夏家衚同、西局、孫河、農(nóng)展館、萬(wàn)柳，去年天價(jià)拍下的地王項(xiàng)目如今是什麼樣子？

　　在地産房企中，有不少都曾號(hào)稱“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年回款”，而當(dāng)集中全力拿下天價(jià)地之後豈不是更應(yīng)該迅速入市以拔得頭籌、在競(jìng)爭(zhēng)者中佔(zhàn)據(jù)有利位置？恰恰相反，據(jù)北京青年報(bào)記者從這六塊地王擁有者處得到的消息，2014年，或?qū)⒅挥腥f(wàn)柳地區(qū)中赫“萬(wàn)柳書院”能在年底面市，其他五大焦點(diǎn)樓盤遲遲不見動(dòng)作。

　　因此，諸如“市場(chǎng)下行、地王項(xiàng)目擔(dān)心賣不動(dòng)不敢開盤”、“其中有的企業(yè)資金鏈面臨難題，不敢輕易開工”等等坊間説法甚囂塵上。地王盤遲遲不動(dòng)的真實(shí)原因是什麼？他們上演“地王之戰(zhàn)”大概會(huì)在什麼時(shí)候？北青報(bào)記者對(duì)六大地王盤一一進(jìn)行了走訪。

　　地王項(xiàng)目現(xiàn)狀：除了萬(wàn)柳書院基本都在做規(guī)劃産品類型基本都已定調(diào)

　　“2013年高價(jià)拍地的房企中，恐怕只有中赫的萬(wàn)柳書院現(xiàn)在日子最好過”，六大地王項(xiàng)目其中一位行銷總監(jiān)不無(wú)羨慕地對(duì)記者表示。的確，萬(wàn)柳書院是這批高價(jià)地中第一個(gè)出手、並且背負(fù)“地王”頭銜最早的項(xiàng)目，最早面市、最早受益似乎是順理成章的事情，但其實(shí)在這一年多的時(shí)間裏，他們的路並沒有那麼順。

　　據(jù)萬(wàn)柳書院品牌負(fù)責(zé)人介紹，萬(wàn)柳書院本來(lái)可以早一些亮相，自中赫置地拿到土地之後，就積極推進(jìn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工。目前尚未入市，主要是因?yàn)橹泻罩玫叵Ｍ麑⑦@一産品按照“藝術(shù)品”而不是“工藝品”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，這就需要花費(fèi)時(shí)間和各種成本去打磨品質(zhì)。初期做的園林由於經(jīng)過開發(fā)商論證不符合項(xiàng)目整體“調(diào)性”，直接推掉重做。

　　“估計(jì)年底現(xiàn)房開盤，目前樣板間基本已經(jīng)做好，園林做好之後就可以接待訪客了。”品牌負(fù)責(zé)人表示，至於價(jià)格，最終將以相關(guān)部門審批的銷售證為準(zhǔn)。目前，海淀萬(wàn)柳區(qū)域因?yàn)榈靥帉W(xué)區(qū)、配套完善，以及近十年來(lái)都沒有新增土地供應(yīng)，供求矛盾決定萬(wàn)柳書院周邊二手房?jī)r(jià)格一直穩(wěn)定在10-12萬(wàn)元/平方米。所以在業(yè)內(nèi)看來(lái)，中赫·萬(wàn)柳書院的價(jià)格達(dá)到15萬(wàn)元/平方米符合市場(chǎng)規(guī)律，全盤的貨值預(yù)計(jì)可能超過130億元。

　　除了萬(wàn)柳書院的“一枝獨(dú)秀”，其他五個(gè)地王盤則顯得步履蹣跚。

　　孫河，中糧地塊。由於上月孫河兩個(gè)地塊流拍，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛將矛頭指向了中糧，認(rèn)為今天“壓死孫河的最後一根稻草”、造成土地價(jià)格飆升的“罪魁禍?zhǔn)住蹦^於2013年以4.84萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)創(chuàng)造當(dāng)年北京單價(jià)地王的中糧集團(tuán)。因?yàn)樵谒埃埡⑻┖獭⑹组_在此拿地折合樓面價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右。“地王拯救者”的名號(hào)不脛而走，連離它幾十公里之遙的農(nóng)展館地王都松了一口氣——“連孫河樓面價(jià)都4萬(wàn)多了，誰(shuí)還敢説農(nóng)展館7萬(wàn)多的地貴”……

