很多人提起溫州炒房團(tuán)、山西煤老闆就非常惱火，認(rèn)為就是因?yàn)檫@些人的存在，房?jī)r(jià)才會(huì)這麼高，才搞得大家買不起房!中國(guó)製造業(yè)現(xiàn)在的平均毛利潤(rùn)只有5%，如果再去掉一些其他費(fèi)用，中國(guó)的製造業(yè)基本是不掙錢的。

　　一：沒(méi)搞清炒房資金的來(lái)源

　　相比較來(lái)説，炒房子是一件一點(diǎn)技術(shù)含量都沒(méi)有的事情，很多以前做實(shí)業(yè)的人，現(xiàn)在基本都跑去炒房了。他們的觀點(diǎn)基本相同，都認(rèn)為現(xiàn)在這種大環(huán)境下，做實(shí)業(yè)又累又掙不到錢，炒房又簡(jiǎn)單，利潤(rùn)又高。不過(guò)從另一方面看，中國(guó)過(guò)去推出的一些措施也給了溫州炒房團(tuán)、山西煤老闆有可乘之機(jī)，比如2008年的時(shí)候，為了刺激房地産，央行在一年之內(nèi)四次下調(diào)利率，幅度達(dá)到1.71%。同時(shí)二套房貸也有購(gòu)房貸款利率7折的優(yōu)惠。不少投資投機(jī)者正是利用了這一政策優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)了自己炒房的目的。

　　二：信貸調(diào)控沒(méi)有觸及到房地産

　　在房?jī)r(jià)飈升、民眾抱怨的情況下，中共當(dāng)局又密集出臺(tái)了很多調(diào)控政策，但是，透過(guò)對(duì)這些調(diào)控政策的分析，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的事情，那就是即使到現(xiàn)在，中國(guó)的一些信貸調(diào)控還是沒(méi)有觸及到房地産。原因很簡(jiǎn)單：第一，對(duì)於地方當(dāng)局來(lái)説，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，在現(xiàn)在這種大的環(huán)境下，中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)最怕的就是房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)閷?duì)於金融機(jī)構(gòu)來(lái)説房?jī)r(jià)下跌是最大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)自然不會(huì)自取滅亡。而從稅收的角度分析，在目前的制度和市場(chǎng)狀況下，還很難調(diào)節(jié)進(jìn)入樓市的資金。要衡量稅負(fù)是不是重了，中國(guó)不能只看稅率，因?yàn)檫@只是表面上的，根本沒(méi)辦法反映真實(shí)的狀況。中國(guó)應(yīng)該看的是這個(gè)稅最終能否轉(zhuǎn)嫁出去。打個(gè)比方，從表面上看，中石油和中石化每年都要繳納資源稅。可是，就算對(duì)這兩個(gè)寡頭徵收200%的稅也沒(méi)用，因?yàn)闊o(wú)論當(dāng)局徵多少稅，它們都能夠透過(guò)價(jià)格把它消化掉，也就是説，它們能把所有的稅負(fù)都加到價(jià)格上去，最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以，它們能保證自己的利潤(rùn)率不會(huì)因?yàn)橘Y源稅而下降。同樣，對(duì)於炒房者來(lái)説，也完全可以把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁出去，而且還不擔(dān)什麼風(fēng)險(xiǎn)，至於炒房的利潤(rùn)究竟有多高，大家心裏已經(jīng)相當(dāng)明白了。

　　三：只注意短期房?jī)r(jià)下跌的表面現(xiàn)象

　　經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)控之後，2012年3月，統(tǒng)計(jì)局公佈了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2月份整體房?jī)r(jià)仍呈上升態(tài)勢(shì)，但是70個(gè)大中城市中有45個(gè)城市新房?jī)r(jià)環(huán)比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現(xiàn)象，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)還沒(méi)有得到根本改變。這一表面現(xiàn)象也給予了公眾三方面的警醒。

　　第一，2月份和1月份相比房?jī)r(jià)好像不漲了，可能還有點(diǎn)微跌，然而這只是表面現(xiàn)象，看起來(lái)非常好。其實(shí)這是一個(gè)很有趣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。以北京為例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。對(duì)於房?jī)r(jià)，如果把通州地區(qū)也平均進(jìn)去的話，肯定也是下跌的了，但是三環(huán)之內(nèi)沒(méi)有怎麼跌，所以在表面上平均價(jià)格好像跌下來(lái)了。

