原標題：大城市群租亂象叢生藏隱憂：雜物堆積 火災(zāi)屢發(fā)

　　“你們這是群租，一定要趕走！”

　　“這裡不讓住，我們就到別的小區(qū)群租去！”

　　這是《經(jīng)濟參考報》記者日前在上海虹口區(qū)一個群租戶較多的大上海紫金城小區(qū)聽到的對話。一方是小區(qū)所在的居民區(qū)黨總支書記，另一方則是一名女性外來租客。

　　幾年前，她和安徽老鄉(xiāng)一起到上海打工，在一家鞋店當(dāng)營業(yè)員，一個月收入2000多元，現(xiàn)在和丈夫租住在用三夾板隔出的一個單間內(nèi)。她説：“正規(guī)的房子租金太貴，仲介還要拿35%的仲介費。群租人多又雜，不安全，條件差，但是我們沒有別的選擇。”

　　群租，是許多大城市社會管理長期面臨的一大“頑癥”。《經(jīng)濟參考報》記者日前在上海調(diào)研獲悉，群租不是單純的房屋租賃問題，而是社會經(jīng)濟快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化高速進程中帶來的一種特殊社會現(xiàn)象，是當(dāng)前諸多社會管理矛盾在房屋租賃中的集中體現(xiàn)，其實質(zhì)是流動人口的綜合服務(wù)管理問題。

　　亂象叢生

　　消防隱患、刑事案件高發(fā)是群租帶來的典型問題之一。《經(jīng)濟參考報》記者走訪多處群租房發(fā)現(xiàn)，屋內(nèi)空間大多狹小，雜物堆積，水、電、煤管線私接、亂接等現(xiàn)象普遍。另外，群租房內(nèi)矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見慣，盜竊、傷人等刑事案件高發(fā)。

　　今年5月1日，上海龍吳路2888弄盛華景苑小區(qū)發(fā)生一起火災(zāi)，導(dǎo)致兩名“90”後消防員不幸犧牲。經(jīng)查，事發(fā)房屋建築面積88.65平方米，客廳用木板作簡易分割。該戶業(yè)主1個月前將房屋租給江蘇籍來滬人員沈某。經(jīng)現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，房內(nèi)住有10人，違法使用液化氣鋼瓶，可燃物多、火災(zāi)荷載大。

　　群租房內(nèi)，火災(zāi)、觸電、煤氣中毒等人身傷害事故屢有發(fā)生。比如，2007年，上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)一戶群租房內(nèi)曾發(fā)生火災(zāi)，3戶家庭7口人中僅1人生還。2013年2月14日，普陀區(qū)中遠兩灣城198號一戶群租房內(nèi)因陽臺亂堆紙箱等雜物，被煙火引燃突發(fā)大火，屋內(nèi)物品幾乎付之一炬，所幸無人傷亡。

　　松江區(qū)方松街道紫東居委黨支部書記錢興明説，一直將群租治理作為居委會的一項重要工作來抓，其中最擔(dān)心的就是火災(zāi)隱患。

　　群租還是許多治安問題的溫床。群租房內(nèi)人員混雜，而出租人或轉(zhuǎn)租人一般只重經(jīng)濟利益，不顧社會責(zé)任，對登記承租人身份等法規(guī)置若罔聞。因此，群租房內(nèi)矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見慣，盜竊、傷人等刑事案件高發(fā)。本來作為封閉式管理的住宅小區(qū)，常有陌生人進出往來，嚴重影響小區(qū)居民安全感。

　　從近年來上海的相關(guān)調(diào)查結(jié)果看，群租問題突出的居民小區(qū)群眾安全感都比較低。據(jù)中遠兩灣城物業(yè)部門反映，居民小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安案件，60%至70%與群租有關(guān)。

　　此外，群租集中，還易侵害鄰居權(quán)益。記者了解到，近三年來，上海各區(qū)縣房管部門每年接到涉及群租投訴逾3千件，其中絕大部分反映相鄰妨礙。群租房內(nèi)租客身份複雜，作息時間不固定，易造成噪音干擾；由於衛(wèi)生設(shè)施短缺，亂倒垃圾、高空拋物、甚至隨處大小便等情況也較為普遍。群租房內(nèi)人多，能源消耗大，原始設(shè)計的用電負荷難以承受，跳閘等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，設(shè)備報修率也高；另外，因電梯過度使用、不交物業(yè)費等額外增加的管理成本，最終都由全體業(yè)主分攤。

