日前，《中國證券報(bào)》由權(quán)威人士處獲悉，有關(guān)部門正在各大城市和機(jī)構(gòu)之間調(diào)研有關(guān)完善二手房營業(yè)稅的政策。有業(yè)內(nèi)人士建議，為刺激市場(chǎng)交易，二手房交易營業(yè)稅的免征期限應(yīng)調(diào)整至2年。在有關(guān)智囊機(jī)構(gòu)向監(jiān)管層提交的調(diào)研報(bào)告中就包括了這條建議，以刺激二手房交易。繼近來房地産調(diào)控政策鬆綁後，政府可能在稅收環(huán)節(jié)發(fā)力支援市場(chǎng)。

　　這一政策具有較大的刺激作用，因?yàn)闋I業(yè)稅稅率較高，個(gè)人住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅為5.6%左右，降低營業(yè)稅，將加快2年以上5年以下的二手房交易。據(jù)專業(yè)二手房機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前二手房市場(chǎng)80%的交易是10年以內(nèi)的、40%是5年以內(nèi)的，如果能改為滿2年，會(huì)再有10%~5%二手房交易不用繳納營業(yè)稅。

　　刺激二手房交易對(duì)於消化新建商品房沒有太大作用，本質(zhì)是為2年到5年的短期交易降低成本，有利於投資者入場(chǎng)，投資者手握最敏感資金，一旦房地産投資收益2年超過信託等投資品收益，有部分資金可能重新入場(chǎng)。

　　不要對(duì)調(diào)低營業(yè)稅等一次性稅收的作用抱太大指望，在賣方市場(chǎng)中，賣方可以轉(zhuǎn)嫁給買方，到手的是凈收入。2011年調(diào)高營業(yè)稅，短期內(nèi)也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭，投到水裏會(huì)有漣漪，但不是持續(xù)不斷地投石激水。

　　只有房産稅才能起到長期作用，因?yàn)榉慨b稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會(huì)將加快房産稅立法，四中全會(huì)校準(zhǔn)的是法治社會(huì)、法治市場(chǎng)的大方向，不太可能出臺(tái)細(xì)則，此時(shí)提出房産稅立法加快，無異於恐嚇市場(chǎng)。

　　財(cái)政部長樓繼偉在最新 《求是》雜誌撰文列出了稅收改革的清單，透露稅收改革時(shí)間表：“十二五”完成營改增目標(biāo);完善消費(fèi)稅制度;逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制等。對(duì)於備受關(guān)注的房地産稅，表示加快房地産稅立法並適時(shí)推進(jìn)改革，使房地産稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。沒有明確的時(shí)間表，應(yīng)該是視市場(chǎng)冷熱、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

　　長期加快房地産市場(chǎng)資金流動(dòng)性的辦法是房貸資産證券化，類似于美國版MBS。這是完美的設(shè)計(jì)，銀行10萬億元左右的個(gè)人房貸進(jìn)行證券化成為理財(cái)産品，由投資者購買理財(cái)産品釋放出資金，定向投入房地産市場(chǎng)的剛需貸款與改善型住房。

　　可惜得很，商業(yè)銀行的態(tài)度還是不積極。在房地産市場(chǎng)上升時(shí)，房貸表面是低風(fēng)險(xiǎn)産品，個(gè)人房貸的違約率只有0.4%左右，是銀行的優(yōu)質(zhì)資産。銀行如果進(jìn)行MBS産品設(shè)計(jì)，搭上大量人力物力，沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數(shù)據(jù)，銀行內(nèi)在動(dòng)力不足。

　　如果把優(yōu)質(zhì)的房貸打包成産品出售，銀行寧願(yuàn)自己持有，如果是房價(jià)已經(jīng)下行的市場(chǎng)貸款，金融同行也不會(huì)出手購買。並且，房貸資産證券化産品收益率還不如貸款利率，盈利空間不大。人人都知道是大方向，但人人都願(yuàn)意跟在他人身後行事，不想貿(mào)然成為先烈。

　　媒體一直在宣稱房貸資産證券化將撬動(dòng)10萬億元資金，就現(xiàn)實(shí)而言尚有很長的路要走。因此，最重要的是降低房貸利率。房地産稅收政策預(yù)期不明，房貸有所下降但不足以撬動(dòng)投資者信心。