上海地區(qū)目前有興業(yè)、招行、中行等幾家能給出85折或95折的優(yōu)惠，但折扣也是針對(duì)“有條件”的優(yōu)質(zhì)客戶，比如商貸額度需要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，或是在貸款行有一定量的存款，或是有買相應(yīng)額度的理財(cái)産品等條件。

　　理財(cái)週報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 李田/上海報(bào)道

　　國(guó)慶節(jié)前夕的9月30日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)佈關(guān)於“進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知”，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

　　截至發(fā)稿，四大行中的中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行已經(jīng)明確下文落實(shí)該精神，表示將“積極支援居民合理住房消費(fèi)需求，持續(xù)提升住房金融服務(wù)水準(zhǔn)”，並表示“具體由各分行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，其他各家銀行預(yù)計(jì)也將在下周陸續(xù)發(fā)文落實(shí)細(xì)則。

　　理財(cái)週報(bào)記者在走訪調(diào)查了滬上各大銀行後發(fā)現(xiàn)，各銀行已經(jīng)基本完成了從原來(lái)執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”向“認(rèn)貸不認(rèn)房”的轉(zhuǎn)變。

　　但在首套房利率方面，並未較之前有明顯調(diào)整。

　　除招商、中行、興業(yè)等銀行的上海分行可以給出某些有附加條件的優(yōu)惠利率之外，其餘多家都表示目前仍將按照基準(zhǔn)利率操作，並同時(shí)等待最新政策。

　　此外，有銀行人士認(rèn)為，此次政策的發(fā)佈方只有央行和銀監(jiān)會(huì)兩家，並未包括負(fù)責(zé)限購(gòu)的住建部門(mén)。因此，只“限貸”不“限購(gòu)”的政策，究竟能為房地産市場(chǎng)帶來(lái)多少影響，仍有待進(jìn)一步觀察。

　　最低85折“可能性較大” ，優(yōu)惠“有條件”

　　理財(cái)週報(bào)記者調(diào)查上海各大銀行後發(fā)現(xiàn)，目前上海地區(qū)的多家銀行中，個(gè)人住房抵押利率大部分仍然是基準(zhǔn)利率。而在多位銀行業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，7折下限的最低利率幾乎是不存在的。

　　上海地區(qū)目前有興業(yè)、招行、中行等幾家能給出85折或95折的優(yōu)惠，但折扣也是針對(duì)“有條件”的優(yōu)質(zhì)客戶，比如商貸額度需要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，或是在貸款行有一定量的存款，或是有買相應(yīng)額度的理財(cái)産品等條件。

　　理財(cái)週報(bào)記者從某知情人士處獲悉，截至目前，興業(yè)銀行上海分行在某些特定的條件下，會(huì)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上給出85折的優(yōu)惠，但附加條件是購(gòu)房者所申請(qǐng)的商業(yè)貸款必須在總額200萬(wàn)元以上。

　　理財(cái)週報(bào)記者致電興業(yè)銀行福州總部進(jìn)行求證，但興業(yè)銀行總行相關(guān)人士則表示，總行的具體政策目前還正在研究中，還沒(méi)有具體落實(shí)到全國(guó)各家分行，“全國(guó)的分行畢竟不止在北上廣深等一線城市，畢竟還要針對(duì)各地分行不同情況不同對(duì)待，所以不可能那麼快。”

　　但該人士還表示，“在總行規(guī)定的限度內(nèi)，各地分行還是有一些空間的。各家分行會(huì)根據(jù)自己的成本測(cè)算，根據(jù)客戶的優(yōu)質(zhì)程度，設(shè)計(jì)出合理的利率，不同的客戶其實(shí)享受的利率很可能是不同的。”

　　該人士解釋稱，“有些人名下有房，或者有過(guò)貸款，原先是認(rèn)定為二套，現(xiàn)在認(rèn)定為首套。除了這個(gè)區(qū)別之外，在利率方面仍無(wú)太大調(diào)整。對(duì)於首套的優(yōu)惠政策，基本還是沒(méi)有區(qū)別。”

