中新網(wǎng)9月17日電 9月16日晚間，大連萬達(dá)商業(yè)地産股份有限公司(簡稱“萬達(dá)商業(yè)地産”)正式對外披露赴港上市相關(guān)資料。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中最吸引投資者的並非是其在去年創(chuàng)下867.7億人民幣的主營收入和248.8億的凈利潤，而是萬達(dá)目前持有高達(dá)1470萬平米的自持物業(yè)面積，在不斷強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)上，萬達(dá)到今年上半年在自持物業(yè)收入上的比例已經(jīng)達(dá)到22.3%。

　　據(jù)了解，業(yè)界一直有説法稱萬達(dá)商業(yè)地産的盈利很大程度來自持有物業(yè)的公允價(jià)值升值，在目前房地産市場面臨低迷，物業(yè)升值空間在降低的情況下，招股書顯示，2014年萬達(dá)商業(yè)地産的預(yù)計(jì)凈利潤(不包括公允價(jià)值收益的影響)不低於132億人民幣，比2013年有所增長 。

　　萬達(dá)商業(yè)地産正在逐漸褪去身上地産商的色彩，轉(zhuǎn)而成為一個商業(yè)體運(yùn)營商。如果萬達(dá)商業(yè)地産在今年完成上市，其有利的商業(yè)運(yùn)營模式將成為業(yè)績釋放的重要依託，而這一商業(yè)模式除了遍佈全國的萬達(dá)商業(yè)地産項(xiàng)目數(shù)量上的增加，更重要的是嫁接在地産項(xiàng)目之上的文化旅遊、電子商務(wù)帶來的協(xié)同增值效應(yīng)。

　　商業(yè)地産巨頭，廣泛佈局市場

　　根據(jù)業(yè)已披露的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年6月30日為止，萬達(dá)商業(yè)地産在全國的29個省份的112個城市佈局了178個商業(yè)項(xiàng)目，在這178個項(xiàng)目當(dāng)中涵蓋了159座被萬達(dá)商業(yè)視作為核心産品的萬達(dá)廣場，其中包括168個購物中心和102家豪華酒店。

　　相比于較為成熟模式的萬達(dá)廣場，萬達(dá)商業(yè)地産還在全國的7座城市建設(shè)了8座萬達(dá)城，萬達(dá)城無論在建築面積上還是投資額上，都遠(yuǎn)大於目前的萬達(dá)廣場，而這一種新的商業(yè)體也被萬達(dá)商業(yè)視作為是全新的物業(yè)産品。

　　據(jù)了解，從2000年開始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地産，萬達(dá)商業(yè)地産僅在萬達(dá)廣場的商業(yè)模式上就先後推出了三代産品，按照萬達(dá)商業(yè)地産現(xiàn)在對公司業(yè)務(wù)板塊的劃分，包括投資物業(yè)和物業(yè)租賃、物業(yè)開發(fā)和銷售以及酒店開發(fā)和經(jīng)營三個部分。

　　這三者之間的關(guān)係就是，物業(yè)的預(yù)售及銷售提供資金以達(dá)到開發(fā)投資物業(yè)及酒店所預(yù)期的現(xiàn)金需求水準(zhǔn)，並可以平衡整個項(xiàng)目的整體經(jīng)營現(xiàn)金流；投資物業(yè)及酒店在滿足消費(fèi)者需求的同時，也提升了這一綜合體中開發(fā)物業(yè)的銷售；而大部分豪華酒店可以增加商業(yè)體的吸引力、品牌知名度和客流，從而進(jìn)一步提升整個商業(yè)體的資産價(jià)值。

　　相對於傳統(tǒng)住宅地産商的簡單土地開發(fā)銷售模式，萬達(dá)商業(yè)地産憑藉這一商業(yè)模式使得其在快速擴(kuò)張中仍能夠維持現(xiàn)金流的平衡。數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年底萬達(dá)商業(yè)地産的資産負(fù)債率只有49.4%。

　　萬達(dá)商業(yè)地産認(rèn)為，正是基於這種創(chuàng)新的商業(yè)模式，不但維持了整體現(xiàn)金流的平衡，同時也推動了各個板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展，而這也為萬達(dá)商業(yè)地産在獲得土地後快速開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。

