“新七條”攪動(dòng)樓市 剛畢業(yè)的 要換房的 想投資的 …… 都動(dòng)了心思。

　　賣了名下的房能買“七折房”嗎？

　　“北京推出的‘自住型’商品房，你能買嗎？趕緊打聽打聽。”昨天上午，無房戶小穎收到了母親從江蘇老家打來的電話。被稱為北京樓市“新七條”的調(diào)控措施出臺(tái)後，比周邊便宜30%的自住型商品房，成為最受關(guān)注的話題。“七折房”誰能買？怎麼買？“日光”頻現(xiàn)的新盤市場能否被控制？房價(jià)能降嗎？購房人給出了不同版本的“哥德巴赫猜想”。

　　提問

　　“我本科畢業(yè)，工作一年，今年24歲，為什麼不能成為‘自住型商品房’的優(yōu)先購買人群？”昨天下午，在QQ上，小群向朋友吶喊，自己又被“代表”了。

　　25歲購房門檻合理嗎？

　　對於“七折房”的購買資格，本市規(guī)定，在本市具有購房資格的家庭，無論是京籍還是非京籍，均可購買自住型商品住房。本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，且單身人士須年滿25周歲，以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭，可以優(yōu)先購買。

　　為什麼單身人士必須年滿25歲？對於這一年齡門檻，北京市房協(xié)秘書長陳志表示，主要是考慮到組建家庭時(shí)的住房需求，25周歲是當(dāng)前通常的適婚年齡，也是社會(huì)鼓勵(lì)的晚婚年齡。而剛畢業(yè)的年輕人還是鼓勵(lì)先租房然後再改善。

　　來自新浪樂居的網(wǎng)路調(diào)查顯示，已參與調(diào)查的四千位網(wǎng)友中，七成表示願(yuàn)意購買自住型商品房，並認(rèn)為京籍單身滿25歲購房門檻合理。

　　“在北京這個(gè)競爭力巨大的城市，本科四年讀完，通常也得23歲了。工作兩年買房，都算有點(diǎn)努了。如果再讀個(gè)研究生，畢業(yè)時(shí)就接近25歲門檻了。”剛走出校門的小肖告訴記者，對於25歲的年齡門檻，他基本贊同，“十七八歲就能買房的，多是家底厚實(shí)，哪屬於‘夾心層’呢？”

　　聽説北京出了“七折房”，名下已有一套房的王偉，也動(dòng)了心：如果能夠買到，他的換房計(jì)劃就有戲了。

　　賣了房能買“七折房”嗎？

　　王偉名下有套50平方米的一居室。去年，孩子出生後，一家三口加上前來北京照顧孩子的母親，居住空間捉襟見肘。可是，房價(jià)一直在漲，“賣小買大”，他的積蓄根本不夠，只能湊合忍著。

　　“我看‘七折房’最大戶型也有140平方米。如果按照已經(jīng)上市的地塊19000元/平方米到22000元/平方米的限價(jià)算，手頭的錢就夠了。可是，我把名下的房子賣了，還能再買自住型商品房嗎？”

　　對於王偉的疑問，記者進(jìn)行了了解。按照規(guī)定，除了購買人群必須符合北京“限購”政策、具備購房資質(zhì)外，此次出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則中只對購買次數(shù)進(jìn)行了限定：一個(gè)家庭只能享受一次。即符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房；購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓後，不得再次購買自住型商品住房。

　　因此，類似王偉這樣的有房戶，將名下房産出售後，只要符合購房資質(zhì)，就可以購買一套“七折房”。

　　其中，外地戶籍家庭和本地單身離異人士必須名下無房，本地戶籍家庭名下至多只能有一套房，才能申請購買自住型商品房。至於購房時(shí)能否申請貸款，則必須按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，看購房人此前是否有過貸款記錄來決定。

　　看到將有7萬套自住型商品房衝向新房市場的消息，陳傑(化名)很是高興。因?yàn)椋@意味著，他又有資格投資收益率更高的“七折房”了。

　　五年內(nèi)違規(guī)轉(zhuǎn)讓怎麼禁？

　　陳傑原本家庭名下有兩套房，今年年初北京房價(jià)猛漲時(shí)，他以高價(jià)賣掉了其中一套，凈掙了100多萬元。隨後，他又與妻子辦理了“假離婚”，將另外一套房轉(zhuǎn)到了妻子名下，變成了“凈身出戶”。“當(dāng)時(shí)辦理‘假離婚’，我就是衝著投資下一套房産去的。”陳傑坦言，一路高歌的房價(jià)，讓他感覺到物極必反的徵兆，總覺得房價(jià)很快就會(huì)迎來下一個(gè)拐點(diǎn)，所以他要提前做好準(zhǔn)備，讓自己具備隨時(shí)出手的資格。

　　“既然是投資，自然越便宜越好。相當(dāng)於七折的自住型商品房，絕對是個(gè)好機(jī)會(huì)。”

　　在網(wǎng)路上，不少網(wǎng)友也自發(fā)計(jì)算了自住型商品房的收益，認(rèn)為比普通商品房至少高出0.3。“舉個(gè)例子，如果房價(jià)漲到了原來的2倍，則商品房業(yè)主收益率為1倍，而自住型商品房業(yè)主的收益率為1.3倍。此類房産顯然更吸引投資客。”

