近年來，供應(yīng)過剩的傳言令成都商業(yè)地産市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，但從研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)和分析人士觀點(diǎn)看來，供應(yīng)高壓下的市場(chǎng)逐漸走向分化，甲級(jí)寫字樓及高端綜合體良好的市場(chǎng)表現(xiàn)越來越受到關(guān)注。

　　來自RET睿意德中國(guó)商業(yè)地産研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，不斷新增的供應(yīng)量與高空置率相互博弈，非甲級(jí)寫字樓租金多跌少漲，令成都一季度寫字樓市場(chǎng)再蒙陰影。相比之下，成都甲級(jí)寫字樓勢(shì)頭良好，空置率出現(xiàn)下降，租金仍保持高位水準(zhǔn)。

　　供應(yīng)過剩言論存在誤導(dǎo)

　　目前，二線城市正處於第二産業(yè)向第三産業(yè)過渡階段，這極大刺激了樓宇經(jīng)濟(jì)與産業(yè)新區(qū)的發(fā)展。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)，全國(guó)甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量中將有近七成來自於二線城市。

　　就成都市場(chǎng)而言，戴德梁行在近日發(fā)佈的一份《中國(guó)寫字樓市場(chǎng)將迎來數(shù)輪供應(yīng)大潮唯不會(huì)出現(xiàn)海嘯》報(bào)告中指出，成都的寫字樓供應(yīng)雖然體量龐大，但仍然較為貼近其每年平均的寫字樓需求量。

　　對(duì)於成都綜合體供應(yīng)過剩這一言論，仲量聯(lián)行華西區(qū)總經(jīng)理吳允燊分析認(rèn)為，綜合體一般指包含公寓住宅、商務(wù)辦公、酒店餐飲、商業(yè)零售、綜合娛樂等多項(xiàng)功能的“城中之城”。但現(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)在做市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)時(shí)，將相容以上至少三項(xiàng)功能的開發(fā)項(xiàng)目納入綜合體範(fàn)疇，這導(dǎo)致了統(tǒng)計(jì)範(fàn)圍的過度擴(kuò)大以及數(shù)據(jù)的失真。

　　有觀點(diǎn)進(jìn)一步指出，一個(gè)商住地塊，如果相容30%的商業(yè)，開發(fā)商除了住宅還規(guī)劃了一部分公寓産品以及小的購物中心。這種項(xiàng)目也會(huì)被作為綜合體統(tǒng)計(jì)。

　　而且整個(gè)項(xiàng)目的建築面積都會(huì)被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。在目前成都統(tǒng)計(jì)的100多個(gè)綜合體中，這樣的項(xiàng)目為數(shù)不少。

　　“總體來講，成都綜合體過剩的言論存在一定的誤導(dǎo)，我們拿到的數(shù)據(jù)顯示，成都的綜合體供應(yīng)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於千萬平方米。”成都銀城置業(yè)有限公司總經(jīng)理鄭勇強(qiáng)表示。

　　高端綜合體前景值得看好

　　對(duì)於擁有1400萬人口的全國(guó)第四大城市成都來説，城市綜合體的保有量多少合適？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，成都的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景會(huì)對(duì)綜合體物業(yè)尤其是高端綜合體的發(fā)展提供更多機(jī)遇。

　　仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，2006年，按照“每人平均年可支配收入5萬元”來界定，成都有5萬中産人士，但到了2013年，在考慮通脹因素後，成都中産人士的數(shù)量有70萬人。

　　“今年初，我們介紹一家企業(yè)在國(guó)際金融中心的寫字樓租了2000平方米，入駐兩個(gè)月之後，國(guó)際金融中心的購物中心後臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，這家公司的老闆在商場(chǎng)消費(fèi)了100萬元。很多人可能會(huì)認(rèn)為，即使這家企業(yè)不在這裡辦公，如果這位老闆有需求，還是會(huì)到這裡購物，但能否還有這麼高的消費(fèi)呢？我想是要打折扣的，可能是50萬元。”吳允燊説，綜合體將商場(chǎng)、酒店、公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)集中在一起，為商務(wù)人士更有效率地工作和生活提供了便利。

　　鄭勇強(qiáng)分析稱，目前成都真正的高端綜合體屈指可數(shù)，不會(huì)超過4個(gè)，國(guó)際金融中心以及在建的銀泰中心是最具代表性的項(xiàng)目。據(jù)介紹，未來成都60多家銀行及金融機(jī)構(gòu)的省級(jí)支行，有70%會(huì)進(jìn)駐金融城，都位於成都銀泰中心周邊。

　　“北京銀泰中心在産品規(guī)劃上已經(jīng)具有很多的超前性，但後來做成都銀泰中心的時(shí)候，銀泰總結(jié)了在北京項(xiàng)目上的得失，對(duì)成都項(xiàng)目進(jìn)行了全方面的優(yōu)化。” 北京銀泰中心總經(jīng)理尹筱周介紹，可以説成都銀泰中心是北京項(xiàng)目的全面升級(jí)。銀泰希望這兩個(gè)銀泰中心能對(duì)北京和成都的城市形象和城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升有明顯帶動(dòng)。

　　對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，高端綜合體的出現(xiàn)對(duì)於提升城市形象，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要作用。對(duì)於成都市場(chǎng)來説，高端綜合體這個(gè)市場(chǎng)才剛剛出現(xiàn)。北京商報(bào)記者 賴大臣