一、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)

　　中國(guó)城市水準(zhǔn)只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水準(zhǔn)是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水準(zhǔn)還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國(guó)正處?kù)督?jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。

　　要知道，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。

　　二、中國(guó)城市正處?kù)洞蟛鸫蠼ǖ母咚侔l(fā)展期

　　君不見(jiàn)中國(guó)的城市擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)範(fàn)圍還很小，三五年後，城區(qū)範(fàn)圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。拿廣州來(lái)説，幾年前城區(qū)範(fàn)圍只有一千多平方公里，今天已經(jīng)擴(kuò)大到3800多平方公里，城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，並且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無(wú)人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪，人口就填滿(mǎn)哪。

　　三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開(kāi)房地産，支柱産業(yè)地位仍無(wú)法動(dòng)搖

　　大城市在幾年前，是以房地産作為支柱産業(yè)來(lái)對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地産的支柱産業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地産仍然是當(dāng)之無(wú)愧的支柱産業(yè)，這就是為什麼中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對(duì)於二、三、四線城市來(lái)説，尤其是三四線城市，産業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地産來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地産的開(kāi)發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，

　　房地産開(kāi)發(fā)到哪，城市就延伸到哪。房地産的帶動(dòng)作用，是誰(shuí)也不可低估的，幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化粧品等看起來(lái)與房地産無(wú)關(guān)，實(shí)際上服裝和化粧品業(yè)的發(fā)展也有房地産的功勞，開(kāi)發(fā)的大量服裝和化粧品主題商城及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，無(wú)不在推動(dòng)其發(fā)展的車(chē)輪。離開(kāi)房地産，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。

　　四、房地産成了地方財(cái)政的主要收入來(lái)源

　　房地産成了地方政府財(cái)政收入主要來(lái)源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，我們不説房地産對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地産開(kāi)發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無(wú)論中央怎麼調(diào)控，地方政府自有算盤(pán)，撥打著自己的小九九，不能公開(kāi)支援房地産，便在暗中支援，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。

　　如國(guó)家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許採(cǎi)用排號(hào)、放籌、登記、預(yù)訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒(méi)有實(shí)行，政府睜只眼閉只眼，實(shí)際在暗中支援房地産發(fā)展。

　　五、奢侈消費(fèi)風(fēng)起雲(yún)湧，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)飚升

　　前些時(shí)間，盛傳中國(guó)富豪在美國(guó)大把大把燒錢(qián)消費(fèi)，“哥什麼都沒(méi)有，就是有錢(qián)”，這與剛改革開(kāi)放那陳，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會(huì)“燒錢(qián)”比闊如出一轍。中國(guó)剛富起來(lái)，由於長(zhǎng)期以來(lái)的貧窮落後，加上文化底子薄，一旦手裏有了幾全錢(qián)，就“小農(nóng)意識(shí)”高漲，擺闊比富，此為其一;其二，由於不少?lài)?guó)人手裏有錢(qián)了，生活好了生活方式便發(fā)生了質(zhì)變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當(dāng)前國(guó)人的享受意識(shí)日益增強(qiáng)。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開(kāi)始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國(guó)奢侈消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌，並且有風(fēng)起雲(yún)湧之勢(shì)，這些富人買(mǎi)房，出手大方，一看到心儀的房子，就買(mǎi)下，且多是一次性付款。因?yàn)樗麄冇械氖清X(qián)。

　　六、注意，是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不是打壓

　　我每次去演講，都會(huì)被問(wèn)到一個(gè)同樣的問(wèn)題：周老師，未來(lái)房地産到底會(huì)是什麼樣的?將走向何方，國(guó)家為什麼老和房地産過(guò)不去?問(wèn)這些問(wèn)題的人，我想，有一點(diǎn)他們完全沒(méi)有弄明白，那就是國(guó)家究竟為什麼要調(diào)控房地産?調(diào)控房地産的真正用意是什麼?許多開(kāi)發(fā)商總認(rèn)為國(guó)家在打壓房地産，為此，一旦有了調(diào)控政策便坐臥不安，感到迷茫。

