關(guān)注我國房價(jià)的讀者或許近期很困惑，困惑于對(duì)於我國房地産市場走勢以及房價(jià)存在的兩種截然不同的判斷。

　　一方面中外不少每人平均直言我國存在嚴(yán)重的房地産泡沫，但他們關(guān)於泡沫破滅的時(shí)間預(yù)言都已失敗。另一方面，不少國內(nèi)的大佬揚(yáng)言，我國房地産市場還有10到20年牛市。一微博名人面對(duì)上千萬的粉絲，不斷宣揚(yáng)“房價(jià)永恒上漲論”，更是被推向輿論的風(fēng)口浪尖。

　　但是，在全國百城房價(jià)連漲17個(gè)月的如虹氣勢下，北京的住房市場成交量悄然下滑了。這一事實(shí)或許值得那些鼓吹房價(jià)只漲不跌的人士思考一下了。

　　根據(jù)多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)北京房地産市場成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，11月份，含保障房在內(nèi)的北京新建商品住宅成交7370套，環(huán)比下降21.3%，同比下降43.3%。二手住宅網(wǎng)簽總量為11355套，環(huán)比上漲5.2%，但同比下降21.4%。北京住房成交量的下滑不是偶然的，在影響北京房地産成交量的因素中，不動(dòng)産統(tǒng)一登記制度的出臺(tái)影響無疑最為深遠(yuǎn)。不動(dòng)産統(tǒng)一登記是國家部署房地産調(diào)控長效機(jī)制的關(guān)鍵前提，不動(dòng)産登記不僅僅是確認(rèn)物權(quán)的延伸，更重要的是讓房産稅等長效機(jī)制有了操作的標(biāo)的。對(duì)於購房者而言，不動(dòng)産統(tǒng)一登記或許將讓擁有多套房者因避稅、反貪污等因素而拋售存量房，所以市場預(yù)期普遍轉(zhuǎn)向觀望。這是影響二手房交易的一個(gè)長遠(yuǎn)的因素。

　　我們知道，這些年，房地産市場高燒不退，城市房價(jià)不斷上漲，其中的原因是多方面的。首先，是房子成本的提高，這包括開發(fā)商拿地的成本、建築材料的成本和建築工人工資成本等。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，商品的價(jià)格始終是由價(jià)值決定的，由於商品房建築成本的上升，必然導(dǎo)致商品房價(jià)值量的增大，從而使商品房價(jià)格提高，這是房價(jià)高的根本原因。其次，是供求關(guān)係的影響。由於城市化發(fā)展進(jìn)程加快，人們對(duì)住房的需求量增大，而城市的土地資源有限，因而出現(xiàn)了商品房長期供不應(yīng)求的狀況，導(dǎo)致其價(jià)格常常高於價(jià)值。只要這一狀況沒有改變，商品房價(jià)格就很難下跌。還有，就是炒房族惡意炒作和開發(fā)商哄抬房價(jià)使房價(jià)始終保持高位。看到他人投資樓市，另一些投資者便蜂擁入市，形同羊群效應(yīng)。又當(dāng)上升的趨勢被市場人士普遍接受，投資者對(duì)過去的認(rèn)識(shí)反映到主觀行為，心理因素於是更進(jìn)一步推高了房價(jià)。當(dāng)然，這些年寬鬆的貨幣政策和財(cái)政政策也助推了房價(jià)的上漲。

　　不過，所謂“房價(jià)永恒上漲論”卻是錯(cuò)誤的。因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止，世界上沒有一種商品生産出來是只漲不跌的，包括商品房。從商品價(jià)值規(guī)律表現(xiàn)形式看，商品受供求關(guān)係影響並圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。也就是説，只要商品的價(jià)值量發(fā)生變化，價(jià)格就會(huì)隨之變化，而事實(shí)上，世界上絕大部分的商品的價(jià)值量是隨著社會(huì)勞動(dòng)生産率的提高而降低的。應(yīng)當(dāng)看到，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，人口紅利的減少，保障性住房的供給不斷增加，商品房供不應(yīng)求的狀況肯定會(huì)改變，到時(shí)有的城市商品房必然會(huì)出現(xiàn)供過於求，其價(jià)格也必然下跌。其實(shí)，商品價(jià)格時(shí)漲時(shí)落才是價(jià)值規(guī)律的正常表現(xiàn)，也是價(jià)值規(guī)律的唯一表現(xiàn)形式，商品房也不例外。

　　明眼人都清楚，按照收入房價(jià)比和房屋租售比，我國房價(jià)已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)基本面。只要貨幣供應(yīng)增長收緊以及增收房産稅，房價(jià)升勢預(yù)期會(huì)出現(xiàn)變化。又由於房價(jià)過高，只要出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，就可能出現(xiàn)恐慌性的拋售，並有崩盤的可能。當(dāng)前房價(jià)仍維持高位，並不等於泡沫不存在，並不等於房價(jià)不會(huì)突然暴跌。

　　最後，我們還是要送上一句老話：樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎！評(píng)論員 程武