　　第二，中小型開(kāi)發(fā)商被大量淘汰，而一些大型開(kāi)發(fā)商卻是越來(lái)越壯大，這是公眾不可想像的。比如，去年一整年下來(lái)之後萬(wàn)科整個(gè)銷售量上升了41%，利潤(rùn)上漲了32%，就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤(rùn)也上升了35%。之所以大型開(kāi)發(fā)商越調(diào)控利潤(rùn)越高，是因?yàn)樗麄儞慰亓舜罅康馁Y源，因此市場(chǎng)震蕩的結(jié)果，等於是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。去年在地産行業(yè)的有規(guī)模以上收購(gòu)兼併高達(dá)124宗，其金額超過(guò)1500億元，也就是説在調(diào)控後市場(chǎng)的影響下，大魚變得更大了，小魚慢慢地被吃掉了。

　　第三，就是土地出讓金。2010年是2.7萬(wàn)億元，2011年高達(dá)3.15萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史的新高。對(duì)此，地方當(dāng)局也挺高興，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹨采仙恕Ｒ虼苏{(diào)控的最終結(jié)果，可以説是皆大歡喜。根據(jù)當(dāng)局的統(tǒng)計(jì)，在房?jī)r(jià)裏面，12項(xiàng)稅跟56項(xiàng)費(fèi)，另外還有土地成本，加在一起佔(zhàn)到了房?jī)r(jià)的70%左右。房?jī)r(jià)如果要降到合理的價(jià)位，我不曉得用什麼方法跟途徑降下來(lái)。其中70%是稅費(fèi)和土地成本，這是剛性的，目前看不到下降的趨勢(shì)。還有10%最起碼的構(gòu)建成本，這個(gè)也降不了。另外，開(kāi)發(fā)商有20%的利潤(rùn)，有很多的支出都含在這裡面，所以這至少還有10%的利潤(rùn)來(lái)保障它的支出。也就是説，房?jī)r(jià)再怎麼降也不能突破90%的這個(gè)剛性關(guān)口。

　　四：保障房沒(méi)給老百姓一個(gè)預(yù)期

　　在房地産的調(diào)控中有一個(gè)重要的手段就是保障房，現(xiàn)在全中國(guó)都在搞保障房"大躍進(jìn)〃，地方當(dāng)局似乎覺(jué)得當(dāng)務(wù)之急就是蓋房，然而其中還存在一些值得商榷的地方。中共推出保障房政策的方法值得商榷。包括如何來(lái)貫徹保障房的公平，比如不是用搖號(hào)制度而是用排隊(duì)制度。因?yàn)槿绻瞥龅臈l件不是老百姓能接受的一個(gè)公共意見(jiàn)，就不能取得應(yīng)有的效果。

　　五：沒(méi)弄清房産稅的本質(zhì)

　　另一個(gè)政策就是房産稅，它被很多人看作是打壓房?jī)r(jià)的最後"殺手鐧〃，可悲的是就連中國(guó)的很多學(xué)者都沒(méi)有搞清楚房産稅的本質(zhì)究竟是什麼?世界銀行有一個(gè)報(bào)告《城市房産稅的改革指導(dǎo)原則與建議》，封面第一句話就講，房産稅必然要承受非常重要的政治代價(jià)。既然房産稅如此重要，用它來(lái)打壓房?jī)r(jià)是對(duì)是錯(cuò)?很多人不知道，美國(guó)推出房産稅的目的不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是為了讓房?jī)r(jià)升值，藏富於民，讓老百姓獲得更高的價(jià)值。按照美國(guó)的做法，美國(guó)平均徵收1.38%的房産稅，房産稅的28%給鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)局，22%給縣當(dāng)局，4%給州當(dāng)局，當(dāng)局用於修建花園、廣場(chǎng)、搞綠地、聘用警察。而剩下的46%全部撥給教育，用以提高這個(gè)地區(qū)的教育水準(zhǔn)，所以美國(guó)99%的老百姓念的都是公立的學(xué)校。他們的錢是這麼花的，而且所有的支出有非常的清楚的賬本，老百姓可以隨時(shí)上網(wǎng)查詢。

　　美國(guó)在這種透明的制度之下，徵收房産稅老百姓是非常高興的，房産稅徵收的結(jié)果，警察多了，環(huán)境改善了，教育改善了，老百姓的小孩子可以放心叫他去上學(xué)。治安環(huán)境、教育環(huán)境都搞好了，房?jī)r(jià)自然增值，而每增值100美元，當(dāng)局拿走1.38美元，剩下的歸於老百姓，所以美國(guó)徵收房産稅的結(jié)果，是使這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)大幅增值。對(duì)於美國(guó)的老百姓而言的話，每一年繳1.38%的房産稅，就可以享受到這麼多的福利，而這些福利是他們個(gè)人做不到的，必須透過(guò)當(dāng)局的公權(quán)力行為讓所有社區(qū)的人都同時(shí)繳這麼多錢，然後才能達(dá)到這種所謂的環(huán)境改善的目的。所以美國(guó)徵收房産稅是為了藏富於民，為了讓房?jī)r(jià)升值。

