張卓元：行政手段控制房?jī)r(jià)效果有限

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員張卓元表示，近兩年中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，特別是一、二線城市的非理性上漲，説明瞭一個(gè)道理，就是靠行政手段控制房?jī)r(jià)效果有限。

　　張卓元表示，這幾年中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，特別是一、二線城市房?jī)r(jià)上漲，説明瞭靠行政手段來(lái)控制房?jī)r(jià)可能短期有效，長(zhǎng)期來(lái)看還是有一定問(wèn)題的。

　　“過(guò)去國(guó)務(wù)院關(guān)於控制房?jī)r(jià)上漲出臺(tái)了很多政策，有一定成效，但是現(xiàn)在看來(lái)，由於沒(méi)有長(zhǎng)效機(jī)制，所以造成了今年一、二線房?jī)r(jià)上漲20%以上的情況。因此，主要靠行政手段的調(diào)控只能是臨時(shí)的、短期的、應(yīng)急的。”張卓元表示，對(duì)商品房房?jī)r(jià)進(jìn)行控制應(yīng)主要靠經(jīng)濟(jì)手段。因?yàn)椋绻阋环矫尕泿糯罅客獍l(fā)，投資渠道又比較窄，行政手段來(lái)控制房?jī)r(jià)，短時(shí)間可以有效，但長(zhǎng)時(shí)間是不可能的。

　　張卓元認(rèn)為，今後房地産調(diào)控將更多依靠經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)手段控制房?jī)r(jià)。而市場(chǎng)手段中重要方面便是房地産稅。十八屆三中全會(huì)對(duì)住房問(wèn)題的論述中，明確表示，將加快房地産稅的立法並適時(shí)推進(jìn)改革。他指出，這個(gè)信號(hào)就是表示，房地産稅肯定要實(shí)行，先立法，然後再開(kāi)徵。而在這之前，可能會(huì)先擴(kuò)大試點(diǎn)。

　　張卓元表示，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下徵收房産稅是應(yīng)該的。但由於不能短時(shí)間就完善，因此應(yīng)實(shí)施逐步推進(jìn)的政策，“美國(guó)的房産稅也是經(jīng)過(guò)幾十年的逐步完善，不是一下就完善，包括我們要立法，立法也不要求一次就能夠弄得非常完善，要想辦法先啟動(dòng)。因?yàn)榉康禺b稅的確是對(duì)限制住房過(guò)度投資、投機(jī)的需求是很有效的。”
　　
　　對(duì)於三中全會(huì)相關(guān)內(nèi)容的解讀，張卓元認(rèn)為，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)比較明確，政策性金融機(jī)構(gòu)將類似于美國(guó)的房地美、房利美。“雖然美國(guó)的‘兩房’雖然國(guó)際金融危機(jī)出了點(diǎn)問(wèn)題，但是它對(duì)解決美國(guó)的一些低收入群體的住房還是起了很大作用的。包括中間層收入群體的住房問(wèn)題等。”他説。

　　保障房將是我國(guó)未來(lái)住房保障體系中的重要部分。2013年4月9日，住建部發(fā)佈《關(guān)於做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》明確要求各地有序擴(kuò)大住房保障覆蓋範(fàn)圍，在2013年年底前，地級(jí)以上城市要明確外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)住房保障條件。這一項(xiàng)政策出臺(tái)將進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)城市住房市場(chǎng)增長(zhǎng)，也給住房市場(chǎng)帶來(lái)更多的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。張卓元表示，此次決定提出要健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系。而這方面內(nèi)容放在社會(huì)保障制度裏，這就意味著建立住房保障，是政府的職責(zé)。上述問(wèn)題的改革，將對(duì)我國(guó)房地産市場(chǎng)健康發(fā)展起到很好的作用。

　　蔡繼明：遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不能忽略供給

　　清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明表示，這些年來(lái)我們房地産調(diào)控政策表現(xiàn)出來(lái)的一個(gè)教訓(xùn)是“十年九調(diào)，越調(diào)越高”，不僅遏制房地産價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭這個(gè)目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，讓它回歸理性的水準(zhǔn)就更談不上了。

　　他認(rèn)為，之所以“十調(diào)九高”，就是因?yàn)橹蛔⒅匦枨螅雎粤斯┙o。一直以來(lái)的調(diào)控政策總是從需求的角度遏制對(duì)住房的購(gòu)買，供給卻沒(méi)有有效增加“如果我們同樣大幅度增加供給，供給曲線相應(yīng)移動(dòng)，不僅不會(huì)上升，至少能保持平穩(wěn)，還有可能下降”。