　　從萬達(dá)商業(yè)地産所披露的數(shù)據(jù)可以看出，截止到今年中期該公司所持有的7670萬平方米的土地儲備當(dāng)中，正在開發(fā)和已經(jīng)完工的面積為5910萬平方米，佔(zhàn)到總量的77%。

　　在地産行業(yè)分析師看來，未來萬達(dá)商業(yè)地産掛牌香港聯(lián)交所之後，相對於國內(nèi)地産商，萬達(dá)商業(yè)地産擁有高收益率和高估值的優(yōu)勢，而對比香港本地的老牌地産商，則在業(yè)績增速和發(fā)展?jié)摿ι暇哂袃?yōu)勢。

　　整體盈利模式改變，更大的協(xié)同效應(yīng)

　　除了萬達(dá)商業(yè)體在數(shù)量和規(guī)模上的增長，資本市場更關(guān)注的是萬達(dá)從地産向商業(yè)轉(zhuǎn)型後，整體盈利模式的改變。

　　作為整個萬達(dá)集團(tuán)的核心資産，此次上市的萬達(dá)商業(yè)地産在萬達(dá)集團(tuán)的運(yùn)營中也處於中樞的位置，圍繞萬達(dá)商業(yè)地産，萬達(dá)集團(tuán)旗下的文化、百貨、院線等各個業(yè)務(wù)板塊之間展開了一個協(xié)同效應(yīng)；而被更多人忽視的是，萬達(dá)集團(tuán)以萬達(dá)商業(yè)地産為平臺，在地方政府、供應(yīng)商、消費(fèi)者之間構(gòu)建了一個更大的協(xié)同效應(yīng)。

　　在地方政府面前，萬達(dá)商業(yè)地産擁有較大的話語權(quán)，這種話語權(quán)並非特權(quán)，而是源自於任何一個新建的萬達(dá)商業(yè)體，必然會給地方在經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、稅收和城市形象上帶來多重的拉動作用。因此，即便萬達(dá)商業(yè)地産以招拍掛的市場價(jià)格獲得開發(fā)土地，隨後地方政府在交通和市政上的配套設(shè)施必然推動該片區(qū)土地的快速升值。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林此前在解讀萬達(dá)商業(yè)地産的商業(yè)模式中表示，一個萬達(dá)廣場可以解決當(dāng)?shù)仄甙饲说木蜆I(yè)問題，而一個萬達(dá)廣場裏，有幾百個商家，這些商家又間接地帶動了上游的製造業(yè)和供應(yīng)商，這使得萬達(dá)廣場已經(jīng)不再是一個簡單的投資性房地産項(xiàng)目，而是一個産業(yè)支撐。特別是在一些加速城鎮(zhèn)化建設(shè)的三四線城市，萬達(dá)廣場擁有著更大的拓展空間。

　　這種優(yōu)勢和萬達(dá)商業(yè)擁有出眾的招商能力不無關(guān)係，數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)和萬達(dá)商業(yè)建立合作的國內(nèi)外商業(yè)品牌多達(dá)2600多個，其中零售品牌超過600個。在今年8月28日舉辦的第八屆萬達(dá)商業(yè)年會上，吸引了近400家品牌商前來設(shè)展，他們面對的是來自全國各地的10000多名代理商。

　　對於萬達(dá)商業(yè)地産而言，真正決定其盈利能力的並不是招商的數(shù)量，而是所有入駐商戶的租金回報(bào)率，商戶的利潤又取決於萬達(dá)商業(yè)體所能吸引的客流量。就在今年萬達(dá)商業(yè)地産年會舉辦的同時，萬達(dá)集團(tuán)攜手騰訊和百度共同出資50億元成立萬達(dá)電子商務(wù)公司，意在通過線上線下一體化賬號和會員體系，將騰訊和百度數(shù)以億計(jì)的線上流量導(dǎo)入到萬達(dá)廣場線下消費(fèi)。而隨著更大規(guī)模的“萬達(dá)城”這樣的新商業(yè)體的相繼建成投入運(yùn)營，按照萬達(dá)的估算，未來5年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)每週1億人的客流量，基本可以覆蓋國內(nèi)各級城市的主力消費(fèi)人群。(中新網(wǎng)房産頻道)