　　在美國(guó)，由居民公選舉出最誠(chéng)實(shí)敬業(yè)的人做評(píng)估師，來(lái)為房産做估值。一般是兩個(gè)不相識(shí)的人到府共同評(píng)估房産，測(cè)量房屋的面積、登記房屋的數(shù)量，包括有多少個(gè)浴室、車庫(kù)等等，登記完之後，兩個(gè)人分別做評(píng)估，然後上網(wǎng)公開(kāi)，居民能查到所有資料。如果認(rèn)為過(guò)高的話，可以找評(píng)估師來(lái)理論，評(píng)估師會(huì)詳細(xì)的介紹評(píng)估方法，如果還不滿意，可以各向州評(píng)估委員會(huì)上訴。相比之下，這樣的方式對(duì)中國(guó)來(lái)説有一個(gè)難點(diǎn)，就是如何來(lái)評(píng)估地産?評(píng)估不了又如何收稅呢?收了稅之後又如何用這筆錢呢?如果不搞清楚，到最後就會(huì)成為一筆煳涂賬。因?yàn)橹袊?guó)還沒(méi)有建立相應(yīng)的評(píng)估機(jī)制，所以目前沒(méi)有徵收房産稅的條件。

　　房産稅的稅種和其他的稅種完全不一樣，其他稅種都是賺錢之後分一部分給當(dāng)局，房産稅是沒(méi)有創(chuàng)造收入的情況下從老百姓口袋裏挖出一塊肉來(lái)。薪資所得該繳稅、企業(yè)該繳稅、房屋交易稅該繳，因?yàn)槔习傩召嶅X了。如果個(gè)人不是把房産出租而是自己住的話，繳了房産稅的結(jié)果，就是沒(méi)賺錢也要繳稅了。

　　六：房地産調(diào)控的三不知

　　A，不知道降房?jī)r(jià)的手段是什麼

　　中國(guó)的"限購(gòu)令〃就是取消了部分人的購(gòu)房資格，這個(gè)下調(diào)房?jī)r(jià)的手段，可能會(huì)讓一些最應(yīng)該買房的人不準(zhǔn)買了，所以讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定住了，甚至還有稍微下跌的趨勢(shì)。比如通州，不讓他們買房需求下跌，房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌。問(wèn)題是，房?jī)r(jià)當(dāng)中70%是稅費(fèi)和土地成本，10%是構(gòu)建成本，還有10%是其他支出，加在一起是90%，因此房?jī)r(jià)再降也不能降到90%以下。這就是為什麼，像北京，上海內(nèi)環(huán)或者是上海的中環(huán)之內(nèi)，北京的五環(huán)之內(nèi)，房?jī)r(jià)要跌也是陰跌，看不到大幅下挫，因?yàn)?0%的成本在那裏。如果説房?jī)r(jià)只能跌10%，而90%是硬剛性成本，那很多老百姓可能永遠(yuǎn)買不起。如果房?jī)r(jià)90%是剛性成本的話，那麼也很難達(dá)到所謂的收入水準(zhǔn)。

　　B，老百姓不知道自己有沒(méi)有希望獲得保障房

　　中共當(dāng)局撥款給地方當(dāng)局大概是8000億元左右。一棟房子的成本很低的，大概85000元建一棟四五十平方米的房子，因?yàn)橥恋囟疾灰X的，以目前8000億元的資金來(lái)看，足可以建1000萬(wàn)套，這也是當(dāng)局所講的。目前已經(jīng)完在了400多萬(wàn)套，再建1000多萬(wàn)套，這也是當(dāng)局講的。1000萬(wàn)套表面看起來(lái)好像是建成了。我想問(wèn)老百姓分到房了嗎?中國(guó)蒐集了很多數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)保障房中的許多都是福利房、動(dòng)遷房，保障房在數(shù)量上仍難滿足普通老百姓的需求。

