正如不少業(yè)內大腕判斷，市場分化是本輪樓市調整的主旋律，在經歷了近半年的築底後，北京樓市剛需和改善兩大細分市場分化開始加劇。上周，北京共有8個項目入市，其中6個項目為改善型産品，位於大興的國奧國韻村與海淀的華潤萬橡府兩個改善型項目均取得了“日光”。業(yè)內人士判斷，在目前各地陸續(xù)放鬆限購的利好氛圍刺激下，北京中高端項目未來將保持價穩(wěn)量升的態(tài)勢。

　　改善型項目現日光

　　從2008年遠洋沁山水到2013年的中建國際港，每次樓市觸底反彈時，全會有知名項目用“日光”來帶動市場轉暖，而上周北京南北兩盤的“日光”或也是此輪調整觸底反彈的先兆。

　　7月19日，位於大興舊宮板塊國奧旗下的國韻村項目開盤，現場吸引了200多組客戶到訪，一期推出的所有房源在兩個小時內全部售罄，成為近期南城樓市首個“日光”項目。

　　記者了解到，該項目一期推出的産品主要為86平方米兩居、138平方米三居以及174平方米四居，全部為精裝修準現房，均價3.6萬-3.9萬元/平方米。據項目銷售負責人介紹，“項目熱銷主要是由於項目所處政府規(guī)劃的城市中心區(qū)的絕佳地理位置，緊鄰南四環(huán)中軸，出門即為蒲黃榆快速路，而且區(qū)域內居住密度非常低，周邊環(huán)繞著三大公園，兩條自然水系環(huán)繞，這在北京其他項目中是絕無僅有的”。

　　“我們來看過項目好幾次了，通過跟亦莊的項目對比，覺得位置上有著明顯的優(yōu)勢，特別看重的就是項目開發(fā)商國奧集團是當年奧運會運動員村的開發(fā)商，對項目的品質非常相信。”一對前來購房的中年夫妻向記者表示。

　　在國韻村開盤當日，位於海澱區(qū)域的華潤萬橡府項目同樣取得了“日光”，當日取得了15.9億元的銷售業(yè)績。

　　對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，近期高端市場供應的增加主要是受到今年高端市場需求升溫的拉動。今年以來，北京市場由剛需客群引發(fā)的觀望雖然造成整體商品住宅市場出現下行，但相比之下，改善型及高端市場的成交卻相對穩(wěn)定。上半年，總價500萬元以下的剛需盤成交量同比下滑近五成，而500萬-1000萬元/套的改善型産品雖然銷量也有所下滑，但降幅僅為兩成，且改善型産品的銷量佔成交總量的比重也由去年上半年的6.1%上升到了8.5%。與剛需重挫、改善企穩(wěn)不同，高端項目不僅沒有受到市場利空的影響銷量反而猛漲，數據顯示，今年上半年，北京成交價格超過2000萬元/套的商品住宅，同比上漲50%。

　　價值洼地

　　儘管與亦莊區(qū)域僅相隔一條五環(huán)路，但是舊宮板塊在樓市上的名氣與亦莊有一定的差距，不過這樣的差距卻造成了區(qū)域目前還處於樓市的價值洼地。

　　記者了解到，目前亦莊板塊中在售的亦莊金茂悅價格為4萬元/平方米、海梓府為3.5萬元/平方米、楓丹壹號為3.8萬元/平方米，而為精裝修準現房交付的國韻村項目目前均價僅為3.8萬元/平方米，而在位置和配套上與亦莊相比有著明顯優(yōu)勢。

　　在位置上距離市中心更近，在配套上項目周邊有兩條自然水系環(huán)抱，與正在修建的60萬平方米大型商業(yè)項目城市之花項目僅一路之隔。同時目前區(qū)域內還有兩個大型開發(fā)商開發(fā)的項目中冶德賢公館和首開保利項目。

　　記者了解到，2012年，中冶聯合體以22億元獲得的大興舊宮地塊樓面價約為15917元/平方米，如果去除需要配建的4700平方米公租房，樓面價更是高達16478元/平方米；2013年，保利首開拿下舊宮地塊的總價為12.82億元，溢價率49%，不算保障房部分樓面價高達2.23萬元/平方米。從樓面價來判斷，未來區(qū)域內入市項目的價格將超過4.5萬元/平方米，國韻村未來具有很大的升值潛力。（北京商報記者 賴大臣）