幾年前房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升、銷路良好的時(shí)候，開發(fā)商們不差錢，往往不會(huì)吝嗇于施工材質(zhì)；業(yè)主們?cè)诜績(jī)r(jià)上漲的預(yù)期中，也不大會(huì)關(guān)注樓盤的工程品質(zhì)。但隨著房?jī)r(jià)下行，業(yè)主們擔(dān)心開發(fā)商在利潤(rùn)變薄時(shí)會(huì)想方設(shè)法地節(jié)省成本、“縮衣減食”，會(huì)對(duì)開發(fā)商的施工行為格外關(guān)注。而事實(shí)上，也確實(shí)存在一些開發(fā)商為壓低價(jià)格，導(dǎo)致工程品質(zhì)變差的情況發(fā)生，如施工品質(zhì)變差、材料的型號(hào)改變、景觀設(shè)計(jì)調(diào)整等，消費(fèi)者一般難以察覺。

　　案例回顧：

　　今年三月以來，杭州各地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅的回落，一些樓盤甚至出現(xiàn)了較大的“跳水”。

　　阿福(化名)在2013年10月份購(gòu)買了杭州地區(qū)某樓盤的房子，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)為12000元/平米左右，今年5月份該樓盤為了回籠資金釋放庫存，將房?jī)r(jià)調(diào)整為9000元左右/平米，並打出了大幅海報(bào)，在該地引發(fā)了不小的轟動(dòng)。

　　阿福和老業(yè)主們要求退房的呼聲無法得到法律的支援和輿論的理解，因?yàn)榉慨b公司擁有自主定價(jià)權(quán)，商業(yè)行為本身就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，沒有只能漲不能跌的道理。波瀾之後很快恢復(fù)了平靜，但阿福和一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)，該樓盤開發(fā)商為了節(jié)省成本，對(duì)樓盤某些部位的裝修裝飾做了改動(dòng)，換用了一些廉價(jià)的材料和樹種，減少了一些附屬配套設(shè)施。這與開發(fā)商先前的廣告、海報(bào)和口頭承諾相差較大。

　　業(yè)主們與開發(fā)商交涉，開發(fā)商否認(rèn)之前曾做出的一些口頭承諾，並辯稱：1、商品房的廣告宣傳為邀約邀請(qǐng)，而非購(gòu)房合同的條款；2、所有裝飾裝修的材料的品牌與宣傳一致，開發(fā)商有權(quán)選用具體的型號(hào)。阿福很無奈，剛剛遭受了降價(jià)的損失，現(xiàn)在還要蒙受房屋品質(zhì)變差的風(fēng)險(xiǎn)。他該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢，法律又會(huì)支援他的哪些正當(dāng)訴求呢？

　　律師點(diǎn)評(píng)：

　　近段時(shí)間，類似阿福遇到的事件時(shí)有發(fā)生。消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂的大多數(shù)合同是“期房合同”，那時(shí)房屋正在建造中，樓盤的工程品質(zhì)和裝修裝飾情況根本無法到現(xiàn)場(chǎng)識(shí)別，只能通過開發(fā)商擺設(shè)的沙盤模型、效果圖、樣板房來做一個(gè)初步的判斷。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，非精裝修的公寓盤的買賣合同的正式文本中有關(guān)裝飾裝修部分的條款又非常簡(jiǎn)單，針對(duì)綠地和配套設(shè)備的條款基本沒有，而補(bǔ)充協(xié)議在缺乏監(jiān)管的情況下，往往淪為一些開發(fā)商的免責(zé)協(xié)議。

　　因此開發(fā)商提供的廣告宣傳、效果圖、樣板房對(duì)於保障合同的充分履行具有重要意義。那麼法律對(duì)此又是如何規(guī)定的呢？

　　《最高院關(guān)於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃範(fàn)圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的説明和允諾具體確定，並對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　那麼，哪些情況才能稱得上 “有重大影響”呢？司法實(shí)踐中，一般應(yīng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件：

　　(一)廣告涉及的內(nèi)容應(yīng)在商品房開發(fā)規(guī)劃範(fàn)圍之內(nèi)；

　　(二)廣告內(nèi)容針對(duì)的是房屋及其相關(guān)設(shè)施；

　　(三)所作的説明和允諾必須具體確定；

　　(四)承諾的內(nèi)容必須對(duì)合同的訂立以及房?jī)r(jià)的確定具有重大影響。

　　以上四個(gè)條件中，第(一)、(二)容易把握。第(三)項(xiàng)，律師認(rèn)為應(yīng)以普通購(gòu)房者的識(shí)別能力為標(biāo)準(zhǔn)，如小區(qū)綠化率達(dá)到80%、每單元配有某品牌電梯兩部等，可以認(rèn)為是具體確定。但像“高尚華府”、“某某豪宅”等宣傳，其判斷標(biāo)準(zhǔn)難以明確，不應(yīng)認(rèn)定為具體確定。而第(四)項(xiàng)的“重大影響”，一般是指有關(guān)房屋的品質(zhì)、裝飾裝修的材料、採(cǎi)光、景觀綠化的説明。有關(guān)樓盤周邊的重要配套或公建指標(biāo)等的承諾，如學(xué)校、公園等，能否視為“要約”仍有爭(zhēng)議。

　　綜上分析，律師認(rèn)為：在房屋買賣合同中沒有明確約定的情況下，房産開發(fā)商在提供的宣傳廣告、海報(bào)手冊(cè)等材料中向消費(fèi)者明確説明或承諾裝修裝飾材質(zhì)、綠地大小、植物種類、重要配套設(shè)施設(shè)備的，但在實(shí)際交付房屋時(shí)與先前的説明不一致的，應(yīng)視為違約，須承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主們有權(quán)要求開發(fā)商按照先前的説明或承諾進(jìn)行整改。汪曉池 整理