9月30日央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)佈的放鬆限貸政策，並沒(méi)有立刻作用到十一黃金周的樓市上去。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，黃金周前6天，北京住宅新房網(wǎng)簽472套，二手房網(wǎng)簽量?jī)H為38套，為2009年以來(lái)同期的新低。這一個(gè)“銀十”，從開(kāi)局來(lái)看成色多少顯得有些不足。

　　“十一”期間僅兩項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)

　　國(guó)慶黃金周通常都是推盤(pán)旺季，不過(guò)受到此前市場(chǎng)持續(xù)冷淡的影響，今年黃金週期間，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度都比較謹(jǐn)慎。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十一黃金週期間，北京範(fàn)圍內(nèi)僅有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，累計(jì)新增供應(yīng)160套，與去年“十一”假期相比，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少了4個(gè)，供應(yīng)套數(shù)下降了75%。巧合的是，開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)項(xiàng)目均位於朝陽(yáng)區(qū)東壩區(qū)域，分別為首開(kāi)常青藤和利錦府。

　　據(jù)記者從項(xiàng)目方了解的資訊來(lái)看，首開(kāi)常青藤“十一”期間銷(xiāo)售額達(dá)2.5億元左右。“項(xiàng)目這次所開(kāi)樓棟的位置比以前要好，價(jià)位也沒(méi)有上漲，因此受到了市場(chǎng)的認(rèn)可。”據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，十一期間，首開(kāi)常青藤每日平均接待來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)40-50組，相比此前有不小的提升。

　　位於首開(kāi)常青藤項(xiàng)目旁的利錦府，則以改善型需求為主，推出了100-130平方米的精裝修高檔公寓。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，利錦府項(xiàng)目均價(jià)在4.9萬(wàn)元/平方米左右。

　　不過(guò)也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，由於此前一段時(shí)間市場(chǎng)比較冷淡，所以多數(shù)房企並沒(méi)有選擇在十一黃金週期間推盤(pán)，而主要以消化存量為主。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅就認(rèn)為，客戶(hù)需求不足是此次黃金週期間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量較少的原因。“對(duì)於項(xiàng)目來(lái)説，需求充足才能達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件。”郭毅向記者表示，“從現(xiàn)在的情況來(lái)講，開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)説已經(jīng)不是最重要的，重要的是客戶(hù)量。現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是依據(jù)客戶(hù)積累的情況來(lái)選擇推盤(pán)時(shí)間，所以並不掌握主動(dòng)權(quán)。”

　　政策利好或有助於消化庫(kù)存

　　在“銀十”平淡開(kāi)場(chǎng)之時(shí)，伴隨著銷(xiāo)量的同比下滑，北京商品住宅庫(kù)存量則在節(jié)節(jié)攀升，創(chuàng)下歷史新高。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)已經(jīng)達(dá)91265套，成為自2012年3月北京清理3.3萬(wàn)套無(wú)效庫(kù)存以來(lái)的最高點(diǎn)，與今年年初5.5萬(wàn)套庫(kù)存相比大增3.6萬(wàn)套。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，在持續(xù)緊縮的信貸政策、自住型商品房集中入市等多方因素疊加影響下，樓市成交量持續(xù)低迷。而房企在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與資金使用成本的壓力下，加大推盤(pán)力度以回籠現(xiàn)金的意願(yuàn)上升，供應(yīng)量的增加與成交量的低迷，促使樓市庫(kù)存量直線(xiàn)上升，至10月份達(dá)到高點(diǎn)。

　　不過(guò)他也強(qiáng)調(diào)，隨著信貸鬆綁政策的逐步實(shí)施，預(yù)計(jì)未來(lái)剛需剛改型購(gòu)房需求加快釋放，四季度北京樓市成交量將復(fù)蘇回暖。“央行‘認(rèn)貸不認(rèn)房’的二套房認(rèn)定方式，提高了購(gòu)房者的資金杠桿率，可以促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)的增加。”任啟鑫表示，一系列政策調(diào)整都在為剛需購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)質(zhì)利好，提振購(gòu)房信心，四季度北京樓市在利好的刺激下，有望成為全年成交高峰。

