由於近兩年來高價地的頻頻出現(xiàn)，北京頂級豪宅項目在今年紛紛扎堆入市。今年年初，萬柳書院以14.5萬元/平方米的高價率先入市，龍湖集團也透露其西局項目龍湖·西宸原著也將於2015年中入市。除此之外，融創(chuàng)農(nóng)展館項目、保利首開東壩項目、遠洋劉娘府等十幾個項目也預計將

　　於今年入市，2015年北京頂級豪宅市場的競爭將異常激烈。

　　今年13個頂豪項目或入市

　　“今年北京市場豪宅競爭加劇是有目共睹的事情，北京每年高端市場的銷售額是大概固定的，一般在220億至300億之間。現(xiàn)在這麼多産品集中在今年入市，還是會在一定程度上影響企業(yè)的心態(tài)，”對於今年頂豪市場所面臨的競爭壓力，龍湖集團品牌總監(jiān)劉男男錶示。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士認為，這一觀點的立足基礎，是限高令之下供應的不足和限購令之下購買力的不足，隨著更多更好的産品供應市場，這一看起來固化的數(shù)字有可能會被改變。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，今年北京市將相繼迎來13個頂級豪宅項目入市。其中不乏在農(nóng)展館、劉娘府、西局這些昔日地王上打造的頂豪項目。如果結(jié)合出讓時的樓面價來推算，這些豪宅項目售價大都將超過10萬元/平方米。

　　“頂豪項目的價格是沒辦法調(diào)整的，因為他們的地價成本較高，入市項目的利潤率比較微薄。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，頂豪市場同剛需市場並不一樣，頂豪項目的扎堆入市也並不會引發(fā)價格大戰(zhàn)。“在價格利潤率有限的情況下，開發(fā)商們一般會採用在産品服務上加碼的方式提升産品的性價比。”

　　頂豪市場客群結(jié)構(gòu)現(xiàn)分化

　　事實上，對於北京頂豪市場今年所面對的局面，業(yè)內(nèi)人士的觀點也相對較為一致，大都認為在如今的市場形勢下，做好差異化競爭更有助於産品吸引到目標客群，從而取得銷售成績。而頂豪扎堆入市，也並不會引發(fā)同質(zhì)化競爭。

　　“同質(zhì)化競爭應該是頂級住宅市場最難以出現(xiàn)的局面，”中赫置地品牌總監(jiān)朱敏表示，“既然做頂級産品，就必須傾注更多的心血提升産品力，沒有好的、有特點、有靈魂的産品，是無法滿足這一市場需求的。”比如，今年年初入市的萬柳書院就被開發(fā)商定位為目前北京最具規(guī)模的純高檔社區(qū)。

　　而劉男男也在接受採訪時強調(diào)，龍湖打造品牌項目最重要的手段之一也是將項目的差異化做到極致。據(jù)她介紹，2015年龍湖地産會把重心重新轉(zhuǎn)移到頂級別墅市場。目前龍湖正在打造的西局項目就被定位在內(nèi)城別墅、公園別墅的概念上。

　　“目前客群的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。”郭毅也認為，北京頂豪市場此前的客群主要是能源行業(yè)和政府高官，而現(xiàn)在是企業(yè)高管和網(wǎng)際網(wǎng)路行業(yè)。之前一批頂豪消費主力因為年齡較大，因此在買房時大多會強調(diào)房子的養(yǎng)老需求。所以，老牌頂豪項目強調(diào)管家式服務，會有多個會所。而現(xiàn)在這批頂豪消費人群屬於新興才智階層，年齡相對比較輕，他們所追求的生活品質(zhì)和之前舊的購置力量還是有所區(qū)別的。“對於一個項目來説，産品附加值的打造是重點，開發(fā)商都會根據(jù)自己項目的新興客戶群，作出一定的調(diào)整，未來頂級豪宅項目在産品打造上會出現(xiàn)更多的創(chuàng)新。”