房地産REITs或上半年重啟試點(diǎn)

　　業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)前問(wèn)題不再是政策攔路而是試點(diǎn)項(xiàng)目的確定

　　□記者 梁倩 北京報(bào)道

　　一直被業(yè)內(nèi)呼籲的房地産REITs或?qū)⒎砰_(kāi)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從權(quán)威人士處獲悉，暫停近7年的房地産REITs(房地産信託投資基金)有望在今年上半年

　　開(kāi)啟試點(diǎn)，房地産行業(yè)將迎來(lái)直接融資時(shí)代。

　　據(jù)權(quán)威人士透露，現(xiàn)階段中央層面已對(duì)重啟房地産REITs觀點(diǎn)達(dá)成一致，雖然還面臨政策層面的限制，但有望以試點(diǎn)方式先行放開(kāi)。

　　上述人士表示，隨著房地産市場(chǎng)的下滑，銀行在房地産方面的資金風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn)。雖然銀行一再地調(diào)整涉房資金的結(jié)構(gòu)，但從現(xiàn)在來(lái)看，房地産相關(guān)資金佔(zhàn)比仍高達(dá)50%左右，因此，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行的連鎖反應(yīng)不堪想像。因此，決策層面也認(rèn)為應(yīng)啟動(dòng)直接融資，減少間接融資，利用市場(chǎng)證券化分?jǐn)偛豢煽仫L(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，在過(guò)去一年裏決策層面對(duì)REITs的態(tài)度明顯轉(zhuǎn)向。2014年9月30日，央行[微博]發(fā)佈《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中便提出了將積極穩(wěn)妥開(kāi)展REITs試點(diǎn)工作。近日，住建部發(fā)佈了《關(guān)於加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)房地産投資信託基金(REITs)試點(diǎn)。據(jù)了解，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地産投資經(jīng)營(yíng)管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金。

　　其與我國(guó)信託純粹屬於私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同於基金，少數(shù)屬於私募，但絕大多數(shù)屬於公募。REITs既可以封閉運(yùn)作，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。REITs收益主要來(lái)源於租金收入和房地産升值，另外收益的大部分將用於發(fā)放分紅，與股市、債市的相關(guān)性較低。

　　中國(guó)房地産協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一指出，現(xiàn)階段我國(guó)房地産融資過(guò)分依賴外部融資平臺(tái)，“由於融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地産私募基金依託外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財(cái)部、理財(cái)機(jī)構(gòu)和信託公司等平臺(tái)完成募資成為一種較為理性的途徑。但是，這些平臺(tái)自身的局限性，限制了房地産私募基金做大規(guī)模的可能。”

　　過(guò)去一年機(jī)構(gòu)試圖推行兩款類(lèi)REITs産品，但這兩個(gè)産品從參與度來(lái)看，與標(biāo)準(zhǔn)化的REITs産品存在很大差異。2014年5月，中信證券(29.21,0.78,2.74%)推出“中信啟航”專(zhuān)項(xiàng)資産管理計(jì)劃，被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)和典型REITs最接近的産品，該産品最大的突破在於可通過(guò)深交所[微博]綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩鴮?shí)現(xiàn)了REITs産品的流動(dòng)性。2014年12月，中信華夏蘇寧雲(yún)創(chuàng)資産支援專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱中信蘇寧)成立，該産品推出售後返租類(lèi)似REITs的做法。但值得注意的是，中信啟航優(yōu)先級(jí)每次轉(zhuǎn)讓額度不低於5000萬(wàn)元，劣後級(jí)不得低於3000萬(wàn)元，高昂的投資成本使得流動(dòng)性大打折扣，也未能享受任何稅收優(yōu)惠。此外，中信啟航和中信蘇寧受制于資産支援計(jì)劃的私募定位，投資者限制在200人以內(nèi)，流動(dòng)性仍然較弱。

　　“REITs在國(guó)外已有很穩(wěn)定的産品，而國(guó)內(nèi)由於受稅收、過(guò)戶登記、退出機(jī)制不完善等問(wèn)題的影響一直未實(shí)行。”一家資産管理公司董事對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者指出。

　　的確，現(xiàn)階段美國(guó)REITs體系最為完善，其單邊稅收是REITs規(guī)模龐大的主要原因，但在中國(guó)現(xiàn)有的稅法框架下，通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)獲得租金收入再進(jìn)行分配，需繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等各項(xiàng)稅收，這在無(wú)形中推高了可供選擇的物業(yè)資産門(mén)檻。

　　對(duì)此，上述權(quán)威人士透露，“現(xiàn)在REITs試點(diǎn)正在破除障礙，會(huì)減免部分稅收。”上述權(quán)威人士表示，上層已考慮對(duì)REITs産品減免部分稅收，但針對(duì)的不是開(kāi)發(fā)商，而是投資者。

　　萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶表示，已是時(shí)候開(kāi)啟REITs。他認(rèn)為，REITs完全放開(kāi)不會(huì)很遠(yuǎn)，可能就是近兩三年。

　　“中國(guó)已到房地産轉(zhuǎn)型時(shí)刻，經(jīng)營(yíng)不動(dòng)産將站到房地産行業(yè)主舞臺(tái)，會(huì)倒逼政府放開(kāi)REITs。”毛大慶表示，下一步當(dāng)房地産逐漸慢慢遠(yuǎn)離簡(jiǎn)單的大開(kāi)發(fā)模式，就會(huì)越來(lái)越多出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)，這些經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)均屬於重資産，這就意味著需要有大量的資金流量去盤(pán)活，但這資金不能全靠銀行。

　　因此，一位基金人士表示，未來(lái)很有可能的是，針對(duì)林權(quán)、地權(quán)、酒店、養(yǎng)老地産、公租房等大體量資産盤(pán)活，在信用足夠的情況下，用公募市場(chǎng)産品，將社會(huì)資金結(jié)合，利用市場(chǎng)募集資金，做資産證券化。

　　全聯(lián)房地産商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，目前推進(jìn)REITs所面臨的問(wèn)題不再是政策“攔路虎”，而是試點(diǎn)項(xiàng)目的確定。“REITs試點(diǎn)對(duì)象一定是資質(zhì)較好的項(xiàng)目，但現(xiàn)階段來(lái)看，好的開(kāi)發(fā)商已度過(guò)危險(xiǎn)期，並不希望進(jìn)行REITs將利潤(rùn)分一杯羹，而危險(xiǎn)性較大的項(xiàng)目，又不能當(dāng)作試點(diǎn)，因此，處?kù)侗容^尷尬的階段。”