　　通過種種途徑，記者終於摸清了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的中糧孫河項(xiàng)目現(xiàn)狀。據(jù)內(nèi)部人士透露，正是由於地價(jià)比周邊樓盤都貴，因此，中糧幾乎將所有精力全投在了該項(xiàng)目上。而且對(duì)於種種質(zhì)疑，開發(fā)商並不在意。“單價(jià)10萬(wàn)元起是毋庸置疑的，産品主要以別墅為主，輔之以低密度平層公寓。現(xiàn)在樓盤名字已經(jīng)確定，但沒到最後一刻不方便透露。”

　　夏家衚同，懋源地塊，最不著急的開發(fā)商。“産品規(guī)劃還沒有批下來(lái)，但肯定做定制豪宅。由於定位比較高，因此前期做産品規(guī)劃會(huì)非常細(xì)緻。再有就是銷售本身也會(huì)考慮實(shí)體樣板間和園林樣板區(qū)都出來(lái)以後再發(fā)力，因此項(xiàng)目進(jìn)展速度會(huì)相對(duì)慢一些。”懋源公司行銷總監(jiān)赫蒙説。她表示，公司目前在售樓盤紅璽臺(tái)還有幾十個(gè)億的貨值，又在北三環(huán)邊上，必須做一個(gè)漂亮的收官，而夏家衚同周邊沒有競(jìng)爭(zhēng)樓盤，因此開發(fā)商對(duì)未來(lái)産品與銷售都充滿信心。

　　夏家衚同地塊沒有競(jìng)爭(zhēng)，西局則不同。目前為止，六大地王項(xiàng)目中最神秘的當(dāng)屬龍湖與泰禾的西局“雙雄會(huì)”。雙方的操盤手面對(duì)北青報(bào)記者採(cǎi)訪都諱莫如深。據(jù)了解，龍湖的速度要稍微快一些，産品定位已經(jīng)明確，由於與泰禾存在競(jìng)爭(zhēng)，因此，龍湖方面並沒有對(duì)記者透露具體的産品情況、價(jià)格水準(zhǔn)。“我們這兩塊地都有環(huán)境建設(shè)指標(biāo)，跟有關(guān)部門需要不斷溝通，因此進(jìn)度是顯得慢了一些，但明年上半年肯定會(huì)面市。”龍湖操盤手預(yù)計(jì)，明年上半年將是六大地王真正同臺(tái)競(jìng)技的時(shí)間。

　　農(nóng)展館，融創(chuàng)地塊。融創(chuàng)北京公司副總經(jīng)理樓燕青告訴北青報(bào)記者，目前她的任務(wù)是組建銷售隊(duì)伍進(jìn)行培訓(xùn)，樣板間和示範(fàn)區(qū)要到明年上半年才能完成。至於産品，樓燕青表示，要做現(xiàn)代風(fēng)格的低密度産品，基本上是七八層的公寓，頂層和一層會(huì)做一部分超大戶型，預(yù)計(jì)售價(jià)15萬(wàn)起。

　　地王盤在等什麼？

　　沒有特殊原因，開發(fā)商一般都會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)迅速開盤，拿到土地一年時(shí)間沒動(dòng)靜絕非“認(rèn)真規(guī)劃産品所以造成了進(jìn)度慢”能一語(yǔ)避之的。眾所週知，去年有關(guān)部門“限價(jià)”、“限證”，4萬(wàn)元/平方米以上樓盤全部停發(fā)銷售證和預(yù)售許可證，因此，大量高價(jià)盤偃旗息鼓，而由此帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，比如自住房入市、二手房冰封、銀行收緊口袋等等，讓無(wú)比看中時(shí)間成本的地王項(xiàng)目叫苦不迭。