　　農(nóng)業(yè)銀行上海地區(qū)某知情人士表示：“從歷史情況看，預(yù)計(jì)上海各家銀行下周陸續(xù)落實(shí)細(xì)則的可能性較大”。

　　他表示，“目前仍以基準(zhǔn)利率為主，具體到各家銀行肯定會(huì)有區(qū)別。最低85折的可能性較大。但7折已經(jīng)和公積金貸款利率差不多了，基本不太可能。”

　　中國(guó)銀行上海地區(qū)某理財(cái)經(jīng)理表示：“目前95折已經(jīng)算是最低水準(zhǔn)，大客戶會(huì)有一定優(yōu)惠，在我們行存款20萬(wàn)元和200萬(wàn)元得到的優(yōu)惠水準(zhǔn)肯定是不一樣的。”

　　“二套房政策基本沒(méi)有變化，還是1.1倍。首套房利率即使鬆動(dòng)，但幅度不會(huì)太大。因?yàn)楝F(xiàn)在公司貸款的利率比較高，甚至上浮了20%左右，所以個(gè)貸利率太低對(duì)客戶經(jīng)理績(jī)效考核並不公平。7折的利率基本不可能。”

　　業(yè)務(wù)風(fēng)格較為市場(chǎng)化的招商銀行上海地區(qū)某支行客戶經(jīng)理表示：“商貸超過(guò)100萬(wàn)元以上，可以95折優(yōu)惠。至於是否有7折的利率，目前也是在等政策。”

　　此外，截至發(fā)稿，民生銀行、浦發(fā)銀行等均表示一直是按照基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行，並沒(méi)有任何變動(dòng)。

　　理財(cái)週報(bào)記者在走訪後還發(fā)現(xiàn)，上海地區(qū)的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)主要還是以四大行為主，此外股份制銀行的參與程度也較大。但相比之下，城商行的房貸業(yè)務(wù)普遍集中在總部所在地，比如寧波和南京。

　　南京銀行總部某高管對(duì)理財(cái)週報(bào)記者表示，總行的政策還沒(méi)下來(lái)，另外在上海地區(qū)基本是不做按揭貸款的。“至於今後會(huì)不會(huì)在上海做這個(gè)業(yè)務(wù)，還是需要一個(gè)決策的過(guò)程。南京地區(qū)的業(yè)務(wù)量佔(zhàn)總行的三分之一左右，住房抵押貸款業(yè)務(wù)也是南京地區(qū)居多。小銀行只能根據(jù)自己的資質(zhì)，資本金水準(zhǔn)，根據(jù)自己的風(fēng)控能力，來(lái)選擇性的做自己擅長(zhǎng)的事情。”

　　上述南京銀行高管表示，“小銀行住房開(kāi)發(fā)貸款少，一手房按揭貸款需要和開(kāi)發(fā)商合作，二手房則需要和仲介合作，總體上南京銀行上海分行的房貸業(yè)務(wù)應(yīng)該是零零散散的，視同為沒(méi)有。”

　　南京銀行2014年半年報(bào)顯示，個(gè)人貸款餘額為288.78億元，較年初增加37.49億元，增幅14.92%，在各項(xiàng)貸款中佔(zhàn)比17.90%。

　　寧波銀行相關(guān)人士同樣回應(yīng)理財(cái)週報(bào)稱，該行在上海地區(qū)的個(gè)貸業(yè)務(wù)量非常小。

　　“額度本來(lái)就不多，資金成本高，如果房貸利率85折的話銀行本身就賺不了錢。所以目前我們主要是做消費(fèi)貸款。”

　　上述寧波銀行人士稱：“因?yàn)闃I(yè)務(wù)量不大，所以即使政策有變動(dòng)，最先響應(yīng)的肯定也是四大行。另外，大銀行在和公積金中心對(duì)接也比較方便，方便購(gòu)房者的組合貸款需求。業(yè)務(wù)量大的時(shí)候，IT系統(tǒng)對(duì)接的成熟度也是非常重要的。”