　　記者發(fā)現(xiàn)，有的新住宅小區(qū)，因群租問題突出，樓盤品質(zhì)和居住環(huán)境受到很大影響，房價也會明顯不同。

　　産業(yè)化隱憂

　　上海市住房保障和房屋管理局調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著外來常住人口越來越多、群租需求越來越大，這一市場呈現(xiàn)出産業(yè)化、區(qū)域化和新二元化的苗頭。

　　上海市住房保障和管理局市場監(jiān)管處負責(zé)人介紹，近年來，越來越多的群租房由專門從事轉(zhuǎn)租的“二房東”經(jīng)營管理，從取得房源、分隔裝修、對外招租、運營維護等，形成了一條分工明確的産業(yè)鏈。基於巨大的利益誘惑“二房東”抱團經(jīng)營的特點比較突出，部分區(qū)域出現(xiàn)了“福建幫”“安徽幫”等多個利益團體，損害業(yè)主或承租人合法權(quán)益的情況時有發(fā)生，甚至對抗行政執(zhí)法。

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租現(xiàn)象通常在以下區(qū)域較為多發(fā)：一是來滬務(wù)工人員較為集中的城郊結(jié)合部；二是住宅小區(qū)有一定量的閒置房源，大部分為農(nóng)民動遷安置房或投資購房，以大戶型居多；三是住宅小區(qū)周邊有産業(yè)集聚或者服務(wù)業(yè)比較發(fā)達，從業(yè)人員眾多。

　　比如，普陀區(qū)中遠兩灣城鄰近上海火車站，交通便利，成為來滬人員較為集中的區(qū)域之一；松江區(qū)紫東新苑小區(qū)鄰近東明商業(yè)街、開元地中海商業(yè)廣場等商圈，小區(qū)1800余戶住房中，曾有600戶用於出租，其中半數(shù)存在群租問題。

　　此外，外來人員大量涌入，但其在住房、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、就業(yè)等生活和消費需求方面與戶籍人口存在較大差距，由此産生了新的城市二元結(jié)構(gòu)。

　　《經(jīng)濟參考報》記者在上海市區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部一些群租小區(qū)看到，這些小區(qū)周邊已形成了“來滬人員服務(wù)來滬人員”的小餐飲副食業(yè)、小美容美發(fā)業(yè)、小洗浴業(yè)、小旅館、小歌廳、小網(wǎng)吧等“六小”産業(yè)，無證經(jīng)營、治安隱患、食品衛(wèi)生等問題突出，影響了當(dāng)?shù)氐纳b、生活秩序，也給社會管理增加了難度。

　　結(jié)構(gòu)性矛盾

　　對於群租，上海市住房保障和房屋管理局曾進行多次調(diào)研。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租賃市場面臨的嚴峻形勢。

　　一方面，是外來常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海常住人口為2301萬人，其中外省市來滬人員897萬人，佔39%。10年間，外來常住人員增加了551.21萬人，平均每年增加55.12萬人；而上海戶籍人口年均僅增長7萬人左右。尤其是2010年以來，上海每年新增來滬人員超過60萬人，嘉定、閔行、松江、青浦、奉賢等區(qū)的來滬人員已超戶籍人口，松江九亭等個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)來滬人員已佔到當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诘?5%。規(guī)模龐大的外來人員，為上海經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻，也給當(dāng)?shù)氐淖》俊⒔逃⑨t(yī)療、治安等公共服務(wù)和社會管理帶來了巨大壓力。

　　另一方面，上海房屋租賃市場的結(jié)構(gòu)性矛盾十分明顯。從需求看，來滬人員以一般從業(yè)人員為主，根據(jù)人口管理部門的數(shù)據(jù)，在上海辦理居住證的外來人口中，九成辦理的是臨時居住證，這部分從業(yè)人員主要為新畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，收入普遍較低，房租支付能力較弱，中低端的住房租賃需求較大。

