説：“招商銀行一定會(huì)執(zhí)行《通知》的決定。但是尚不清楚是原則上執(zhí)行新政還是制定出了具體細(xì)則。”

　　北京庫(kù)存創(chuàng)30個(gè)月新高

　　預(yù)期是樂(lè)觀的。但是北京所面臨的問(wèn)題則是巨大的。來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數(shù)已突破9萬(wàn)套，達(dá)到91265套的高位。這是自2012年3月清理3.3萬(wàn)套無(wú)效庫(kù)存以來(lái)，北京樓市最近30個(gè)月的庫(kù)存量最高點(diǎn)。

　　為了削減肩膀上的負(fù)重，在今年上半年各家開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始使用各種行銷(xiāo)手段促進(jìn)銷(xiāo)售活躍。在北京一些開(kāi)發(fā)商使用零首付、首付分期、零利率、零月供、特價(jià)房、送面積、電商信貸産品等促銷(xiāo)模式。不過(guò)一些公開(kāi)的報(bào)道和數(shù)據(jù)顯示，這些手段並未得到釜底抽薪的作用。一些觀察家説，這是因?yàn)槠髽I(yè)並未實(shí)質(zhì)性的降價(jià)銷(xiāo)售。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為目前從央行的政策看，主要是圍繞去庫(kù)存角度進(jìn)行的，對(duì)於去庫(kù)存的效果自然是明顯的。而北京市場(chǎng)本身就屬於一個(gè)去庫(kù)存快的城市，近期的庫(kù)存積壓本質(zhì)上是暫時(shí)的現(xiàn)象。在央行此次政策潤(rùn)滑劑功能釋放的情況下，今年四季度北京去庫(kù)存的速度會(huì)加快。

　　上述匿名的中國(guó)房地産協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)認(rèn)為：“與北京去庫(kù)存息息相關(guān)的限購(gòu)政策，不僅僅是一種調(diào)整房地産市場(chǎng)的手段，更是一種調(diào)控人口流量的方法。”

　　來(lái)自新媒體“界面”的報(bào)道稱(chēng)，北京市的房地産智囊機(jī)構(gòu)已經(jīng)向北京市政府提交一份“退出限購(gòu)”的方案。其內(nèi)容涵蓋廢除二手房交易20%的産額稅，並下調(diào)契稅，以及放寬非本地戶(hù)籍五年納稅資格審定。

　　上述中房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)告訴記者：“北京面對(duì)如此大的庫(kù)存壓力會(huì)在限購(gòu)政策上進(jìn)行局部微調(diào)。可能大的原則前提下，在局部開(kāi)出一些口子，這樣就可以再次釋放一些有效需求以緩解庫(kù)存壓力。其實(shí)政府自身也很迫切想解決庫(kù)存壓力。”

　　不過(guò)，他預(yù)計(jì)這種“開(kāi)口子”的微調(diào)不會(huì)在今年四季度實(shí)現(xiàn)。“預(yù)計(jì)將在明年上半年，兩會(huì)結(jié)束後有機(jī)會(huì)釋放出現(xiàn)。因?yàn)檎哒{(diào)整需要時(shí)間差。”