“截止2014年9月，長沙市內(nèi)六區(qū)過去一年新建商品房供銷比整體呈現(xiàn)上揚之勢，今年三季度達到過去一年中的季度峰值2.22。”

　　近日，戴德梁行長沙公司發(fā)佈了2014年第三季度房地産市場分析報告。報告顯示，2014年第三季度長沙商品住宅供應(yīng)量不減，去化速度放緩，庫存攀升，商品房市場供銷比整體走高，土地市場降溫。

　　土地市場降溫 商業(yè)、工業(yè)用地佔比劇增

　　“高攀的商品房供銷比降低土地市場熱度，今年第三季度土地市場明顯降溫。值得注意的是，極具實力的品牌房企仍在有計劃的拿地，對長沙市場保持較高信心，中小型房企拿地保守，比較謹(jǐn)慎，市場分化正在繼續(xù)。”戴德梁行長沙分公司副總經(jīng)理文學(xué)向記者介紹。

　　戴德梁行的報告顯示，2014年第三季度長沙內(nèi)五區(qū)土地出讓面積372萬㎡，環(huán)比增長146%，成交金額14億元，環(huán)比增長95%。

　　從區(qū)域來看，高新區(qū)佔比52%，相比2014年上半年增長40%，成為土地出讓最密集的區(qū)域；開福區(qū)佔比16%，增長1%；岳麓區(qū)佔比20%，下跌11%；雨花區(qū)佔比8%。下跌16%；芙蓉區(qū)佔比2%，下跌13%；天心區(qū)佔比2%。

　　從土地用途來看，工業(yè)用地和商業(yè)用地是出讓主流。第三季度工業(yè)、商業(yè)用地分別佔比46%、32%，商業(yè)住宅、純住宅用地分別佔比13%、5%。

　　戴德梁行長沙分公司副總經(jīng)理文學(xué)先生表示：“展望2014年10-11月的土地掛牌，月均掛牌5宗，低於2014年月均8宗掛牌量，商業(yè)用地佔比仍將高達75%。”文學(xué)分析，第四季度長沙土地市場難延回暖趨勢，商業(yè)用地仍將是市場供應(yīng)主流。

　　商品住宅去化放緩 供銷比直逼2008年

　　報告顯示，1-8月份長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅月均供應(yīng)量達到102萬㎡，大於近四年月均98萬㎡的供應(yīng)量，而月均成交量只錄得69萬㎡，低於近四年月均86萬㎡的成交量，供銷比高達1.47。

　　截止2014年8月，近三年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅庫存高達1,367.3萬㎡，按照近一年的去化速度計算，去化週期約達16個月，其中嶽麓區(qū)庫存佔比32%位列第一，芙蓉區(qū)則只佔4%，去庫存壓力最小；90㎡以上的中大戶型佔比78%，60㎡以下的戶型佔6%。

　　文學(xué)指出，今年以來長沙房地産市場的供應(yīng)遠高於去化速度，“樓市雖不能説是寒冬，但‘秋意’瀰漫”。

　　商鋪市場同質(zhì)化嚴(yán)重 升級換代成必然

　　截止2014年第三季度，長沙優(yōu)質(zhì)商場存量81.9萬㎡，集中在五一商圈和濱江新城，首層平均租金366.3元/㎡/月，空置率低至4.5%。

　　戴德梁行認(rèn)為，長沙優(yōu)質(zhì)商鋪的租金和空置率處於較低水準(zhǔn)，但同時也存在分佈過於集中，同質(zhì)化較嚴(yán)重問題，在電子商務(wù)衝擊下，加速商鋪的升級換代是生存和發(fā)展的必然之路。

　　文學(xué)指出，儘管百貨和購物中心都受制于其本身的設(shè)計和定位，以致出現(xiàn)不同的升級變革策略，但兩者均可通過提高餐飲、體驗性業(yè)態(tài)比例，加強線上線下融合、開展特色活動吸引消費者等手段，積極變臉，迎接電商挑戰(zhàn)。

　　“限購”、“限貸”等救市措施有助於提振市場信心

　　8月6日，長沙市住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人正式披露，長沙市已經(jīng)正式解除樓市限購令，購房者已不需要限購時的證明材料。

　　8月11日，湖南省住建廳印發(fā)“湘五條”——《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)於促進全省房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定將從政府回購普通商品房用作保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅産業(yè)化建設(shè)項目資本金儘管減半等。

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)文鬆綁限貸，對保障房金融支援、居民家庭合理住房貸款需求、個人住房貸款投放能力、開發(fā)企業(yè)合理融資四方面予以支援。

　　這一系列政策的出臺被業(yè)內(nèi)稱為“救市風(fēng)潮”。文學(xué)認(rèn)為：“鬆綁限購、限貸以及其他‘救市’措施的效果目前無法從數(shù)據(jù)上得到充分反映，但在提振樓市信心方面起到一定的積極作用。”

　　文學(xué)分析，放鬆限貸之後樓市成交可能呈現(xiàn)“U”字形變化，逐步上揚。記者 黃怡萍