10月8日，虎嗅網(wǎng)一篇題為《萬達(dá)的模式拐點(diǎn)：王健林，首富還是“首負(fù)”》的文章在微信朋友圈廣泛流傳，支撐作者觀點(diǎn)的主要理由是萬達(dá)的租金過低，目前商場平均租金只有2.5元/平方米·天，比香港的地産商同行租金還低。

　　但是，被稱為“地産淘寶”的萬達(dá)實(shí)力真就那麼弱嗎？作者顯然只是從地産行業(yè)角度來看待萬達(dá)的商業(yè)模式，而沒有看到已經(jīng)在112個(gè)城市擁有178個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的 “萬達(dá)帝國”整體商業(yè)價(jià)值。

　　萬達(dá)商業(yè)地産招股書顯示，其商場不僅覆蓋了大多數(shù)一二線城市，而且已經(jīng)深入到內(nèi)地的三四線城市。如果一個(gè)跨國品牌想要在短時(shí)間內(nèi)迅速覆蓋全中國的零售市場，萬達(dá)無疑是最好的“嚮導(dǎo)”。更何況，大多數(shù)萬達(dá)廣場目前已經(jīng)走出“養(yǎng)鋪”階段，未來有機(jī)會(huì)爭取更多願(yuàn)意支付高租金的中小品牌。另外，如果萬達(dá)的商業(yè)廣場能夠和其未來推出的金融業(yè)務(wù)合作，向中小租戶提供借款服務(wù)，那麼其在租金議價(jià)及競業(yè)限制能力方面，將擁有更強(qiáng)勢的地位。

　　物業(yè)銷售佔(zhàn)比降至七成

　　9月16日，香港聯(lián)交所披露了萬達(dá)商業(yè)地産的招股書。招股書顯示，截至2014年6月30日，萬達(dá)商業(yè)地産在全國29個(gè)省（市、區(qū)）的112個(gè)城市佈局了178個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，涵蓋萬達(dá)廣場、購物中心和豪華酒店。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)目前自持物業(yè)面積達(dá)到1470萬平方米，如何充分發(fā)揮偌大規(guī)模物業(yè)的效用，是投資者最關(guān)心的問題之一。業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬達(dá)為人熟知的模式是“以售養(yǎng)租”，快速銷售物業(yè)，以彌補(bǔ)回收租金的壓力。高週轉(zhuǎn)的模式使其與其他純住宅的開發(fā)商更為相似。近幾年來，萬達(dá)正在逐漸減少對物業(yè)銷售的依賴，物業(yè)銷售佔(zhàn)總體業(yè)務(wù)的比重已從2011年的近九成下降到今年上半年的近七成。

　　上海良棲品牌管理有限公司首席顧問程偉雄曾擔(dān)任美特斯邦威、波司登等品牌高管，他觀察發(fā)現(xiàn)，有些服裝品牌既出現(xiàn)在萬達(dá)的百貨商場，也出現(xiàn)在萬達(dá)廣場的“內(nèi)街”，沿街店舖可以收到比較高的租金，而百貨商場的租金不容易提升。目前萬達(dá)的租戶中，以本土品牌和國際二三線品牌居多。

　　“萬達(dá)對品牌收租通常是按扣點(diǎn)收取，收取固定租金的情況不多。”程偉雄説。萬達(dá)和租戶談判時(shí)，一些知名品牌還是比較強(qiáng)勢，他們一般不接受“保底”租金模式。所謂“保底”，就是商場給出一個(gè)租金底線，當(dāng)租戶生意極差，按扣點(diǎn)方式計(jì)算的租金低於底線時(shí)，仍需繳納相當(dāng)於底線的租金。

　　程偉雄指出，在與萬達(dá)的合作中，租戶選擇百貨還是內(nèi)街，選擇扣點(diǎn)還是固定租金，租金是否保底等環(huán)節(jié)的談判都有一定的機(jī)動(dòng)性。有時(shí)萬達(dá)為了長遠(yuǎn)發(fā)展，會(huì)對大品牌有所讓步，多重因素疊加下，導(dǎo)致其租金水準(zhǔn)不算太高。

