物業(yè)名稱: 天河區(qū)清風北街22號凱旋新世界某低層兩房單位，面積：122平方米，成交價：609萬元。文/圖：記者李鳳荷

　　從7月交投情況看，二手住宅市場暫未出現(xiàn)“末班車”的行情。

　　公積金管理中心“限貸”，“組合貸款”首先出現(xiàn)因額度不足無法申請

　　日前，廣州市公積金管理中心出臺限制措施，將採用按月輪候放款等方式對下半年的貸款額度進行限制，每個月的貸款額度指標將控制在10億元以內(nèi)。按揭業(yè)者表示，從7月中旬開始，通過銀行審批的“組合貸款”已經(jīng)出現(xiàn)額度不足致使無法正常申請的情況。而基於二手樓市上半年行情不佳的大環(huán)境，公積金貸款“擰緊”水龍頭，或?qū)ο掳肽甑男星樽邉輲硪欢ǖ男n擊。

　　文/圖:記者王雯倩

　　公積金貸款8月收緊 影響不及3月吹風

　　8月份是“每月10億元”公積金貸款限額措施落地的首月，在此政策落地之前的7月下旬，市場上是否出現(xiàn)了搶著入市的現(xiàn)象？合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，從7月的交投情況來看，二手住宅市場暫未出現(xiàn)“末班車”的行情，而從上半年的交投情況來看，涉及公積金貸款的成交約佔非一次性付款購房個案的六成左右。在3月“公積金貸款新政”徵求意見稿首度徵詢意見的時候，當時公積金貸款的個案的確在相對短的一段時間內(nèi)有所增加。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，3月非一次性付款購房個案中，純公積金貸款個案從之前的30%上升到47%，不過到了4月，純公積金貸款個案佔比回落到三成多的正常水準。

　　滿堂紅市場部研究員劉鏡棠亦表示，根據(jù)現(xiàn)時公積金貸款規(guī)定，個人貸款額為50萬元，家庭貸款額為80萬元，每個月的10億元的貸款額能夠滿足1250~2000宗貸款，與上半年相比有所下降，但該政策對貸款資格沒有影響，僅是放款時間需要延後，因而對廣州市二手房市場影響相對較弱，近期並未出現(xiàn)搶著入市的現(xiàn)象。

　　“目前買家更關注的是商業(yè)貸款的額度以及利率變化情況，受影響而暫時觀望的準買家，多半會因為銀行商業(yè)貸款額度仍偏緊以及利率上浮等因素而暫不出手。”梁燕明預計，廣州公積金實現(xiàn)每月限額貸款，對下半年樓市整體格局不會産生很大影響。從目前情況分析，一次性付款購房比例持續(xù)佔據(jù)較高水準，而純公積金貸款購房個案佔整體二手住宅市場成交僅一成多的份額，影響範圍相對有限。

　　“比起今年3月份的公積金貸款政策將有變動的消息，這次因貸款指標設限而匆忙入市的買家比較少，從成交量來看，基本沒有因此而出現(xiàn)明顯的變化。”中原地産匯瀚按揭高級業(yè)務經(jīng)理莫靜指出，由於現(xiàn)時二手樓市的市場觀望情緒較重，且願意大幅度降價的二手房業(yè)主較少，成交量一直沒有多大起色。因此，即便從8月開始，公積金“限貸”新政正式落地實施，但從短期來看，對二手房成交量並不會造成太大的影響。

　　審批和放款時間延長 拉長二手房交易週期

　　現(xiàn)時公積金貸款的審批和放款時間均有所延長，這將拖慢部分二手房的交易週期，並有可能對二手房交易的買賣雙方帶來麻煩。

　　“現(xiàn)在是政策執(zhí)行的首月，並未見到很多人搶閘審批，但7月份有部分客戶去銀行申請組合貸款被告知要8月才能送審批。” 億誠按揭總經(jīng)理助理陳廣雄表示，從上半年的二手房成交情況來看，公積金及組合貸款的客戶佔比較多，粗略估算應有四成左右。如果公積金“擰緊”水龍頭，那麼客戶要貸款只能轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款，客戶購房成本增加將有可能抑制部分買房需求。