　　從供給看，由於規(guī)劃等方面的原因，市場上的新增供應(yīng)偏重於大戶型、中高端住房。近幾年，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右，市場上適合租賃的中小戶型、中低租金的住房供應(yīng)不足，尤其中心城區(qū)，適合來滬務(wù)工人員、藍領(lǐng)階層租住的集體宿舍、藍領(lǐng)公寓更是嚴重短缺。大戶型住房由於租金偏高，出租相對困難，為避免房屋閒置，業(yè)主往往自行或通過“二房東”進行拆套或分隔出租。

　　在供不應(yīng)求的情形下，群租就存在較大盈利空間。《經(jīng)濟參考報》記者以普陀區(qū)中遠兩灣城一套130平方米左右的住房為例計算，正常按套出租，月租金3500元左右，全年租金約42000元；如果“二房東”以略高於市場價收租後(如4000-4500元/月)，分隔成10間轉(zhuǎn)租，每間根據(jù)大小收取700-800元不等房租，則整套住房的月租金可達7000-8000元，全年租金84000-96000元。即使除去簡單的裝飾裝修成本，利潤仍十分可觀。因此，專門從事群租業(yè)務(wù)的“二房東”不會輕易放棄這一市場。

　　疏與堵結(jié)合

　　政府人士表示，大城市的群租，短期內(nèi)很難完全消失。從需求看，上海外來常住人口持續(xù)快速增加，但收入水準和住房需求層次相對較低的現(xiàn)狀沒有變。從供給看，中心城區(qū)和城郊結(jié)合地區(qū)租房成本高，資源和環(huán)境約束長期存在，相應(yīng)的適租房源總量不足。

　　上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院教授陳傑也認為，群租屢禁不止，説明面向城市中低收入群體、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工者的中低端租房需求十分龐大。

　　光靠堵，難以根治群租頑癥，而必須堅持疏堵結(jié)合。近年來，上海不少區(qū)縣進行了一些探索和嘗試。比如，探索代理經(jīng)租新模式。近年來，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)政府盤活區(qū)域內(nèi)閒置的商品住房和農(nóng)民動遷安置房源，與上海青客時尚生活服務(wù)股份有限公司合作，按照市場化運作模式，將區(qū)域內(nèi)閒置住房統(tǒng)一收租、改造為人才公寓，提供給入駐新城的高新企業(yè)員工租住，對符合政府有關(guān)規(guī)定的租房對象，還可享受一定的租房補貼。

　　“這樣做既改善和提高了入駐企業(yè)員工的居住條件，杜絕了群租的回潮，也解決了許多企業(yè)發(fā)展的後顧之憂。”馬陸鎮(zhèn)相關(guān)負責(zé)人説。

　　再如，多渠道提供低租金租賃住房。近幾年，閔行區(qū)先後在莘莊工業(yè)區(qū)、浦江、華漕等區(qū)域，建設(shè)了一批面向來滬務(wù)工人員供應(yīng)的藍領(lǐng)公寓和集體宿舍，已建成交付3千多套、近7千間，可解決約5.5萬人的居住需求，現(xiàn)已迎來大量租客入住。松江區(qū)方松街道則出資收購了松江大學(xué)城生活園區(qū)內(nèi)約4700套小戶型住房作為公租房，並協(xié)調(diào)相關(guān)部門提供公交配套，群租治理騰退的租客可憑居委會核發(fā)的房源申請單，在承租該房屋時享受6至7折租金優(yōu)惠。

　　此外，提供住房租賃服務(wù)。閔行區(qū)古美街道建立了“房屋託管中心”，莘莊工業(yè)區(qū)創(chuàng)建了“房屋租賃資訊服務(wù)站”，松江區(qū)方松街道建立了房屋租賃資訊服務(wù)平臺等。這些區(qū)域性房屋租賃平臺，為來滬人員提供專業(yè)的住房租賃服務(wù)，並利用地域和租金的級差優(yōu)勢，引導(dǎo)群租房內(nèi)支付能力相對較弱的承租人，向租金相對低廉的區(qū)域轉(zhuǎn)移。