救市新政輪番上陣，持續(xù)低迷的甬城樓市在“政策季”裏獲逆轉(zhuǎn)。今年8－10月份，截至到29日市六區(qū)已成交商品住房10621套，較去年同期增幅超七成，可謂今年來(lái)最火三個(gè)月。

　　成交攀升，新政功不可沒(méi)，不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，放開(kāi)限購(gòu)、房貸都只能是微刺激，真正推動(dòng)需求入市的還是因?yàn)閮r(jià)格降了。從郊區(qū)到老三區(qū)，從三江口到東部新城及江北灣頭，如今“掀底價(jià)”的吆喝聲已全城四起。

　　儘管有開(kāi)發(fā)商在房貸鬆綁之際聲稱即將提價(jià)、優(yōu)惠縮減，但眼看庫(kù)存居高不下，外加接下去還有源源不斷的樓盤入市，有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一定時(shí)期內(nèi)在可預(yù)見(jiàn)的需求量之下，真漲價(jià)沒(méi)可能。

　　而且隨著房企迎來(lái)全年的衝刺階段，能否成功將衝刺期變?yōu)閺?qiáng)銷期，各樓盤普遍在以“低價(jià)快銷”作為上策。

　　政策季市場(chǎng)成交活躍

　　7月31日，限購(gòu)首次鬆綁，8月份市區(qū)3967套的成交量不僅是今年的最高紀(jì)錄，同時(shí)創(chuàng)下5年來(lái)新高。

　　8月30日，限購(gòu)全面解除，9月份繼續(xù)放量，以2922套的成交水準(zhǔn)到目前為止僅次於8月份。

　　進(jìn)入今年最後一個(gè)季度，房貸又推紅利，降低首套房門檻。眾多樓盤在國(guó)慶趁機(jī)攢得不少人氣，國(guó)慶一過(guò)，各大銀行寧波細(xì)則陸續(xù)落地，線下的成交轉(zhuǎn)為線上備案。截至目前，10月市區(qū)商品住宅成交已經(jīng)超過(guò)3800套。

　　據(jù)透明售房網(wǎng)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年8－10月份的成交量較去年同期增幅超70%，無(wú)疑成為今年目前最火的三個(gè)月。

　　對(duì)於這個(gè)成交水準(zhǔn)，南天房産的總經(jīng)理助理薛敏強(qiáng)分析，8月備案飆升，很大一部分是由於先前線下成交隨限購(gòu)放開(kāi)“浮出水面”，所以一定程度上講，9、10月份更能反映政策的實(shí)際影響力。

　　不僅如此，“新政季”其實(shí)寧波還出臺(tái)了大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼政策，另有公積金貸款新政落地寧波或箭在弦上。

　　低價(jià)快銷模式成主流

　　市場(chǎng)築底回暖，開(kāi)發(fā)商也卯足勁大打價(jià)格戰(zhàn)。錢江晚報(bào)記者在近幾個(gè)月的銷售榜中留意到，備案多半集中在價(jià)格已經(jīng)貼地的樓盤。

　　銀億東岸13300元／平方米起、維科東院14264元／平方米特惠、公園1872起價(jià)12345元／平方米……如今“掀底價(jià)”的吆喝聲已經(jīng)全城四起。

　　有業(yè)內(nèi)就此認(rèn)為，雙限放開(kāi)都只是微刺激，真正刺激需求的關(guān)鍵還在於價(jià)格。

　　記者也從華星、迪賽等本地代理商打探到，他們現(xiàn)階段的銷售策略基本是“低價(jià)快銷”。陳敏梁透露：“我們會(huì)建議開(kāi)發(fā)商壓低價(jià)格，先攢得認(rèn)籌客戶，再憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)在開(kāi)盤後快速銷售，一般爭(zhēng)取一兩個(gè)月內(nèi)拿下。”儘管部分樓盤曾似有若無(wú)地放出提價(jià)信號(hào)，特別是一些前期量走得不錯(cuò)的樓盤。但從目前這些樓盤的備案價(jià)看，“提價(jià)在即”、“縮減優(yōu)惠”都只不過(guò)是“狼來(lái)了”。

　　新外灘1號(hào)的置業(yè)顧問(wèn)就告訴記者：“現(xiàn)在推的二期房源價(jià)格較之前一批確實(shí)有所提高了，但畢竟房源位置也好了，所以不算漲價(jià)。”

　　而一些外來(lái)大鱷像世茂、綠地、九龍倉(cāng)等為衝年終業(yè)績(jī)，其實(shí)近期也放下身段暗暗調(diào)價(jià)了，事實(shí)證明了“降價(jià)為王”的趨勢(shì)。

　　高庫(kù)存仍是硬傷

　　陳敏梁就此表示：“房貸新政一落地，確實(shí)有開(kāi)發(fā)商喊著提價(jià)，但在寧波供應(yīng)量持續(xù)高位的現(xiàn)狀下，真漲價(jià)不明智。”

　　近來(lái)公佈的2014-2015年度經(jīng)調(diào)查的35個(gè)城市房地産短週期投資風(fēng)險(xiǎn)最高的五個(gè)城市中，寧波赫然居首，被列為風(fēng)險(xiǎn)城市之最。同時(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)起到?jīng)Q定性作用的庫(kù)存量再次被提及。

　　報(bào)告直指寧波樓市的“硬傷”：供求關(guān)係失衡，供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，同時(shí)未來(lái)市場(chǎng)整體需求較弱。理由是2013年寧波的商品住宅期貨存銷比高達(dá)5.2，位居35個(gè)城市之最，説明市場(chǎng)未來(lái)1-2年去庫(kù)存化壓力最大，房?jī)r(jià)上漲的空間小。

　　據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，當(dāng)前寧波市區(qū)可售住宅近48000套，可售面積約650萬(wàn)平方米，這就意味著就算沒(méi)有新房源入市，以每月3000套的成交水準(zhǔn)預(yù)計(jì)，這些房子還要賣16個(gè)月。而事實(shí)上，供應(yīng)量還在源源不斷，緊接著即將入市的新樓盤還有江山萬(wàn)里、中海陽(yáng)光玫瑰園、榮安香園、恒大城市之光、銀泰匯、景瑞上府、鉑悅府等近十個(gè)。

　　再論寧波的需求量，有業(yè)內(nèi)這樣比喻：“池子裏的魚就那麼多了，撈去一網(wǎng)少一網(wǎng)。”因此在新政紅利與庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)共存之際，業(yè)界普遍認(rèn)為，全年衝刺期能否成功成為強(qiáng)銷期，還要看樓盤是否以“低價(jià)快銷”為上策。記者 王凱藝