　　而近日從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)傳來(lái)消息，只要項(xiàng)目（單價(jià)超過10萬(wàn)元／平方米）是封頂?shù)默F(xiàn)房，北京市住建委就給予銷售許可證。這就意味著，一大批豪宅項(xiàng)目將因此受益，地王盤更是看到了“無(wú)限曙光”，因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，頂級(jí)豪宅不做到現(xiàn)房，買房人也不會(huì)真正關(guān)注。正如萬(wàn)柳書院開發(fā)商所言，蓄客半年以來(lái)，買房人就等著實(shí)樓樣板間和實(shí)際園林示範(fàn)區(qū)開放了。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士分析，地王們等來(lái)了政策的解凍，但還有兩個(gè)條件也是他們必須要等的。

　　第一、相對(duì)的市場(chǎng)底部。這就是説，在當(dāng)前情況下，地王項(xiàng)目不開賣，市場(chǎng)的底部就還沒有到來(lái)。反之，如果地王項(xiàng)目開賣，那麼市場(chǎng)可能真的已經(jīng)接近底部。以北京為例，地王項(xiàng)目由於其身份的特殊性，對(duì)於預(yù)期十分敏感。對(duì)於地王項(xiàng)目而言，寧可從一個(gè)低價(jià)開始開盤銷售，逐漸走高，最終登頂，也不願(yuàn)意以高價(jià)開盤，其間出現(xiàn)波動(dòng)，價(jià)格下調(diào)，然後再努力衝高。尤其在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，

　　地王項(xiàng)目一旦波動(dòng)，再想衝高幾乎就沒有可能。相比普通項(xiàng)目，地王項(xiàng)目的蓄客週期往往更長(zhǎng)，通過蓄客，開發(fā)商掌握的客戶預(yù)期、購(gòu)買力變化等方面的資訊，還是相對(duì)準(zhǔn)確的。基於這些做出的行動(dòng)決定，自然具有極大的參考價(jià)值。

　　第二、二手房交易活躍期。也就是説，地王項(xiàng)目如果不開盤，説明二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性還沒有達(dá)到“理想釋放”的情況，市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)冷清一段時(shí)間。反之，市場(chǎng)的繁榮即將到來(lái)。

　　如今的土地價(jià)格決定了地王項(xiàng)目絕對(duì)不是剛需，其客戶基本是瞄準(zhǔn)三次改善、四次改善以及投資和資産保值類的客戶。這些客戶都不是第一次買房，三改、四改都需要賣掉舊房子，來(lái)買新房子；投資型和資産保值型的客戶也重視自身資産配置的情況，所以，也存在賣舊買新的情況。所以，這些客戶能夠在多久的時(shí)間內(nèi)、以什麼樣的價(jià)格賣掉自己手中的房子，是他們能以怎樣的消費(fèi)能力買下地王項(xiàng)目的重要因素。由於當(dāng)下特大型城市限購(gòu)政策、禁貸政策基本沒有鬆動(dòng)，要獲取購(gòu)買資格，支付購(gòu)房款，賣掉已有的一套或者幾套住房，是一個(gè)重要選項(xiàng)。如果他們賣得快一點(diǎn)，價(jià)格高一點(diǎn)，那麼地王項(xiàng)目的消費(fèi)能力就要強(qiáng)一點(diǎn)。以北京為例，北京二手住房7月成交量?jī)嵐墉h(huán)比上漲超過16%，創(chuàng)4個(gè)月新高，但同比還是下滑23%左右。所以，要看這種回升的趨勢(shì)是否持續(xù)，地王項(xiàng)目才能決定其是否有具體的“行動(dòng)”。

　　“地王盤”的謹(jǐn)慎樂觀底氣從哪來(lái)的？

　　在接受北青報(bào)記者採(cǎi)訪的地王盤行銷負(fù)責(zé)人中，大家不約而同對(duì)未來(lái)預(yù)期用了四個(gè)字來(lái)形容：謹(jǐn)慎樂觀。在幾乎所有媒體都在紛紛報(bào)道7月樓市成交量繼續(xù)下跌之時(shí)，他們的這種底氣從何而來(lái)？