10月23日，北京發(fā)佈了自國(guó)五條以來最重大的房地産調(diào)控政策“京七條”，同時(shí)宣佈今明兩年北京市將供應(yīng)7萬套自住型商品房。前一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈數(shù)據(jù)稱，9月份，北京新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅位居70大城市之首，分別為20.6%和17.8%。

　　  明顯，京七條就是為了遏制當(dāng)前北京高企的房?jī)r(jià)漲幅而制定。同時(shí)，北京市住建委表示，北京市“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的決心堅(jiān)定不移。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“京七條”的市場(chǎng)反應(yīng)卻很平淡，而業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑聲則此起彼伏，普遍認(rèn)為自住型商品房很難解決當(dāng)前北京房?jī)r(jià)高企、供需矛盾緊張的難題。

　　  □反應(yīng)

　　  購(gòu)房人：自住房“看起來很美”

　　  在南五環(huán)內(nèi)的一個(gè)項(xiàng)目開盤現(xiàn)場(chǎng)，記者遇到了小丁(化名)夫妻倆。他們正在緊張盤算自己手頭的資金和能借到的資金，“總價(jià)300萬元的兩居室，首付加上稅費(fèi)得100萬，還得留出裝修的錢，我倆的積蓄根本不夠，只能厚著臉皮跟雙方父母要積蓄，每個(gè)月還得至少拿出工資的6成還貸款。這意味著買了房後的十年內(nèi)我們倆的工作必須穩(wěn)定，而且自己和對(duì)方的父母都不能生大病。這還沒算要孩子的費(fèi)用……”小丁的語(yǔ)氣很沉重，“300萬太貴了，要是200萬的總價(jià)，我們就能輕鬆很多了。”

　　  當(dāng)記者提及剛剛出臺(tái)的京七條、7萬套自住型商品房時(shí)，小丁兩口都表示知道，但他們並不覺得跟自己有關(guān)係。“聽起來是不錯(cuò)，但我們沒任何關(guān)係背景，能買到嗎？前面輪候的保障房家庭還那麼多，就算輪到我們搖號(hào)，都明後年了，再等建成入住更得幾年後了，誰等得起啊”。

　　  正在四處看房準(zhǔn)備買房的張佳也表示，“自住型商品房跟我們的關(guān)係好像不是很大”。她告訴記者，現(xiàn)在推出來的大部分地塊都離城區(qū)很遠(yuǎn)，幾乎沒有什麼商業(yè)和教育配套，而稍微近點(diǎn)的肯定很多人瘋搶，普通人根本排不上號(hào)。與其在房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲中等著不知何年何月能搖上的自住型商品房，不如趁現(xiàn)在趕緊買套商品房。

　　  對(duì)此，李磊(化名)深有感觸，他在兩年前提交了限價(jià)房的購(gòu)買申請(qǐng)，但兩年過去了始終沒有音信，“如果確實(shí)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那想買這種房子的人實(shí)在太多了，普通購(gòu)房人只能等，但是苦等的結(jié)果就是，連買商品房的機(jī)會(huì)也錯(cuò)失了”。在他看來，自住型商品房只是“看起來很美”。

　　  □緣起

　　  解決夾心層置業(yè)難問題

　　  北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，很難理解剛需人群對(duì)自住型商品房政策反應(yīng)過於淡漠，在他看來，自住型商品房政策“很大程度上將會(huì)影響整個(gè)北京房地産市場(chǎng)的走勢(shì)”。

　　  在上週末的一個(gè)業(yè)內(nèi)論壇上，陳志表示，前三季度北京成交新建商品住宅7萬套，預(yù)計(jì)全年不會(huì)超過9萬套。“最火爆的年頭是2009年的12萬套，這幾年最多也就是9萬套10萬套的樣子，兩年合計(jì)7萬套單限房的陸續(xù)上市，幾乎佔(zhàn)到了全市商品住宅一半的成交量”，陳志認(rèn)為，這將足以改變目前北京商品住宅市場(chǎng)的格局，屆時(shí)，北京中低價(jià)位中小套型商品房市場(chǎng)佔(zhàn)有率將會(huì)比現(xiàn)在翻一番，從而實(shí)現(xiàn)滿足自住需求、同時(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)，也建立起“低端有保障，中端有支援，高端有市場(chǎng)”的三元市場(chǎng)。

　　  的確如陳志所言，從京七條和《關(guān)於加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》出臺(tái)背景看，一是為了解決夾心層購(gòu)房問題，一是為了改變市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題。

　　  市住建委副主任王榮武在解讀政策時(shí)表示：“調(diào)控的目的是為了解決居住問題，這次推出‘自住型商品住房’，就是為了解決夾心層的住房問題，這類家庭不夠保障房資格，但又買不起高端商品房，現(xiàn)在推出的‘自住型商品住房’，就是解決過去面向夾心層這部分房源的缺失。”

　　  今年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了自調(diào)控以來最大漲幅，一方面是因?yàn)楣?yīng)明顯減少，一方面則是有限的供應(yīng)中，剛需最需要的中小戶型佔(zhàn)比明顯減少。這兩種饑渴最終都體現(xiàn)在飆升的房?jī)r(jià)和強(qiáng)烈的購(gòu)房心理上，於是資格作假、投資型購(gòu)房再度出現(xiàn)，房?jī)r(jià)變相漲價(jià)明顯。

　　  京七條明確表示要完善限購(gòu)的執(zhí)行機(jī)制，打擊違法違規(guī)行為，並明確提出要“強(qiáng)化價(jià)格引導(dǎo)，嚴(yán)查變相漲價(jià)項(xiàng)目”、“切實(shí)增加供應(yīng)，有效滿足居民剛性自住需求。”而這其中的增加供應(yīng)主要就是戶型面積限定在140平方米以下且主要是90平方米以下的自住型商品住房。