　　一位開發(fā)商私下表示，對於註定僧多粥少的自住型商品房，具體購買過程中，關(guān)係與權(quán)力很難不發(fā)揮重要作用。部分投機(jī)客想分享這杯羹，自然也是難免。

　　按照規(guī)定，自住型商品住房購房人取得房産證後，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；購房人取得房屋所有權(quán)證5年以後轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)當(dāng)將差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。其中，不得轉(zhuǎn)讓，包括出售和出租。

　　“要想減少自住型商品房的尋租空間，就必須制定一套運(yùn)作體系，保證起點(diǎn)、過程、結(jié)果都具有公平性。同時(shí)，擬定一套切實(shí)可行的監(jiān)管機(jī)制，讓違規(guī)轉(zhuǎn)讓的行為能夠及早被發(fā)現(xiàn)，且發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)厲查處一起，以儆效尤。”一位不願(yuàn)署名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從事後機(jī)制看，懲處力度和效率對於遏制尋租非常關(guān)鍵。如果處罰了違規(guī)者，讓他賣了房反而虧本，想效倣者就會(huì)三思而後行。“你看，同樣屬於自住型商品房的房山長陽國際城被報(bào)道出有違規(guī)轉(zhuǎn)讓後，如何處理，至今沒有下文。”

　　猜想

　　高房價(jià)能否被撬動(dòng)？

　　關(guān)鍵詞 後年上市

　　“北京出了‘新七條’，對股市可是個(gè)大利空啊。尤其是自住型商品房，恐怕將會(huì)遏制高漲的房價(jià)。”

　　“我不這麼樂觀。‘新七條’多是老調(diào)重彈，自住型商品房供應(yīng)區(qū)域尚是未知數(shù)，如何撬動(dòng)房價(jià)？”

　　“我也同意，北京房價(jià)恐怕還將一路高漲下去。”

　　……

　　昨天，在某媒體QQ群中，對於北京房價(jià)未來是漲還是跌，各個(gè)記者爭論不下。“高房價(jià)能否被撬動(dòng)？”這是“新七條”出臺(tái)後，最莫衷一是的話題。來自新浪樂居的調(diào)查，超五成網(wǎng)友表示政策不能解決北京高房價(jià)問題。

　　房地産界對此也是形成正反兩派。北京中原地産市場研究總監(jiān)張大偉表示，7萬套的房源供應(yīng)以及30%的價(jià)格差距，很可能讓目前剛需市場中50%至60%的潛在購買者停下購買商品房的腳步，轉(zhuǎn)而等待此類限價(jià)房源。這就會(huì)徹底改變市場的預(yù)期，恐慌性搶房很可能消失，反而令部分商品房項(xiàng)目加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。

　　高策地産董事長陶紅兵則直言，這個(gè)政策依然是治標(biāo)不治本，拓寬的對象更是對購買群體的準(zhǔn)入資格審核造成困難。整體來説，北京當(dāng)前的供需落差很大，而這部分房源應(yīng)該是在後年集中入市，對整體市場的影響不會(huì)特別大。

　　年底新盤能好買點(diǎn)？

　　關(guān)鍵詞 攤薄房價(jià)

　　相比于“七折房”對於未來房價(jià)的撬動(dòng)效果，還有一部分購房人更關(guān)注當(dāng)下。購房人方喆就在此列。

　　今年春節(jié)後，方喆從水立方、融匯到春天裏，在大興天宮院區(qū)域看了多個(gè)盤，也排了幾個(gè)號(hào)，卻一套房沒買上。最近，他又去排了天宮院另一個(gè)待開新盤的號(hào)，可得到的答覆依然不樂觀：買房人多，搖中幾率小。“‘七折房’的出臺(tái)，會(huì)不會(huì)對現(xiàn)有新房市場造成影響，讓我這樣不考慮等‘七折房’的剛需能早點(diǎn)買上普通商品房？”

　　對於短期效果，業(yè)內(nèi)人士和專家都表示不會(huì)太大。21世紀(jì)不動(dòng)産集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，自住型商品房將分流一部分高價(jià)商品房的需求，從而有助於抑制商品房價(jià)格的上漲，但後者的建設(shè)用地也將大幅減少，並導(dǎo)致純商品房有效供應(yīng)量的減少。

　　由於“七折房”需要較長時(shí)間的輪候等待，而有些購房者不願(yuàn)意等，可能就會(huì)轉(zhuǎn)而又去購買高價(jià)商品房，從而抵消“七折房”對純商品房需求的分流作用。因此，總體來看，“七折房”將扮演攤薄房價(jià)的角色，而不是真正降低房價(jià)。

　　一位開發(fā)商也告訴記者，由於普通商品房市場供不應(yīng)求的局面，在短期內(nèi)很難改變，房價(jià)上漲局勢也將持續(xù)。而且，今年內(nèi)出讓的土地，多數(shù)地價(jià)較高，“麵粉貴，麵包能便宜麼？”（記者 趙瑩瑩）