　　■ 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　新政影響消費(fèi)者心理預(yù)期

　　對(duì)於新政能否發(fā)揮提振市場(chǎng)的作用，業(yè)內(nèi)人士雖有一定分歧，但是大多還是認(rèn)為該政策的出臺(tái)有助於挽回目前市場(chǎng)的頹勢(shì)。

　　事實(shí)上，從今年年初開(kāi)始，相關(guān)部門(mén)就已經(jīng)有數(shù)次微調(diào)房地産調(diào)控政策的舉動(dòng)，但對(duì)樓市成交量的提振收效甚微。比如今年年初，針對(duì)高端住宅的限價(jià)令就出現(xiàn)鬆動(dòng)，到6月份保利海德公園更是取得了單價(jià)近10萬(wàn)元/平方米的預(yù)售許可證。而在今年下半年土地出讓環(huán)節(jié)，住宅用地的配建自住房或保障房也改為了異地競(jìng)建。

　　到了9月底，上調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)以及執(zhí)行限貸新政，再次激起了業(yè)界的巨大關(guān)注。

　　不過(guò)9月底出臺(tái)的新政，似乎並沒(méi)有顯現(xiàn)立竿見(jiàn)影的效果，十一期間的網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)並不能稱(chēng)得上樂(lè)觀。對(duì)此，中原地産首席分析師張大偉解釋稱(chēng)，由於大部分城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都有所滯後實(shí)際市場(chǎng)一線(xiàn)成交兩星期以上，因此目前的簽約數(shù)實(shí)際反映的是9月上旬的成交情況。從國(guó)慶期間購(gòu)房者心理調(diào)查看，部分客戶(hù)已經(jīng)害怕再次踏空而開(kāi)始看房入市。市場(chǎng)也已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　“政府既希望房地産市場(chǎng)能夠適度活躍，但又擔(dān)心成交量回升後房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，所以此前，寬鬆政策並未聚焦于交易環(huán)節(jié)，而是始終針對(duì)開(kāi)發(fā)商小步穩(wěn)妥地放寬。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，此次新政，能夠讓大多數(shù)普通購(gòu)房者享受到了契稅的優(yōu)惠，再加上央行放寬限貸政策，對(duì)於北京這個(gè)本不缺少購(gòu)房需求，缺少的是市場(chǎng)信心的城市來(lái)説將意味著住房換手率以及剛需、改善型樓盤(pán)成交量的提升。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)計(jì)算，房貸政策放鬆後，首次置業(yè)的剛需人群購(gòu)房總成本有所降低。如果按貸款100萬(wàn)、20年還清計(jì)算，7折利率可以為購(gòu)房者節(jié)省將近27萬(wàn)元。而首套房貸還清後依然可以享有三成首付、7折利率，對(duì)於改善型客戶(hù)來(lái)説也是一種利好。

　　■ 房企人士看“十一”

　　“感覺(jué)新政的影響還是比較大的，明顯感覺(jué)到客戶(hù)會(huì)主動(dòng)來(lái)諮詢(xún)，十一黃金週期間我們項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售成交量上漲了20%左右，而在此之前我們（東亞印象臺(tái)湖）一週也就賣(mài)出去十套房。如果成交量進(jìn)一步放大，我們會(huì)考慮略微上調(diào)價(jià)格。”

　　——東亞新華地産行銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬

　　“我們十一假期所取得的銷(xiāo)售成績(jī)其實(shí)和‘新政’的關(guān)係並不是很大，主要還是由於項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比較高。大部分觀望已久的客戶(hù)都已向我們表示過(guò)購(gòu)買(mǎi)意向，打算出手。限貸新政不過(guò)是堅(jiān)定了他們的信心。”

　　——華潤(rùn)西元九里相關(guān)負(fù)責(zé)人