　　蔡繼明認(rèn)為，還有一個(gè)很重要的制度上的原因，是現(xiàn)在的土地市場(chǎng)部需要完善，目前的現(xiàn)象是地方政府壟斷了土地市場(chǎng)。對(duì)地方政府而言，一方面用強(qiáng)徵的方式壟斷了買方，同時(shí)又壟斷了賣方。“一個(gè)壟斷市場(chǎng)，尤其是賣方壟斷，必然導(dǎo)致價(jià)格高於競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。”

　　這種壟斷造成了兩個(gè)方面的弊端，一是總量供給不足。大量的農(nóng)村集體建設(shè)用地由於政府的壟斷，不能進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致土地供給總量嚴(yán)重不足。二是供給結(jié)構(gòu)出了問(wèn)題，大量的土地都是用於工業(yè)用地，工業(yè)用地和住宅用地比例嚴(yán)重失調(diào)。

　　至於造成地方政府壟斷行為的根本原因，蔡繼明認(rèn)為其癥結(jié)是則是因?yàn)楝F(xiàn)行的土地制度。嚴(yán)格地説，我們沒(méi)有像樣的土地市場(chǎng)，也就談不上發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的作用。

　　“本屆三中全會(huì)還提到了‘農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地’和國(guó)有土地同等入市，在‘經(jīng)營(yíng)性’裏面，到底哪些可以入市並沒(méi)有明確提出”。蔡繼明説，按照現(xiàn)有規(guī)定，所謂農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，就是用於鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的那點(diǎn)土地，公共設(shè)施不算，農(nóng)民的宅基地也不算。因此，他認(rèn)為對(duì)“經(jīng)營(yíng)性”土地應(yīng)該做動(dòng)態(tài)的理解，比如，如果人口越來(lái)越少公共設(shè)施就可以減少，那麼這部分建設(shè)用地，就可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性用地。

　　在農(nóng)地入市的環(huán)節(jié)上，無(wú)可避免的還要涉及小産權(quán)房的問(wèn)題。三中全會(huì)《決定》當(dāng)中提出，要完善農(nóng)民的宅基地制度，賦予農(nóng)民的房屋財(cái)産權(quán)完整的物權(quán)。甚至通過(guò)試點(diǎn)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　“今天説小産權(quán)房是非法的，將來(lái)集體用地如果合法進(jìn)入市場(chǎng)，是不是就可以允許大量的小産權(quán)房産生和進(jìn)行交易？”蔡繼明説。

　　高培勇：城鄉(xiāng)一體化新格局帶來(lái)三方面問(wèn)題

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇説，對(duì)三中全會(huì)與中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議精神的體會(huì)，一個(gè)中心的線索就是要把住房的建設(shè)、住房的發(fā)展納入到城鄉(xiāng)一體化的新格局當(dāng)中來(lái)加以定位，從而謀劃今後的發(fā)展路徑。有三個(gè)方面的問(wèn)題需要討論。

　　第一個(gè)問(wèn)題是對(duì)住房的屬性定位。究竟是商品還是介於商品和公共物品之間的一種混合品，或者説是一種自給自足的自然品？這是首先要説清楚的一件事。我的體會(huì)，在城鄉(xiāng)一體化的條件下，住房對(duì)於大多數(shù)人來(lái)講都是一種混合品，但是對(duì)於有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)地位的人，可能要把它當(dāng)作商品來(lái)加以對(duì)待。

　　第二個(gè)要解決的問(wèn)題，在城鄉(xiāng)一體化的條件下，要打破二元體制，塑造一元體制。一旦在一元體制背景條件下來(lái)研究住房問(wèn)題，那麼不管是農(nóng)民還是城市市民，都要遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，都要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境條件下，在一個(gè)統(tǒng)一的制度框架條件下，來(lái)對(duì)接政府的公共服務(wù)。所以具體到一個(gè)城市，就不能只管自己所屬居民的住房保障問(wèn)題，肯定也要涉及外來(lái)人口。

　　第三個(gè)要研究的事情，三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配置當(dāng)中起決定性作用。對(duì)於住房來(lái)説，其中相當(dāng)一部分是作為商品的，這部分是不是應(yīng)該交給市場(chǎng)去加以解決。在這個(gè)基礎(chǔ)上，政府的調(diào)控應(yīng)該調(diào)控到怎樣一種地步，應(yīng)該在什麼樣的背景條件下出手調(diào)控，對(duì)於作為混合品的這部分住房，政府和市場(chǎng)的對(duì)接點(diǎn)究竟在什麼地方？特別是隨著城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程，對(duì)於坐落在農(nóng)村地帶的、長(zhǎng)期以來(lái)被當(dāng)作自給自足的自然品的那部分住房，該怎樣納入到城鄉(xiāng)一體化的住房發(fā)展格局當(dāng)中來(lái)，都是需要研究的新課題。