　　寧波銀行2014年半年報(bào)顯示，該行的確將個(gè)貸重心放在了消費(fèi)信貸方面。

　　截至2014年6月30日，個(gè)人貸款總額為 611.35億元，佔(zhàn)貸款和墊款總額的32.02%，比上年末增加0.92個(gè)百分點(diǎn)。其中，公司深化個(gè)人業(yè)務(wù)綜合經(jīng)營(yíng)，積極開(kāi)拓信用卡客戶群體，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)佔(zhàn)比持續(xù)提高。

　　只“限貸”不“限購(gòu)”，政策力度仍未達(dá)最大

　　由於個(gè)人住房貸款與百姓生活息息相關(guān)，在此次央行和銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)佈的4條通知中，最容易引起關(guān)注的是個(gè)人住房按揭政策的變化。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在調(diào)整房地産市場(chǎng)方面力度最大的，還屬其餘3條：加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支援、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力、繼續(xù)支援房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。

　　上海某銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“這次個(gè)人住房貸款政策調(diào)整的核心，其實(shí)是二套房的定義有所改變，而針對(duì)首套利率其實(shí)並沒(méi)有大的變動(dòng)，若將來(lái)有變動(dòng)，也是因?yàn)檎叻朋犞岬氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，利率有可能下調(diào)。”

　　“7折的説法並不新鮮，國(guó)家早有相關(guān)規(guī)定，各分行再具體情況具體對(duì)待。這次的重點(diǎn)是首套認(rèn)定，更重要的還有關(guān)於保障房金融服務(wù)的條款，以及後面的兩條通知。”

　　“保障房金融支援的領(lǐng)域，之前一段時(shí)間各級(jí)政府保障房很難從銀行貸到款，現(xiàn)在這項(xiàng)業(yè)務(wù)等於是放開(kāi)了。現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)的房地産企業(yè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，也可以從銀行貸到款，保證了不會(huì)因?yàn)橘Y金斷裂而出現(xiàn)問(wèn)題。按照之前央行的窗口指導(dǎo)，銀行都是非常謹(jǐn)慎的對(duì)待房地産行業(yè)的。”

　　上海中原地産某高級(jí)管理人員則認(rèn)為，這次僅限于“限貸”，目前來(lái)看影響並不明顯，對(duì)上海這種仍然“限購(gòu)”的地區(qū)來(lái)説，真正影響大的還是“限購(gòu)令”。

　　該高管表示，“等到限購(gòu)令鬆綁之日，也就是房?jī)r(jià)上漲之時(shí)。”

　　上述銀行業(yè)人士則分析稱，“限購(gòu)政策歸各地政府管，上報(bào)到中央就是住建部管。而這次是央行和銀監(jiān)會(huì)兩家出臺(tái)的政策。和之前抑制房?jī)r(jià)時(shí)不同，那時(shí)是三方一起出的政策，力度是最大的。”

　　某財(cái)經(jīng)評(píng)論人士也認(rèn)為，目前房地産仍然是中國(guó)的支柱性行業(yè)，房地産企業(yè)出事將導(dǎo)致一系列問(wèn)題出現(xiàn)。“只要房地産不出問(wèn)題，其他相關(guān)産業(yè)都能保住。所以，這次政策的精華還是想穩(wěn)住房地産市場(chǎng)。”

　　截至目前，全國(guó)還有北京、上海、廣州、深圳、三亞5個(gè)城市仍在執(zhí)行限購(gòu)。

　　10月9日，作為“全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)”的北京地區(qū)住建委則明確表示，限購(gòu)還將繼續(xù)。

　　該住建委人士稱：“北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的需要出發(fā)，房地産限購(gòu)政策現(xiàn)階段仍將繼續(xù)執(zhí)行。”

