今年，全國樓市房價降聲一片，樓市的整體成交量疲軟，明顯不如去年火熱。到底全國各個城市的房地産投資風(fēng)險如何？

　　最近，上海易居房地産研究院發(fā)佈了一份《2014-2015年度中國35城房地産短週期投資風(fēng)險識別系統(tǒng)報告》。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，這是預(yù)測未來一年(2014年下半年至2015年上半年)的風(fēng)險排名，在當(dāng)前市場情況下，也可以説是房價跌幅排名。

　　北上廣深房價偏離度最高

　　金陵晚報記者發(fā)現(xiàn)，在這份報告上提出，影響未來一年市場的核心指標(biāo)，包括市場需求、市場供應(yīng)、市場供求、房價偏離度等4個一級指標(biāo)，以及14個二級指標(biāo)。

　　該報告創(chuàng)造性地導(dǎo)入了房價偏離度與房價收入比偏離度，這在國內(nèi)同類報告中尚屬首次嘗試。通過標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均，得出35城2013年房價偏離情況。得分越高，房價偏離越大，市場風(fēng)險越大。

　　從房價偏離的綜合排名來看：四個一線城市“無懸念”分列一至四位，排名分別是：深圳、北京、上海、廣州。報告分析，主要因為其2012-2013年市場回暖期間，房價領(lǐng)漲全國。貴陽、昆明、西安排名後三位，此類城市近些年樓市溫度不高，房價漲幅不大，房價偏離度最小。

　　整體而言，在未來一年房地産短週期的下行過程中，房價偏離越大的城市調(diào)整幅度可能更明顯一些，而偏離相對較小的城市，房價跌幅的空間相對較小。不過，房價短期變化主要由供求關(guān)係決定，比如嚴(yán)重供大於求的杭州和寧波，2014年的房價調(diào)整幅度會明顯大於北上廣深。

　　南京風(fēng)險不高相對穩(wěn)定

　　報告對35個城市進(jìn)行了投資風(fēng)險度的排名，其中得分越高的城市，説明未來一年市場形態(tài)較差，預(yù)計降價幅度較大，企業(yè)進(jìn)入的風(fēng)險越大。反之，則風(fēng)險相對較小。楊紅旭提出，2014-2015年度，房企不宜在高風(fēng)險城市購地，但可以關(guān)注一下風(fēng)險較小的城市。

　　從四個風(fēng)險指標(biāo)來看，南京的市場需求風(fēng)險排在第18位，市場供應(yīng)風(fēng)險排在第23位，整體的風(fēng)險評估度為27.5%，排在全國35個城市的第26位，也就是倒數(shù)第十位，屬於投資風(fēng)險較小的城市。

　　綜合得分排名前五位的城市：寧波、蘭州、昆明、瀋陽和太原，也就是説這5個城市房價下降的風(fēng)險最大。此類城市的共同點(diǎn)在於供求關(guān)係失衡，市場供大於求，同時未來市場整體需求較弱。其中寧波2013年商品住宅期貨存銷比位居35個城市之最，達(dá)5.2，説明市場未來1-2年庫存去化壓力最大，房價上漲的空間小。

　　綜合得分排名後五位的城市：廈門、大連、武漢、成都和鄭州。此類城市的共同點(diǎn)在於市場需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模與壓力較小。其中，大連、武漢和成都房價偏離度較低，一方面房價收入比偏離度均低於6%，另一方面房價增幅偏離度均低於2%。市場發(fā)展較為健康合理。

　　□金陵晚報記者 張楠