穩(wěn)定住房消費(fèi)促樓市軟著陸

　　房企四季度銷售料回暖

　　□本報(bào)記者 姚軒傑

　　時(shí)隔五年，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”再度成為政策導(dǎo)向，對(duì)於調(diào)整中的房地産市場(chǎng)而言意義深遠(yuǎn)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，穩(wěn)定樓市的政策信號(hào)很明確，但不是市場(chǎng)過(guò)度刺激，樓市不會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的暴漲。

　　伴隨著政策的利好，一線城市和部分二線城市樓市出現(xiàn)積極變化，成交量強(qiáng)勁反彈，價(jià)格也在企穩(wěn)，北京等城市二手房?jī)r(jià)格還出現(xiàn)微漲。預(yù)計(jì)四季度樓市銷售有望好轉(zhuǎn)，不過(guò)目前庫(kù)存量仍然很大，“平價(jià)走量”仍是房企主要的銷售策略。

　　樓市政策進(jìn)一步寬鬆

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件等政策措施的提出，將極大地利好房地産行業(yè)。

　　今年以來(lái)全國(guó)樓市持續(xù)下行，對(duì)GDP的影響不言而喻。9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況顯示，除廈門(mén)環(huán)比價(jià)格持平外，其餘69個(gè)城市價(jià)格均有不同程度下降。今年前三季度，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積和銷售面積同比下降均超過(guò)10%，房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降4.6%。樓市的快速調(diào)整令地方財(cái)政承受較大壓力。在地方政府性基金收入中，今年前三季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比僅增長(zhǎng)16.6%，較去年同期49.6%的增速大幅回落。

　　未來(lái)房地産政策環(huán)境有望進(jìn)一步寬鬆。目前，央行和銀監(jiān)會(huì)已對(duì)樓市影響最為關(guān)鍵的房貸政策作出了調(diào)整，首套房認(rèn)定大幅放鬆。接下來(lái)，在稅收減免方面，稅務(wù)部門(mén)有可能對(duì)存量房交易所需支付的營(yíng)業(yè)稅稅率政策進(jìn)行調(diào)整。各個(gè)地方也可能繼續(xù)根據(jù)本地實(shí)際出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)説，“穩(wěn)定住房消費(fèi)，重點(diǎn)在於提振剛需和改善型的住房消費(fèi)。”

　　一二線城市成交量強(qiáng)勁反彈

　　近期，一系列救市政策出臺(tái)導(dǎo)致購(gòu)房者心理預(yù)期發(fā)生重大變化，觀望者減少，大部分一二線城市的成交量大幅上升。

　　中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，2014年10月42個(gè)主要城市成交量達(dá)2416萬(wàn)平方米，比上月增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)年內(nèi)最高水準(zhǔn)。分城市來(lái)看，一線城市成交量全線上漲；25個(gè)二線代表城市中17個(gè)城市環(huán)比回升，南京、杭州等地增幅顯著。

　　中國(guó)證券報(bào)記者了解到，鏈家、我愛(ài)我家北京兩大仲介10月份的成交量環(huán)比9月都超過(guò)了一倍；10月份的二手房成交均價(jià)在2.9萬(wàn)元左右，環(huán)比9月上漲了1%。10月雖然有長(zhǎng)假，但北京市二手房網(wǎng)簽量依然達(dá)到了8923套，接近9月的9109套。中原地産首席分析師張大偉表示，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)起碼滯後15天以上，10月北京二手房市場(chǎng)實(shí)際簽約量應(yīng)該接近1.8萬(wàn)套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　10月份，上海市新建商品住宅成交面積為109.15萬(wàn)平方米，比上月上漲42.51%，創(chuàng)今年以來(lái)單月最高；成交均價(jià)為27541元/平方米，比上月下跌0.88%，比去年同期上漲10.04%。廣州市新房成交量達(dá)78萬(wàn)平方米，環(huán)比漲44.6%；成交均價(jià)1.44萬(wàn)元/平方米，環(huán)比跌4.1%。深圳樓市量漲價(jià)跌，全市一手商品住宅累計(jì)成交44.9萬(wàn)平方米，比9月大漲超五成；成交均價(jià)22176元/平方米，環(huán)比跌8.34%，同比漲0.49%。

　　另?yè)?jù)透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月份杭州(含蕭山、余杭)一手商品房成交1.28萬(wàn)套，創(chuàng)51個(gè)月以來(lái)月交易新高，一手商品房新增供應(yīng)10290套，少於當(dāng)月新建商品房簽約總量，使得市區(qū)新建商品房庫(kù)存在連續(xù)7個(gè)月一路上揚(yáng)後首現(xiàn)回落，環(huán)比降幅1.48%，可售套數(shù)跌回14萬(wàn)套大關(guān)以內(nèi)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，10月主要一二線城市樓市成交量紛紛強(qiáng)勁上漲，房貸新政以及此前二三線城市紛紛取消限購(gòu)起了決定性作用。同時(shí)，作為傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，10月各地樓市供應(yīng)量都普遍較大，這也促成了成交量的攀升。

　　房企四季度銷售好轉(zhuǎn)

　　“銀十”收官，房企對(duì)後市的樂(lè)觀情緒增加。不過(guò)，當(dāng)前大部分城市庫(kù)存量仍然很大，房企仍然以“平價(jià)走量”為主，衝擊年底銷售目標(biāo)。

　　受利好政策影響，未來(lái)一二線城市成交量上升的趨勢(shì)還將會(huì)持續(xù)，11、12月各地的成交量仍將維持較高水準(zhǔn)，甚至有進(jìn)一步放大的可能。“目前開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)還是旨在穩(wěn)定、增加成交量，接下來(lái)會(huì)趁著政策的東風(fēng)，積極推盤(pán)，增加供應(yīng)，年內(nèi)價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。如果11、12月樓市成交量能夠持續(xù)維持較高水準(zhǔn)，漲價(jià)將是開(kāi)發(fā)商明年考慮的內(nèi)容。”一家上市房企高管告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　近日，億翰智庫(kù)發(fā)佈前10月銷售前20強(qiáng)房企的全年目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率，四成企業(yè)業(yè)績(jī)完成率達(dá)80%。萬(wàn)科前10月銷售額達(dá)到1701億元，位列第一，完成率為85%；而恒大地産前10月銷售額達(dá)到1102億元，率先完成全年1000億元的目標(biāo)。此外，綠地、保利、中海、碧桂園、世茂等房企完成率都超過(guò)70%。

　　“在當(dāng)前市場(chǎng)回升的情況下，最大的受益者往往是品牌房企，這些品牌房企的項(xiàng)目大部分處在一二線城市，再加上消費(fèi)者對(duì)它們提價(jià)的預(yù)期，更會(huì)推動(dòng)品牌房企的去庫(kù)存化。四季度將是品牌房企的窗口期。”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示。