記者從樓市、信貸兩方面了解得知，雖然目前房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)微松，但房貸利率依然高企，利率上浮的部分不但“吞噬”掉了房價(jià)下降部分，甚至還拉高了整體成本。這一切都使得樓市降價(jià)對銷售的推動(dòng)並不甚明晰，上半年廣州樓市的月市場成交量甚至低於2008年。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，雖然央行屢次喊話，但是房貸利率優(yōu)惠短期難現(xiàn)，而隨著多個(gè)城市政策的放鬆，樓市下半年或現(xiàn)回暖勢頭。

　　文/ 記者潘彧、李婧暄

　　案例

　　房貸利率上浮8%

　　十萬的房價(jià)白砍了

　　市民王小姐近日購買了一套住房，根據(jù)多輪砍價(jià)，原房東終於同意將原本200萬的房子降價(jià)到190萬元賣給她。

　　好不容易砍價(jià)10萬元，王小姐還沒高興多久，就又被現(xiàn)實(shí)狠狠打擊了一番。“銀行告訴我，房貸利率要上浮8%。”王小姐告訴記者，上個(gè)月有朋友還在銀行申請了基準(zhǔn)利率，這一上浮8%，多出的利息十分可觀。以貸款100萬元，20年等額本息商業(yè)貸款計(jì)算，如果是基準(zhǔn)利率，最後還款總額為179.6萬元，如果利率上浮8%，則最後還款總額變成187.1萬元。“這不等於我白還價(jià)了，還磨了一個(gè)月。”王小姐告訴記者。

　　昨日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州市場上，打折利率基本無跡可尋，多家國有大行首套房貸利率上浮5%～10%，而股份制銀行則上浮10%～30%不等。

　　廣深利率水準(zhǔn)高於京滬

　　上周有消息稱，農(nóng)行表示從8月起，在上海對200萬元以上首套房貸款利率實(shí)行9.5折優(yōu)惠。但記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其他國有行和股份制銀行目前的實(shí)際放款利率並未有明顯下調(diào)。

　　金融搜索平臺“融360”7月對全國23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行房貸利率進(jìn)行的調(diào)查顯示，剛需購房者將繼續(xù)面臨房貸利率走高、放貸不易的困難。

　　6月重現(xiàn)江湖的8.5折利率僅為曇花一現(xiàn)，絕大部分二、三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實(shí)亡。

　　此外，數(shù)據(jù)顯示，廣州和深圳的利率水準(zhǔn)明顯高於北京和上海，本月廣州平均房貸利率更達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.086倍，創(chuàng)一線城市平均房貸利率新高。

　　記者發(fā)現(xiàn)，廣州的一、二手房成交價(jià)都已出現(xiàn)悄然回調(diào)。但這種降幅所帶來的整體樓市成交帶動(dòng)效應(yīng)卻並不太明顯。

　　不少樓盤悄然降價(jià)

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，7月21日至7月27日，廣州一手網(wǎng)簽均價(jià)為14708元/㎡，環(huán)比前一週下跌4%，創(chuàng)下近15周來新低。而據(jù)中原地産成交數(shù)據(jù)顯示，7月份全市二手住宅成交均價(jià)為24294元/㎡，環(huán)比上月微降0.5%，是5月份以來，首次錄得跌幅。

　　方圓地産首席分析師鄧浩志表示，目前廣州市樓市降價(jià)已成為普遍現(xiàn)象，很多項(xiàng)目已出現(xiàn)10%~30%的降幅。

　　房價(jià)一直在降，但給消費(fèi)者帶來真正的實(shí)惠卻比較有限。合富輝煌（中國）首席分析師黎文江直言，上半年雖然樓市降價(jià)時(shí)有發(fā)生，但並未真正拉動(dòng)成交大幅回暖。

　　“房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月廣州市原十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽平均每個(gè)月不到44萬平方米，比2008年平均每月46.1萬平方米的交易量還低。”黎文江分析稱，樓市降價(jià)並未帶動(dòng)成交，主要還是信貸問題。“貸款利率上調(diào)了10%甚至更高，即使開發(fā)商降10%~15%，也只是剛好對衝銀行的利率，不會有特別明顯的效果。”

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測

　　房貸利率

　　優(yōu)惠短期難現(xiàn)

　　“不排除房價(jià)9月份開始會回暖。目前還未打折的項(xiàng)目還有進(jìn)一步打折的可能，但已經(jīng)打折了的項(xiàng)目不會進(jìn)一步降低折扣。”鄧浩志判斷稱。

　　黎文江也判斷稱，過了6月“衝業(yè)績”的這輪降價(jià)之後，上市房企還有半年時(shí)間可以休養(yǎng)生息，等待出貨時(shí)機(jī)，因此短期內(nèi)樓價(jià)不會有明顯下降，“隨著很多的二三線城市放鬆限購，不少品牌房企會把主要的精力轉(zhuǎn)移到放鬆限購的二線城市，回籠資金，而不會首選降低一線城市項(xiàng)目的價(jià)格，而只有一兩個(gè)項(xiàng)目的小開發(fā)商如果沒有資金壓力，也會選擇等待政策或信貸放鬆再出貨。”

　　雖然樓價(jià)可能在低點(diǎn)，但高昂的房貸利率卻讓整體的購買成本未明顯下調(diào)。對下半年的房貸利率走勢，分析認(rèn)為，假如未來四大行的實(shí)際放款利率全面下調(diào)，下半年信貸緊縮的局面將會得到部分緩解。

　　對有購房需求的消費(fèi)者來説，是否應(yīng)該等待信貸放開，利率下降再做考慮？對此，鄧浩志稱，未來房貸確實(shí)有可能放鬆，但現(xiàn)在房價(jià)比較低；未來利率比較低的時(shí)候，房價(jià)或會出現(xiàn)走高。等或不等可以看個(gè)人選擇。