□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　近日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)於支援鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》下發(fā)，對於以土地開發(fā)和融資來支援鐵路建設(shè)作了細(xì)則性的規(guī)定。2005年以來，鐵路建設(shè)規(guī)模急劇擴(kuò)張，但因建設(shè)週期長、收益率低、民生和社會屬性強，單靠銀行貸款和債券、票價收入無法維持年均7000-8000億的投資規(guī)模，更無法償還自2008年“擴(kuò)大內(nèi)需”以來所積累的近3萬億債務(wù)。去年7月，國務(wù)院常務(wù)會議在研究部署鐵路投融資體制改革時，給出了“設(shè)立鐵路發(fā)展基金”、“創(chuàng)新鐵路債券”、“盤活鐵路用地資源”等三個渠道。目前來看，仍應(yīng)挖掘鐵路站場和周邊的土地價值。

　　目前土地財政不可持續(xù)。同時，在新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、結(jié)構(gòu)性減稅、經(jīng)濟(jì)增速下臺階、“去産能”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的改革大背景下，政府未來幾年內(nèi)財政收入增長前景不樂觀。很多跡象表明，地方政府對於土地財政的依賴度不可能下降，只能是依賴方式的轉(zhuǎn)變。

　　大城市、特大城市將依舊是未來人口凈流入的目的地，類似于鐵路、軌道交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和再造的規(guī)模，將會在未來多年維持高位。相應(yīng)地，城市及相關(guān)區(qū)域的公共服務(wù)設(shè)施會越來越完善，城市土地和房産等物業(yè)的價值將會越來越高。由於這些公共設(shè)施的公益性、民生性，不可能按照投資回收期計算的複合成本，制定消費這些設(shè)施的市場價格。但是，由於政府因投入大量資金來建設(shè)、供給和維護(hù)這些公共設(shè)施而背負(fù)了鉅額的債務(wù)，公共設(shè)施建設(shè)因受債務(wù)制約也無法持續(xù)。

　　在房産稅缺失的情況下，不可能按照“誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則，向物業(yè)受益者徵稅來為這些大型項目融資，最好的辦法就是按照“誰投資、誰受益”的原則來融資，投資的方式就是通過土地出讓，讓購買土地和房産的主體為這些公共服務(wù)項目融資，並同時享受公共服務(wù)完善帶來的資産增值收益。事實上，這是一種公共服務(wù)設(shè)施的融資模式或土地財政模式的新變化。

　　近年來，鐵路(特別是高鐵)的開通運營，對於沿線城市都市圈的形成和城鎮(zhèn)化的推動發(fā)揮了不可替代的推動作用，對地方人口和資源積聚、房地産、旅遊和招商等區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大的拉動作用。但是，短期內(nèi)政府高鐵投入的稅收效應(yīng)卻不明顯，而債務(wù)急速攀升，這種鐵路建設(shè)模式是不可持續(xù)的。

　　按照《關(guān)於支援鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》，如果能夠?qū)⑿吕翔F路站場讓鐵路建設(shè)方來開發(fā)，以出售和經(jīng)營物業(yè)的形式來分享鐵路建設(shè)帶來的溢價收益，則不僅能夠為鐵路建設(shè)提供可持續(xù)的資金來源，而且極大地緩解了鐵路投資現(xiàn)金流收支期限失衡、流動性風(fēng)險大、財政補貼效率低、政府債務(wù)風(fēng)險突出等問題。在新型城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、發(fā)展城市群、人口繼續(xù)向城市(鎮(zhèn))流動的背景下，鐵路建設(shè)帶動資源積聚、區(qū)域發(fā)展、城市建設(shè)的良性迴圈前景可期。

　　同時，政府在區(qū)域規(guī)劃、産業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的職能還將持續(xù)，這也是帶動資源積聚、區(qū)域發(fā)展、城市建設(shè)的良性迴圈的又一種模式，也能夠採取上述新的土地融資模式。目前，一些大城市建設(shè)的新區(qū)，如廣州的南沙、天津的濱海、深圳的前海、鄭州的新鄭等地，之所以出現(xiàn)空城或建設(shè)滯後的現(xiàn)象，除了政府規(guī)劃落地不夠的原因外，這些區(qū)域承諾的基礎(chǔ)設(shè)施不到位是關(guān)鍵原因。事實上，政府在這些區(qū)域獲得的土地出讓金，應(yīng)該全部投入到這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這才符合區(qū)域規(guī)劃中土地投融資的特徵。

　　在我國資本市場不發(fā)達(dá)，政府債券融資模式缺失，房産稅融資也不能在短期內(nèi)到位，而城市化快速推進(jìn)的背景下，政府又要承擔(dān)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的任務(wù)，土地財政是不得已的選擇。但是，只要土地財政發(fā)揮到位，土地財政仍具有重要意義。近年來，土地財政之所以被詬病，並非土地財政本身的問題，一方面原因是土地財政收入被濫用，沒有真正用到公共服務(wù)設(shè)施上；另一方面就是政府公共職能範(fàn)圍沒有合理界定，財政收入被用到一些城市廣場、博物館、會展中心、城市地標(biāo)等與公共服務(wù)設(shè)施關(guān)係不大的項目上。