　　利好銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款的支撐作用

　　雖然這四條政策目前對(duì)房地産市場(chǎng)的影響還有待觀察，但銀行業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，該政策對(duì)銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)，算得上是一個(gè)利好的信號(hào)，“銀行對(duì)這個(gè)政策是持歡迎態(tài)度的”。

　　理財(cái)週報(bào)記者注意到，四大行對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的重視，早已體現(xiàn)在早前披露的年報(bào)、中報(bào)之中，近期以來(lái)各家銀行的個(gè)人住房貸款增幅都在10%左右。這項(xiàng)業(yè)務(wù)在四大行個(gè)貸業(yè)務(wù)中均已起到了相當(dāng)?shù)闹巫饔谩?/p>

　　建設(shè)銀行在其2014年半年報(bào)中表示，該行嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，支援符合條件的個(gè)人首套房和改善性住房信貸需求。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，繼續(xù)發(fā)揮個(gè)人住房貸款在個(gè)人貸款産品體系中的主體和支撐作用。

　　建設(shè)銀行上半年境內(nèi)零售貸款新增佔(zhàn)比53.88%，其中個(gè)人住房貸款新增2021.64億元至20823.83億元，新增、餘額繼續(xù)居同業(yè)首位；支援住房等民生領(lǐng)域需求，個(gè)人住房貸款較上年末增長(zhǎng)2021.64億元、增速10.75%。

　　農(nóng)業(yè)銀行在其半年報(bào)中表示，該行個(gè)人貸款23043.67億元，較上年末增加2110.62億元，增長(zhǎng)10.1%，主要是由於“本行實(shí)施個(gè)貸優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶群體的拓展力度，穩(wěn)步發(fā)展消費(fèi)信貸，細(xì)分經(jīng)營(yíng)類個(gè)貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)，穩(wěn)步發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。”

　　中國(guó)銀行則表示，該行持續(xù)優(yōu)化個(gè)人貸款業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。嚴(yán)格落實(shí)差別化的住房信貸政策，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下積極發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支援首套自住型購(gòu)房貸款。

　　截至6月末，中國(guó)內(nèi)地人民幣個(gè)人貸款總額20,008.74億元，比上年末增加1362.20億元，增長(zhǎng)7.31%。其中，個(gè)人汽車貸款、教育助學(xué)貸款繼續(xù)保持市場(chǎng)領(lǐng)先。

　　工商銀行個(gè)人貸款則比上年末增加1875.13億元，增長(zhǎng)6.9%，主要是個(gè)人住房貸款增加1992.20億元，增長(zhǎng)11.6%。個(gè)人消費(fèi)貸款減少322.77億元，下降8.7%，主要是“本行加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款用途管理，主動(dòng)調(diào)整産品結(jié)構(gòu)所致”。

　　上述銀行業(yè)內(nèi)人士表示：“其實(shí)對(duì)所有銀行來(lái)説，房地産貸款都可是一塊比較優(yōu)質(zhì)的資産，不良率最低。”

　　“首先一二線大型房企利潤(rùn)率很高，從而可保證風(fēng)險(xiǎn)較低。而個(gè)人貸款由於大部分都是剛需，真正棄房斷供的情況很少見(jiàn)。所以相對(duì)其他行業(yè)，房地産這塊資産的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。加上目前政策的大力支援，銀行更可以放手去做。其次，收益雖然不高但非常穩(wěn)定，更重要的是可以召來(lái)很多新客戶，開(kāi)戶後可以做增值附加的銷售。”

　　另有銀行業(yè)分析人士指出：“通常在經(jīng)濟(jì)下行的階段，銀行本身都有做房地産貸款的衝動(dòng)，都比較想找風(fēng)險(xiǎn)比較低的貸款去放貸。現(xiàn)在正是央行支援的時(shí)候，肯定更希望多吸收一些房貸。但在經(jīng)濟(jì)上行的階段，銀行可能對(duì)房貸沒(méi)有興趣，反而會(huì)做信用卡、消費(fèi)信貸等收益較高的項(xiàng)目。”