　　  □質(zhì)疑1、位置是否過於偏遠(yuǎn)

　　  根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心資訊顯示，截至目前，本市已推出8宗自住房地塊，主要分佈在房山、通州、昌平、密雲(yún)、門頭溝、朝陽(yáng)等區(qū)域。從位置看，除了海淀東升鄉(xiāng)地塊、朝陽(yáng)豆各莊地塊外，其餘的6宗地塊均處六環(huán)附近，位置較為偏遠(yuǎn)。隨著地塊後期上市，自住型商品房小區(qū)的交通出行、生活教育配套也將是亟待解決的難題。

　　  以今年推出的首宗限房?jī)r(jià)住宅項(xiàng)目——朝陽(yáng)區(qū)豆各莊“自住房”項(xiàng)目為例。該地塊被視為目前推出的自住型商品住房地塊中區(qū)位最好的地塊，因?yàn)樵摰貕K位於東五環(huán)外，甚至還處?kù)兜罔F七號(hào)線的輻射範(fàn)圍，但目前地塊周邊的規(guī)劃市政道路現(xiàn)況較差，有的道路仍為土路，地塊周邊還沒有公交線路經(jīng)過。

　　  RET睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，房地産市場(chǎng)並不只是房地産市場(chǎng)那麼簡(jiǎn)單，更是社會(huì)資源分配的間接體現(xiàn)。學(xué)區(qū)房動(dòng)輒10萬/平方米也屢見不鮮。“我們通常過度關(guān)注房地産本身，而其實(shí)，其他相關(guān)資源，包括交通、教育、醫(yī)療、基建、産業(yè)等資源也應(yīng)該成為我們關(guān)注的焦點(diǎn)。”

　　  對(duì)自住房比較關(guān)注的張小姐表示，“如果在六環(huán)外我就不考慮了，那我還不如去買燕郊好了，燕郊有些房子的價(jià)格還是能接受的。畢竟燕郊的配套也相對(duì)成熟了，而這些自住房地塊周邊什麼配套都沒有，孩子上學(xué)、生病什麼的都非常不方便。”

　　  □質(zhì)疑2、品質(zhì)如何保障

　　  除了地址偏遠(yuǎn)，購(gòu)房者最擔(dān)憂的則是自住型商品房的品質(zhì)問題。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“如果自住型商品房的用地仍然採(cǎi)用‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’的方式出讓，那麼，開發(fā)商的利潤(rùn)空間就無法得到保障，開發(fā)商會(huì)極力壓縮自住型商品房的建造成本，這樣，這些自建型商品房的品質(zhì)就無法得到保證。”

　　  8月1日，恒大以樓面均價(jià)約1.67萬元/平方米拿下北京豆各莊地塊，銷售限價(jià)22000元/平方米。此後，第二宗“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊——北京市海澱區(qū)科技園地塊，被中鐵建以18.1億元收入囊中，樓面價(jià)18562元/平方米，銷售限價(jià)1.9萬元/平方米，單套住房總價(jià)不得超過200萬元。

　　  據(jù)記者了解，以目前的建安成本，高層很難低於3000元/平方米，再加上財(cái)務(wù)成本、管理成本，已經(jīng)在3500元/平方米左右，以此計(jì)算，若不想別的辦法，豆各莊項(xiàng)目?jī)H能微利，而科技園項(xiàng)目只能虧本賺吆喝了。

　　  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，以現(xiàn)在已經(jīng)成交的幾宗限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊來看，自住型商品房售價(jià)受限，土地成本卻仍然居高，房企利潤(rùn)率必然下降，這樣一來，將該類住房産業(yè)化生産，降低建設(shè)成本並縮短上市週期，以規(guī)模求效益將成為開發(fā)該類住房的思路。

　　  □觀點(diǎn)

　　  北京中原地産市場(chǎng)總監(jiān)張大偉：政策執(zhí)行主要看供應(yīng)量

　　  京七條對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的一二線城市都有推廣意義，這是在不影響地方土地財(cái)政收入的前提下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期增加供應(yīng)的最快辦法。但該政策的有效程度主要看供應(yīng)量，如果供應(yīng)量不大，可能和保障房一樣，很少人能夠買到，從已經(jīng)供應(yīng)入市的3塊此類型地塊看，其中沙河等地塊都有對(duì)應(yīng)的供應(yīng)對(duì)象，滿足當(dāng)?shù)卮髮W(xué)城的需求，那麼也就是這些房源並不會(huì)完全市場(chǎng)化銷售。如果沒有普通人可以申請(qǐng)到的房源出現(xiàn)，這一政策對(duì)市場(chǎng)的影響也就會(huì)減弱。

　　  原住建部政策研究中心副主任王玨林：自住房解決房?jī)r(jià)問題力量不足

　　  自住型商品房並不是新辦法，它與已經(jīng)出臺(tái)的限價(jià)房並沒有太大區(qū)別，購(gòu)買這部分房源的自住人群會(huì)優(yōu)先考慮低收入群體，可以解決部分首次購(gòu)房人群的居住問題。另外，從土地供應(yīng)方面，如果自住型商品房的土地是單獨(dú)供應(yīng)，則不會(huì)影響市場(chǎng)，如果只是土地總供應(yīng)的一部分，那麼加大自住型商品房土地供應(yīng)則勢(shì)必會(huì)減少商品房用地的數(shù)量。總體來説，自住型商品房是一件好事，但對(duì)於解決目前存在的房?jī)r(jià)問題，力量卻不足。解決房?jī)r(jià)問題的根本方法在於盤活市場(chǎng)上現(xiàn)有的土地和房屋，以達(dá)到增加供應(yīng)的目的。