　　滿堂紅促成交易數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房買家利用公積金貸款佔比約4成，其中，純公積金貸款佔比約兩成半，公積金與商業(yè)組合貸款佔比約為1成半。劉鏡棠表示，作為房貸的其中一個主要來源，公積金“限額”放貸將會對原來較為低迷的二手樓市帶來一定的衝擊，如房貸另一重要來源——商業(yè)貸款的政策及利率保持不變的情況下，二手房市場交易量將可能有所下降，成交均價則會出現(xiàn)小幅波動。

　　“行情持續(xù)淡靜下，還願意買賣二手房的都是實客。即業(yè)主是出於套現(xiàn)週轉(zhuǎn)或改善置業(yè)的需求，而買家則以有強烈自住需求的首次置業(yè)者居多。”莫靜告訴記者，從實際操作來看，現(xiàn)時公積金貸款申請的審批時間有所延長，特別是需要通過銀行審批的組合貸款。而從現(xiàn)在的二手房成交案例來看，“急買”和“急賣”的案例佔比不少，如果貸款審批時間上有所延長，將會給二手房成交帶來更多的不穩(wěn)定因素。

　　“首置”最受傷 一次性付款成議價“王牌”

　　綜合來看，公積金“限額”放貸政策將對純公積金貸款首次置業(yè)的樓梯樓買家影響較大。據(jù)滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，上半年該類型買家佔比為12%左右，該類型買家主要關注總價約在60萬~100萬元之間的小戶型二手房。如果客源因公積金貸款收緊而減少，總價介於60萬~100萬元之間的盤源的放盤價和成交價有可能出現(xiàn)下跌，但由於總價較低，支付壓力不大，該類型盤源仍然會受“剛需”客的歡迎，價格下跌幅度不大。

　　對於放售物業(yè)的小業(yè)主來説，能否儘快收齊樓款才是決定是否讓價的關鍵。合富置業(yè)梁燕明指出，現(xiàn)時一次性付款依然是二手房市場中議價能力最強的付款方式，尤其是基於“賣一買一”準備套現(xiàn)換房的業(yè)主，不少都是指明只出售給一次性付款的買家。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年一次性付款購房個案佔比連續(xù)6個月達到41%或以上高位，而在2013年一二季度信貸環(huán)境相對寬鬆的市場狀況下，一次性付款購房比例基本都僅維持在三成左右的水準。

　　“公積金收緊，對業(yè)主有一定影響，對交易時間、資金回籠速度都會有影響。身邊剛好有案例是業(yè)主不同意買家申請公積金組合貸款，或限制在某個時點完成，致使買家最終無法成功購買。”陳廣雄指出，有部分業(yè)主會在付款方式上限制公積金付款方式，或者要求在指定時間內(nèi)要完成，超出時間算買家違約。

　　一週成交風雲(yún)榜

　　業(yè)主移民降21萬賣凱旋兩房

　　點評：滿堂紅專業(yè)人士介紹，該單位業(yè)主之前一直自住，證滿5年，南向，帶有豪華裝修，因移民而放售物業(yè)，前兩個月放盤價630萬元，單價在51000元/m2以上，不願議價，後因業(yè)主急需資金，表示買家如一次性付款，也願意降價放售。最後被一做生意的改善型買家看中，以609萬元的總價一次性付款買入該套物業(yè)，成功議價21萬元，成交單價49918元/m2。

　　置業(yè)小TIPS： 凱旋新世界是珠江新城知名的豪宅之一，北依珠江公園，南臨珠江，小區(qū)有會所、健身房、游泳池等，附近生活配套齊全。該社區(qū)是目前高端二手市場無論自住還是投資的首選樓盤，成交相當活躍。目前放盤價在5萬元/m2以上，成交單價也在4.5萬元/m2以上，不少素質(zhì)較高、裝修保養(yǎng)較好的單位放盤價在8萬~9萬元/m2也較常見，目前租金單價在93元/m2/月左右。