　　招股書顯示，萬達(dá)的購物中心出租率一直保持在較高水準(zhǔn)，2011、2012、2013年均超過99%，2014年上半年為97.8%。近年來萬達(dá)的租金水準(zhǔn)也呈穩(wěn)定上升趨勢，每平方米每月的租金從57元漲到目前的75元，相當(dāng)於每天2.5元。

　　RET睿意德中國商業(yè)地産研究中心總經(jīng)理陳曦評論稱，萬達(dá)物業(yè)回報(bào)率不高。“萬達(dá)商業(yè)地産持有的物業(yè)量遠(yuǎn)超新鴻基，但兩家公司的利潤總額幾乎持平。”

　　然而，這只是萬達(dá)“養(yǎng)鋪”階段的經(jīng)營現(xiàn)狀。據(jù)《證券市場週刊》報(bào)道，萬達(dá)即將走出“養(yǎng)鋪”期，未來可以更多地選擇一些不知名，但能夠承受更高租金的中小商業(yè)品牌，在租賃方式上也會(huì)有更多的調(diào)整。

　　三四線城市的“入口”

　　招股書披露，目前萬達(dá)擁有超過15000家已租店舖，主要租戶包括超市、電子産品、電影院、卡拉OK、連鎖餐廳等，出租給2600個(gè)品牌，被萬達(dá)納入“品牌庫”的有2000個(gè)品牌。

　　衛(wèi)民不動(dòng)産蔡為民告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬達(dá)目前還處在積極擴(kuò)張的階段，要將萬達(dá)廣場開到全國各地、更低一級的城市。他認(rèn)為，萬達(dá)在上市前，為了在資本市場獲得較高的估值，需要給投資人一個(gè)規(guī)模龐大、紮根很深的印象。因此，做大盤子是其當(dāng)務(wù)之急，比租金回報(bào)率更重要。萬達(dá)希望聚攏一批忠實(shí)的追隨商家，每到一個(gè)新的城市，都會(huì)很快匯聚一批實(shí)力較強(qiáng)的租戶。

　　RET睿意德高級董事王玉珂認(rèn)為，商業(yè)地産發(fā)展的核心是要找到被市場認(rèn)可的盈利模式，畢竟資本市場看重的是預(yù)期。但目前國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式都還處於探索階段。從萬達(dá)披露的數(shù)據(jù)來看，其購物中心不賺錢，酒店、百貨更是如此。去年萬達(dá)商業(yè)地産收入1456.2億元，其中地産業(yè)務(wù)，包括公寓、商鋪、寫字樓在內(nèi)的收入1262.5億元，租金收入僅85.6億元，佔(zhàn)總收入的5.87%，而太古、新鴻基去年的租金收入分別為96.73億港元（約合人民幣76.47億元）和90.78億港元 （約合人民幣71.76億元），其中太古租金收入佔(zhàn)整體收入的比例高達(dá)74.8%。

　　但王玉珂忽略了萬達(dá)對於要深入中國內(nèi)地城市的全球性品牌來説，具有戰(zhàn)略價(jià)值。萬達(dá)在全國112個(gè)城市擁有商業(yè)項(xiàng)目，這意味著只要能得到萬達(dá)的支援，就可以在全國112個(gè)城市迅速鋪開市場，這對於動(dòng)軋需要投入數(shù)千萬乃至數(shù)億元推廣費(fèi)用打開市場的新進(jìn)入品牌而言，無疑有著極強(qiáng)的吸引力。

　　事實(shí)上，目前萬達(dá)大量佈局的三四線城市，早已成為零售市場的新藍(lán)海。賓士西區(qū)負(fù)責(zé)人劉雲(yún)良曾向媒體表示，2013年中國增長最快的15個(gè)城市，有10個(gè)是三四線城市。

　　從賓士、寶馬、特斯拉等豪華品牌的轎車，到私人飛機(jī)、遊艇，再到高端美容院，三四線城市廣闊的市場，以及不斷上升的購買力，對於那些能夠支付高額租金的全球性品牌將是不小的誘惑。如果萬達(dá)能借上市進(jìn)一步提升全球品牌資源庫，在短時(shí)間內(nèi)迅速提升租金收入並非沒有可能。