　　國(guó)家為什麼要調(diào)控房地産?因?yàn)榉康禺b發(fā)展過(guò)快，長(zhǎng)期佔(zhàn)用“超車(chē)道”行駛，嚴(yán)重影響其他車(chē)輛通行;因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快，幾乎是翻著跟鬥上漲的，不利於改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確，只不過(guò)大家沒(méi)有解讀明白。注意，中央調(diào)控房地産，是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，是“控制過(guò)快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房?jī)r(jià)漲得太快了，但可合理上漲，是將房?jī)r(jià)控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地産，中央政府對(duì)房地産對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響和拉動(dòng)作用，是非常清楚的，不可能打壓房地産。從這個(gè)意義上來(lái)説，房地産仍然會(huì)一路凱歌，在五年內(nèi)指望房?jī)r(jià)下降，無(wú)異於癡人説夢(mèng)。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是有的，短期下調(diào)後很快又會(huì)上升，主線上上升的。

　　七、通脹預(yù)期加大，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)

　　CPI在不斷上升，農(nóng)産品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房?jī)r(jià)上。看看油價(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿蔔的價(jià)格都在上漲，房?jī)r(jià)沒(méi)有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房?jī)r(jià)下跌吧?要控制房?jī)r(jià)，就須先穩(wěn)定CPI，否則控制房?jī)r(jià)只是一廂情願(yuàn)罷了。

　　八、地價(jià)猛漲，催高房?jī)r(jià)

　　大家只看到房?jī)r(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房?jī)r(jià)漲更快，有報(bào)道説，十年前買(mǎi)下的地，至今未開(kāi)發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開(kāi)發(fā)還賺錢(qián)，又省事。地價(jià)是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)佔(zhàn)了房地産開(kāi)發(fā)成本一小半，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)肯定上漲。政府採(cǎi)用拍賣(mài)方式出讓土地，也只會(huì)加速提升地價(jià)，人為把地價(jià)炒高，除非國(guó)家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會(huì)把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)就充分説明瞭問(wèn)題，麵粉比麵包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地産開(kāi)發(fā)，因?yàn)檠肫笥姓尘埃蝗卞X(qián)，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房?jī)r(jià)上漲的背後推手。

　　九、建材價(jià)格攀升，成了房?jī)r(jià)的幕後推手

　　除土地價(jià)格暴漲外，房地産的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕後推手，成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑是會(huì)跟著增加的，並且房?jī)r(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

　　可能有人説，建材成本的增加，在整個(gè)成本構(gòu)成中所佔(zhàn)比例不大，並且建材價(jià)格的上升，對(duì)房?jī)r(jià)的上海影響非常有限。誠(chéng)然，建材成本的增加，在房?jī)r(jià)上漲中所形成的推動(dòng)力是有限的，理由十分簡(jiǎn)單，因?yàn)榈浇裉鞛橹梗康禺b仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無(wú)可匹敵的。並且房地産的規(guī)模效益明顯，利潤(rùn)略高於其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)，都足以形成巨大的利潤(rùn)漩渦。全國(guó)某著名樓盤(pán)，在北京開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老闆初始計(jì)劃開(kāi)盤(pán)9000元/平方米，過(guò)度到12000元/平方米。大家可能無(wú)法想像，事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老闆的期望值，後來(lái)該樓盤(pán)售價(jià)攀上3萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在到了5萬(wàn)元/平方米，試問(wèn)這種暴利有誰(shuí)能敵?

　　儘管建材成本對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)不大，但不等於沒(méi)有推動(dòng)，成本增加，開(kāi)發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中去，此外，建材成本上升，至少也給了開(kāi)發(fā)商一個(gè)漲價(jià)的合理藉口。