　　C，地方當(dāng)局假裝不知不能依靠土地財(cái)政

　　現(xiàn)在中國(guó)的房産有12項(xiàng)稅，57項(xiàng)費(fèi)，還有土地出讓金，如果再加上房産稅，將使得地方當(dāng)局完全被土地財(cái)政套牢，而進(jìn)一步套牢的結(jié)果就是房?jī)r(jià)水漲船高，他們必須賣土地，必須想盡辦法拉高地價(jià)，讓老百姓多多交易，致使房?jī)r(jià)根本下不來(lái)，而那些地方當(dāng)局肯定是假裝不知道的。

　　七：不減少稅費(fèi)怎麼降房?jī)r(jià)

　　降房?jī)r(jià)真的那麼難嗎?公眾天天批評(píng)地方當(dāng)局賣地的行為，賣地只是表面現(xiàn)象。似乎相關(guān)部門表面上看到了問(wèn)題，於是説要改革稅制、重建財(cái)稅結(jié)構(gòu)，地方當(dāng)局下一步不是土地財(cái)政，可是最後的結(jié)果是告訴公眾，要全面開(kāi)徵房産稅，只是把土地財(cái)政變換了一個(gè)名字而已。如果全開(kāi)徵房産稅，結(jié)果就是讓地方當(dāng)局更進(jìn)一步地陷入了土地財(cái)政的窘境。中共現(xiàn)階段涉及的房地産稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地産的收費(fèi)多達(dá)57項(xiàng)，這還不算土地出讓金。計(jì)算下來(lái)的話，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)裏已經(jīng)包含30%~40%的稅費(fèi)了。地方當(dāng)局不管怎麼講它拿30%的錢，做的事還是挺多的，有可能做了70%的事。問(wèn)題是這麼做下去讓地方當(dāng)局陷入土地財(cái)政這種漩渦裏面，下一步結(jié)果就是地方當(dāng)局希望房?jī)r(jià)越高，它的土地就賣的越好，然後有錢人又去買房，把房?jī)r(jià)再炒高，地方當(dāng)局非常高興，然后土地賣得更高，形成惡性迴圈，房?jī)r(jià)根本不可能降低了。

　　房?jī)r(jià)降不下來(lái)，百姓永遠(yuǎn)買不起

　　房?jī)r(jià)降不下來(lái)，百姓永遠(yuǎn)買不起的同時(shí)，其中一項(xiàng)扭曲現(xiàn)象是：國(guó)際輿論紛紛關(guān)注的"鬼城〃，意即空無(wú)一人的購(gòu)物中心和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在中國(guó)可説比比皆是，像是河南省鄭州市鄭東新區(qū)、內(nèi)蒙古的鄂爾多斯等新市鎮(zhèn)，充滿著無(wú)人辦公與居住的大樓建築，這些樓房幾乎都已經(jīng)賣給這幾年收入逐漸豐的中産階級(jí)，他們卻很難順利脫手。這種充斥著"有人買、沒(méi)人住〃的新興城市，中國(guó)每年還會(huì)持續(xù)增加12到24個(gè)。這些空蕩蕩的社區(qū)，到處豎立肯德基、星巴克、施華洛世奇水晶、伯爵名錶、瑞典時(shí)裝品牌H&M、西班牙服飾Zara等招牌，但招牌僅供參考，沒(méi)有實(shí)體店面、店員，因?yàn)橐膊粫?huì)有消費(fèi)者，這種花費(fèi)數(shù)十億人民幣建起來(lái)的超現(xiàn)實(shí)新市鎮(zhèn)，是中國(guó)特有的另類海市蜃樓。

　　"中國(guó)人的房地産〃一書中指出，即便數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的農(nóng)村人口，很想儘快在城市定居、取得戶口、擁有房産，但他們買不起，房屋的需求與供給完全搭不上線。中國(guó)大部分民眾每天花不到12.5元人民幣，城市空屋價(jià)格卻高35萬(wàn)人民幣左右。中國(guó)房産大享王石在接受"CBS〃訪問(wèn)時(shí)曾説，以每人平均收入較高的上海市情況來(lái)看，普通居民需支付的房?jī)r(jià)，大約是年薪45倍以上，完全脫離民眾可負(fù)擔(dān)的價(jià)格範(fàn)圍。除了買不起住房，民眾為了配合國(guó)家與地方政府"推進(jìn)城鎮(zhèn)化〃的腳步，還必須讓出原來(lái)配給的房舍，如果不想當(dāng)無(wú)殼蝸牛，祖輩、父輩與年輕一輩三代省吃儉用存下的有限積蓄，都將被炒房者的無(wú)盡貪婪吞噬殆盡。（鳳凰網(wǎng)）