　　根據(jù)王健林在今年年中總結(jié)會(huì)上的表述，萬達(dá)將從下半年開始發(fā)展金融業(yè)務(wù)。億翰智庫上市房地産研究中心副主任張化東認(rèn)為，如果萬達(dá)的金融像阿裏小貸那樣，向租賃萬達(dá)廣場的商戶提供供應(yīng)鏈借款，可大大提高其租金議價(jià)能力。

　　目前商業(yè)地産的通行模式為：開發(fā)商為大品牌貼租金，向中小品牌收取高額的租金溢價(jià)。如果在萬達(dá)現(xiàn)有的租賃格局中增加中小品牌的比重，其租金收入將有望大幅上升。

　　面臨業(yè)態(tài)調(diào)整難題

　　大部分二三四線城市的萬達(dá)廣場都處於城市的核心位置，這是萬達(dá)商業(yè)地産的一大優(yōu)勢，但要把這一優(yōu)勢變現(xiàn)為租金收益，萬達(dá)還需要對三四線城市的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)等做深入研究，做到因地制宜。

　　新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不同層級城市年輕人佔(zhàn)的比例不同，很多三四線城市的年輕人到一二線城市工作，因此一二線城市的商場、購物中心需要更時(shí)尚、更新潮、更快節(jié)奏。相比之下，三四線城市老年人更多。萬達(dá)廣場、萬象城等購物中心下沉到三四線城市之後，通常都是圍繞“生活”展開業(yè)態(tài)組合。

　　“在很多三四線城市，購物中心被當(dāng)成居民的 ‘第二客廳’。”歐陽捷説，這要求購物中心豐富餐飲業(yè)態(tài)，但由於餐飲貢獻(xiàn)的租金不高，購物中心還需要加大零售業(yè)的佔(zhàn)比，餐飲、娛樂、零售業(yè)的比例都應(yīng)保持在30%左右，以餐飲吸引人氣，娛樂保證基礎(chǔ)人流，並通過零售提升整個(gè)項(xiàng)目的租金。

　　此外，三四線城市家庭常常是以兒童為核心，購物中心對兒童業(yè)態(tài)也有很大需求，但由於人口基數(shù)不夠大，又需要控制兒童業(yè)態(tài)的體量，避免佔(zhàn)比過大。

　　值得注意的是，服裝在一二線城市是備受重視的業(yè)態(tài)，毛利率高於餐飲等行業(yè)，但很多服裝品牌在三四線城市並不受歡迎。為此萬達(dá)僅在少數(shù)中部城市嘗試了服裝品牌的升級，而在絕大部分三四線城市，都以平價(jià)、新潮的服裝品牌作為主力。萬達(dá)需要在服裝之外，引入更多高毛利的業(yè)態(tài)，這顯然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

　　體驗(yàn)式業(yè)態(tài)潛力巨大

　　王健林在今年年中的總結(jié)會(huì)上透露，上半年萬達(dá)廣場總客流達(dá)到7.2億人次，全年有望超過15億人次。

　　世邦魏理仕發(fā)佈的一份報(bào)告認(rèn)為，電商的衝擊和購物人群對消費(fèi)體驗(yàn)的追求，促使購物中心引入更多的體驗(yàn)型元素。而影院、冰場、親子樂園等代表性的體驗(yàn)型租戶一般面積較大，同時(shí)不少購物中心業(yè)主亦致力於為購物者提供更舒適、寬敞的公共空間，均推動(dòng)購物中心向大型化發(fā)展。

　　事實(shí)上，目前中國經(jīng)濟(jì)正在由製造經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，服務(wù)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要標(biāo)誌正是家庭消費(fèi)中服務(wù)性支出的比重佔(zhàn)據(jù)大頭。早在多年前，富於遠(yuǎn)見的王健林就力排眾議進(jìn)軍院線業(yè)務(wù)，近年來又開推出萬達(dá)大歌星，將一些無法被網(wǎng)際網(wǎng)路取代的體驗(yàn)式消費(fèi)納入麾下。

　　不過，在零售業(yè)態(tài)向體驗(yàn)式服務(wù)業(yè)態(tài)調(diào)整的最初幾年，萬達(dá)還得面臨因租賃結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致租金下滑的風(fēng)險(xiǎn)。