近來(lái)，包括萬(wàn)科、保利地産、世茂房地産在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了向輕資産方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在證券時(shí)報(bào)記者採(cǎi)訪的不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的長(zhǎng)期下降，重資産將不再是房企的最佳選擇，而輕資産模式則會(huì)得到越來(lái)越多的用武之地。

　　謀求利潤(rùn)最大化

　　近日，遠(yuǎn)洋地産董事會(huì)主席李明向記者透露，未來(lái)遠(yuǎn)洋地産以持有型為主的重資産和以房地産基金合作為主的輕資産合在一起，會(huì)佔(zhàn)盈利水準(zhǔn)的2/3。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地産為此已經(jīng)聘請(qǐng)中國(guó)人壽管理投資部的高管擔(dān)任副總裁，未來(lái)將負(fù)責(zé)管理投資業(yè)務(wù)。而中國(guó)人壽在遠(yuǎn)洋地産的持股權(quán)益為29%。

　　在遠(yuǎn)洋地産之前，包括萬(wàn)科、保利、世房、綠城等一眾大型房企年內(nèi)相繼宣佈自己的“輕資産”路線圖。大量發(fā)展輕資産業(yè)務(wù)，是今年房地産行業(yè)最主要的特徵。

　　以萬(wàn)科為例，其年初宣佈發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都屬於輕資産概念。同樣，保利地産大力發(fā)展房地産基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，也是屬於輕資産。

　　值得注意的是，萬(wàn)科近日推出位於深圳的壹海城項(xiàng)目，該項(xiàng)目有望成為萬(wàn)科今後輕資産運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中一枚重要棋子。

　　據(jù)悉，壹海城項(xiàng)目原為萬(wàn)科29.6億元拿下的項(xiàng)目，但隨後的2012年8月，萬(wàn)科選擇將該項(xiàng)目的一半權(quán)益轉(zhuǎn)讓給招商地産。不過(guò)，該項(xiàng)目全由萬(wàn)科操盤。

　　“萬(wàn)科的小股操盤屬於輕資産的一種嘗試，即以最少的佔(zhàn)用自己的資金來(lái)達(dá)到利潤(rùn)最大化。”蘭德諮詢總裁宋延慶評(píng)價(jià)。在他看來(lái)，這種轉(zhuǎn)型將非常有利於公司股本回報(bào)率的提升，輕資産公司的凈資産收益率都能提高到20%以上。

　　而除了萬(wàn)科之外，保利也在積極探索“輕資産化”。而這家龍頭房企的信保房地産基金是該領(lǐng)域的代表。根據(jù)保利去年年報(bào)顯示，該基金于2013年管理規(guī)模已經(jīng)突破200億元，並實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.75億元。保利地産董事長(zhǎng)宋廣菊更預(yù)計(jì)，信保基金有望在未來(lái)3至5年內(nèi)為公司貢獻(xiàn)5%至10%的凈利潤(rùn)，成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　行業(yè)發(fā)展必然趨勢(shì)

　　房企輕資産策略同時(shí)也受到不少機(jī)構(gòu)認(rèn)可。廣發(fā)證券如是評(píng)價(jià)萬(wàn)科的小股操盤：提升凈資産收益率（ROE）水準(zhǔn)，進(jìn)而將提升萬(wàn)科的內(nèi)在價(jià)值。從估值角度來(lái)看，品牌輸出和輕資産運(yùn)作的不斷嘗試，將提升萬(wàn)科無(wú)形資産的盈利能力，進(jìn)而帶動(dòng)凈資産溢價(jià)率的上揚(yáng)。

　　國(guó)泰君安也認(rèn)為保利的信保房地産基金盈利能力極強(qiáng)。今年計(jì)劃向金融、資産管理業(yè)務(wù)延伸的房地産輕資産服務(wù)商—世聯(lián)行也因?yàn)楣芾碇铝洞髷?shù)據(jù)平臺(tái)的打造，被機(jī)構(gòu)投資者看重。

　　“隨著利潤(rùn)水準(zhǔn)的下降和金融環(huán)境的收緊，輕資産發(fā)展模式是一個(gè)必然的趨勢(shì)。” 貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹認(rèn)為。她坦言，隨著目前有關(guān)房地産的各方面政策越來(lái)越嚴(yán)，如果還強(qiáng)調(diào)資産規(guī)模，自有資金就會(huì)越投越多，投資回報(bào)率就會(huì)不斷被拉低。“不少房企謀求輕資産化，也是自然選擇的結(jié)果。”

　　不過(guò)，儘管“輕資産化”的房企在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)受到熱捧，但在H股市場(chǎng)上卻並不受待見(jiàn)。提出社區(qū)服務(wù)、代建等輕資産業(yè)務(wù)的花樣年、綠城等股價(jià)表現(xiàn)平平，鮮有機(jī)構(gòu)就其盈利前景開(kāi)展研究。而提出了“雲(yún)平臺(tái)”的世茂房地産也更多是靠業(yè)績(jī)，而不是概念，才受到投資者的追捧。

　　輝立證券地産行業(yè)分析師陳耕認(rèn)為，出現(xiàn)這種狀況，主要是因?yàn)槟壳胺科蟮妮p資産業(yè)務(wù)並非其主營(yíng)業(yè)務(wù)，收入貢獻(xiàn)有限。“儘管房地産行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法擺脫對(duì)銷售額的依賴，但無(wú)可否認(rèn)新服務(wù)、輕資産代表著地産行業(yè)一個(gè)新的方向。”陳耕稱。

　　正如陳耕所言，在輕資産這條路上，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松走的相當(dāng)堅(jiān)定。他曾坦言，以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地産黃金十年已成過(guò)往，房地産的下半場(chǎng)才剛剛開(kāi)始，中國(guó)房地産的服務(wù)時(shí)代也正式啟幕，這個(gè)市場(chǎng)將帶來(lái)巨大的盈利空間。(記者 馮堯)